Cession temporaire d'usufruit à une SCI…

Vous courrez directe à des ennuies avec l’administration fiscale.

A mon sens, et compte tenue de vos revenus et vos objectifs, il serait judicieux de consulter un vrai avocat fiscaliste pour vous permettre d’optimiser cela en fonction de votre situation précise et détaillée. Considerez les honoraires comme un investissement.

Aussi, payer 2 mois de salaires (et non pas de revenus) vous place un taux moyen < 15% … ce qui est très courant pour des TMI = 30%.

Si vous donnez des informations plus précises, vous pouvez éventuellement recueillir des propositions plus adaptées.

Aujourd’hui, pour l’impôt, il n’y a pas d’angle mort. Même les produits défisc génèrent en général un flux de trésorerie négatif. Donc, typiquement créer un déficit foncier ou investir dans des PME voire donner de l’argent au resto du coeur, engendre un flux négatif … mais je ne connais pas votre capacité.

Enfin, vous pouvez tenter le Girardin industriel à répetition. Comme dans tout, il y a des expériences plus ou moins heureuses

Bonne chance.

Votre conseiller comme beaucoup manque un peu à son vrai devoir de conseil.

Si vous faites un montage, ce n’est pas pour que vous vous retrouviez en redressement et partir en procès contre votre avocat. Bonjour les dégats et vous allez sortir traumatisé. Ce que je ne vous le souhaite pas.

Décrivez vos biens, les flux (loyers, remboursement, charges, etc) , votre TMI pour avoir une vision plus claire.

A part vous dire passer en meublé je ne vois pas trop.

Meublé suppose que la taille des biens soient adaptée et que vos locataires signent des baux meublés avec des états des lieux en du et forme. Car l’administration fiscale pourra aussi vous demander les baux et n’hésitera pas à requalifier au moindre écart.

Encore une fois, peu d’angle mort. Pour arriver à 20 appartements, achetez des immeubles ou un hotel en passant directement en LMP.

Je ne pense pas qu’il y ait une problématique d’abus de droit avec le montage évoqué. Mais ça n’en fait pas plus un montage attractif. En effet, les montages à base de cession de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à une société à l’IS ont perdu la majeure partie de leur intérêt depuis la loi de finance rectificative de 2012 (en particulier son article 15), qui stipule que le vendeur d’usufruit temporaire doit déclarer comme un revenu foncier le montant perçu en paiement de cet usufruit.

Ce point a déjà été discuté sur ce forum, et vous devriez retrouver les échanges en utilisant l’outil de recherche en haut à droite de cette page..

Il y a même eu ensuite une réponse ministérielle (à M. Jérôme Lambert, député) précisant que ceci s’appliquait même si le vendeur cédait en même temps la nue-propriété et l’usufruit temporaire à deux acheteur différent (le vendeur devant déclarer le montant de l’usufruit temporaire comme un revenu foncier, ce qui a surpris pas mal de monde) ! Lire la réponse ministérielle en question

Le conseiller que Marc1975 a consulté ferait bien de se recycler ou de se tenir au courant des évolutions de la loi (et inutile d’invoquer son instabilité : la situation à ce niveau est stable depuis le changement intervenu fin 2012) concernant les montages qu’il propose.

Dans ce montage vous payez les impôts d’avance pour les 5 ans si l’usufruit est temporaire pour 5 ans et ainsi de suite.
De plus  vous risquez de changer de tranche et profiter d’une double effet kiss cool

Vous avez deux options :
- réorienter vos locations actuelles vers du meublé. Ce sont des petites surfaces qui s’y prêtent bien. Plusieurs cas ont déjà été abordés.
- revendre,  prendre votre éventuelle plus value et répartir autrement.

Vos biens sont dans quel coin ?

Une structure IS n’est pas prévue pour une revente des biens car vous allez subir la plus value professionnelle.

Pourquoi vouloir acheter autant de biens pour viser une revenu mensuel de 20 K€ puis dès les remboursements faits vouloir tous revendre.

Si vous pouviez expliciter votre raisonnement cela serait plus simple pour vous répondre.

Philippe

Ce type de montage ne fonctionne plus [*]. Oubliez, et trouvez-vous un autre plan.

EDIT :      [*] Relisez mes précédents messages dans cette discussion : ils disent tous la même chose.

Marc1975 a écrit :

Ma crainte ne se situe pas tant sur l imposition de la cession d usufruit temporaire mais plutôt sur la possible réqualification en a  abus de droit dans la mesure ou cette cession se ferait a une sci, eurl ou sasu is que je contrôlerai .

Justement, si vous êtes imposé à l’IR sur la totalité du produit cette cession (puisque cet apport est rémunéré par des parts sociales), il n’y a pas de raison que l’administration cherche à vous redresser sur le fondement de l’abus de droit.

Si par contre, pour vos prochaines acquisitions, vous utilisez le démembrement en procédant aux acquisitions via deux structures IR et IS, montage dont la finalité est uniquement l’optimisation fiscale, c’est là que pourra être invoqué l’abus de droit par l’administration.

La solution pour échapper à cette requalification, me semble-t-il, serait que la société IS ait une véritable activité, les acquisitions d’usufruit ne constituant que des opérations économiques parmi d’autres.

Vous avez eu un bon conseil sur le forum.

Faites valider votre montage par un fiscaliste et demander à l’administration fiscale son avis sous forme de rescrit fiscal.

Impots.gouv.fr

- Le rescrit fiscal : pour plus de sécurité juridique

Philippe

Marc1975 a écrit :

Baisser mon endettement Perso

Si vous avez recours à l’emprunt afin de procéder à des acquisitions en NP vous ne baisserez pas votre taux d’endettement personnel, tout au plus vous limiterez son accroissement par rapport à des acquisitions en PP.

Par ailleurs, aucun revenu locatif ne sera associé à l’investissement, et par voie de conséquence vous baisserez votre capacité d’emprunt auprès des établissements de crédit.

Bonjour a tous ceux qui m ont éclairé de leurs expériences et suggestions sur ma précédente problématique (et aux autres aussi).
J ai pris le temps de faire un point sur ma situation et j ai du coup qq questions.
En résume pour éviter de passer dans la TMI supérieure je vais conserver mes 4 biens que je vais passer en meublés et les amortir si possible et pour les investissements futurs  acquisition de la nu p et vente de l usufruit a une sci que je vais créer avec un ami.
Dans le détail:
A- il y a 1 bien acheté en 2012 qui n a jamais été loué en vue de réaliser des travaux donc après travaux et équipement en meubles, puis je:
1 deduire les frais d acquisition?
2 quelle valeur déclarer pour son amortissement (la valeur de l emprunt ou faire estimer par un AI)?
3 j aimerai l amortir sur la durée du crédit restant au lieu des 30 ans, est ce possible selon vous (c a d 20 ans)?

B- il y a 1 bien acheté en 2010 pour lequel il va y avoir un nouveau locataire qui veut s y installer et qu il soit d emblée meuble, je reprends donc les points 1,2 et 3, je précise qu auparavant ce bien était loué vide.

C- il y a 2 biens achetés en 2013, si je comprends bien je dois attendre de changer les locataires avant de les passer en meubles sachant qu ils sont actuellement en locatif vide et déclarer ce changement avant le 2 février (idem pour les autres biens) et questions identiques aux points 1,2 et 3.

Merci pour votre attention et désolé pour les modérateurs je ne sais pas comment modifier le titre et y faire référence du lmnp.

Bonjour Xa,
Merci pour vos commentaires en effet a y réfléchir ces paramètres  peuvent jouer sur la décision du vendeur. Je vais m en assurer auprès de mon notaire.
Concernant le meuble je voie un cgp ma semaine prochaine.
Nos échanges auront le méritent de jauger son expertise et ses reco.
Merci a vous