Nue-propriété : vraiment plus avantageux face au LMNP ?

sush40 · #1

Bonjour,

Je suis expat avec une epargne en France (env. 70k) que je voudrais placer et souhaite me tourner vers l’immobilier (reel, pas pierre-papier). Mon objectif est de creer un patrimoine pendant ma durée d’expat (10/15ans) et de recuperer quand je rentre en France (pied a terre, ou revendre, ainsi que loyers futurs pour ma retraite).

Mes 2 solutions retenues sont la LMNP (achat de petit studio ou T1 a credit) ou la nue-popriété (petit studio en cash).
Apres quelques recherches, la nue-pro me semblait etre plus adaptée mais certains points me paraissent encore flou… (voir points negatifs). Voici les avantages et inconveniants que j’en tire pour l’instant.

Nue propriété - grands avantages par rapport a mon statut d’expat :

+pas de gestion / entretien (ne suis pas sur place)

+pas d’imposition (pas de revenus directs, mais je n’en ai pas besoin)
Or en LMNP et etant expat, j’ai vu que l’on peut avoir des avantages fiscaux, notamment eviter l’imposition les premieres années en créant un deficit?

+decote aujourd’hui permet d’arriver, a terme, au prix de la Pleine pro
Or en LMNP, le credit (qui plus est, a taux bas aujourdhui) permet aussi d’acceder aujourdhui a la propriété, les loyers remboursant le credit pendant la durée fixée. (donc meme but que la decote - avec en plus les interets du credit, certes, mais bas).

= Le seul point positif n’est-il donc que la gestion en nue pro?

Voici les points negatifs et encore flou pour moi en nue pro:

- choix plus limité en propriété (ne sont-elles seulement accessibles que par des programmes?)
- choix plus limité en propriété (sans prendre de credit en nue-pro, je ne pourrais investir qu’une certaine somme et donc devrais me rabattre que vers des studios ou petits T1…)
- Ce sont souvent des programmes neufs, donc impossible de visiter? je ne veux absolument pas acheter sur plan! Difficile de voir reellement ce a quoi ressemble la propriété…

Que pensez-vous de la nue-pro en general et pour mon cas? J’aimerais bien avoir des retours d’experiences si certains y sont passés mais cest pas evident etant donné que c’est encore un concept jeune (années 2000)

Merci

Mots-clés : expatrié, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nue-propriété

Ricou · #2

Cher sush40

Avec votre "présentation"
qui se limite à

Bonjour
Heureux d’etre nouvellement inscrit sur le forum.

sush40 a écrit :
Que pensez-vous de la nue-pro en general et pour mon cas?

Pensez vous réellement avoir
1) un retour
2) Un retour pertinent
3) adapté à votre cas

M07 · #3

Bonsoir !

@Sush40, en plus des remarques de Ricou, je pense que vous devriez mieux vous renseigner sur les différentes solutions que vous envisagez. Car vos connaissances, qui transpirent de votre message, me semblent insuffisantes pour choisir.

Par exemple, vous pensez qu’un nue-propriétaire "n’a pas d’entretien". C’est oublier (ou ne pas savoir) que les gros travaux (murs porteurs, toit, etc.) restent à la charge du nue-propriétaire (donc l’assurance correspondante aussi).

De même, vous évoquez le démembrement d’immobilier "physique". Or, cette démarche est le plus souvent définitive (même s’il est théoriquement possible de racheter un usufruit ; mais à quel prix, et quel intérêt ?). Il vous faudra aussi trouver un usufruitier (pas très facile). De plus, la clef de répartition est normalement déterminée par l’âge du démembreur (sauf dans le cas d’un démembrement économique, mais il faut alors pourvoir justifier la clef de démembrement).

En pratique, le démembrement d’immobilier physique se pratique essentiellement dans un cadre successoral, ce qui ne semble pas être votre cas (du moins je n’ai pas vu ça dans votre présentation).

Beaucoup de notions à acquérir, aussi, pour le LMNP. Exemple aussi, il est possible que vous pensiez à l’amortissement, lorsque vous parlez de non imposition ; mais vous n’avez pas précisé, alors est-ce ça ? Avez-vous fait des calculs ?

Conclusion: prenez le temps de vous former (et une manière intéressante, c’est de parcourir les présents forums), sans être pressé (dans l’immobilier, il faut savoir être patient). Bon courage !

Bernard2K · #4

M07 : il ne s’agit pas ici de démembrement fait par des particuliers (pour lesquels ce que vous dites est vrai), mais par des organismes spécialisés. En gros, on achète la nue-propriété avec démembrement de 15 ans, un bailleur social utilise le bien pendant 15 ans et ensuite…

Cf : Acheter en nue-propriété c’est investir à moitié prix

On en a déjà parlé sur le forum : Nue-propriété : quel est l’intérêt d’acheter en nue-propriété ?

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1 #1 29/10/2018 15h55

#2 29/10/2018 16h35

sush40 a écrit :

#3 29/10/2018 18h08

#4 29/10/2018 18h56

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