LMNP au réel : pas avantageux en 2016 pour un faible loyer et TMI !

Sabrina56 · #1

Bonjour,

je souhaite investir dans un appartement pour du locatif avec pour objectif de dégager du cash flow. Je regarde les petits prix et d’après vos affirmations sur certains posts, mieux vaut prendre un 25-30 m² qu’une studette.

Pour cette superficie, en meublant correctement, un loyer de 320 € HC semble correct au vu des annonces sur internet.

Si je suis les recommandations de certains forumeurs, il faut chercher un rendement de 10 % donc 320x12x100x10% soit un prix d’acquisition de 38.400 €. Les prix avant négociation semblent à ce niveau, il faudrait négocier pour pouvoir rentrer dans cette fourchette en comptant les frais de notaire, des travaux éventuels, l’ameublement, …

Je me pose la question de l’avantage du réel dans ce cas. Passer par un comptable me semble incontournable au réel et il faudrait le payer 600-700 € ou 400 € en chopant les bonnes offres d’internet (je ne compte pas la CGA qui a perdu son intérêt). En 2016 ces frais de comptabilité ne sont pas déductibles donc pèsent dans chaque exercice. Rester en micro BIC permet d’économiser 400 euros sur la comptabilité.

En gérant bien, au réel il est possible de ne pas payer d’impôt sur l’appartement, du moins au début. En partant sur ce 0 impôt, si l’imposition en micro BIC est inférieure à 400 euros (les frais de compta), alors cela ne sert à rien de s’embêter à passer au réel. A moins que j’ai oublié un paramètre ?

Dans mon exemple, avec 320 € de loyer mensuel + 20 € de charges soit 4080 € par an, je serais imposée sur la moitié soit 2040 €. En tranche de 14 % cela donne 285,6 € en plus en IR. Donc le réel (avec 400 € de compta) est moins pertinent dans ce cas.
Et en tranche inférieure à 0%, on est imposé à quel taux ? 5,5% ?

Cash flow =
4080 € (loyer+charges) - 480 € (charges copro) - 2220 € (prêt 38K€ sur 25 ans) - 360 € (taxe foncière) - 450 € (CFE ?) - 285,6 (impôts) - 90 € (assurance PNO) = 4,4 € par an.

Clairement ce bien ne remplit pas mon objectif de dégager du cash flow, il faudrait réhausser le loyer de 70 € par mois pour avoir près de 3 mois de vacances locatives d’avance possibles et un bon cash flow en cas d’occupation maximale. Ce loyer de 390 HC est impossible au vu des annonces publiée sur internet alors un apport et une meilleure négociation sont indispensables (ou acheter un autre bien).

Et encore, j’ai sûrement oublié des points, non ?
Merci et désolée d’être aussi longue.

Mots-clés : lmnp, location meublée non professionnelle (lmnp), location, tmi

julien · #2

Vous mentionnez essentiellement les frais de comptabilité, mais c’est la même problématique pour la CFE.

Ma conclusion dans une autre file était que pour ceux dont le terrain de jeu était des T1 dans des villes où la demande existe mais les loyers sont plutôt faibles, le LMNP au réel ne sera plus désormais la panacée si on se lance pour un seul lot (le régime réel nu plutôt que le LMNP BIC - ce dernier n’appelant pas comptable mais impliquant CFE - peut même se défendre selon les cas).

En résumé :
LMNP : CFE + frais de compta + Impôts/PS1
LMNP BIC : CFE + Impôts/PS2
Régimé nu : Impôts/PS3.

Avec en principe Impôts/PS3> Impôts/PS2> Impôts/PS1
Mais pas forcément au point de compenser CFE et frais de compta dans le cas cité d’un seul bien avec faible loyer. Pour ce cas précis, le paradigme pré-2016 ne tiendra plus forcément amha…

En gros, dans un cas comme ça, j’ai l’impression qu’il faut désormais viser plusieurs lots dès le départ histoire d’amortir d’une part la CFE mini et d’autre part les frais de comptabilité (le prix pour les lots supplémentaires étant souvent inférieurs à celui du premier lot dans le prix proposé par les comptables).

DidierFabrice · #3

Bonjour,

@Sabrina56 : attention vous oubliez les prélèvements sociaux

En plus des 285.60 d’IRPP vous aurez à payer 316.20 de PS soit un total de 601 € donc plus que les 400 € de frais de comptabilité

@Julien

Pour la comparaison avec la location nue il faut aussi tenir compte de la possibilité (ou pas) de louer au même prix (ou du moins que la différence de prix soit compensée par l’économie liée au coût de l’ameublement) avec le même taux d’occupation. Il faut donc vérifier la demande pour des petites surfaces louées nues avant de faire les calculs concernant la fiscalité.
En général si on meuble les petites surfaces c’est avant tout parce que les locataires pour ces biens recherchent des meublés.

Dernière modification par DidierFabrice (12/06/2015 18h24)

ZX-6R · #4

La clé à mon avis se trouve ici :

Sabrina a écrit :
…. soit un prix d’acquisition de 38.400 €. Les prix avant négociation semblent à ce niveau, il faudrait négocier pour pouvoir rentrer dans cette fourchette en comptant les frais de notaire, des travaux éventuels, l’ameublement, …

Si les prix se situent à ce niveau en moyenne, vous devez y ajouter les frais de notaire, les travaux éventuels et les meubles.

Mais d’abord, parlez vous des prix affichés sur les annonces ou des prix réels? Il faut enlever 10-15% sur les prix affichés pour avoir les prix réels.

Pour un T1, les meubles c’est peanuts, 500€ grand max pour les débrouillards, profitez des soldes ou du bon coin (moi je fais partie des flemmards, mais j’en connais de très débrouillards sur ce forum à ce niveau)

Pour les travaux, ils sont inclus dans le prix. S’il y a des travaux, le prix est plus faible, et la négociation plus facile.

Pour les frais de notaire, cela implique de trouver un bien inférieur de 8% à sa valeur de marché "réelle".

Donc en résumé, tout part du prix d’achat. Il ne faut pas acheter un bien au marché ou 10% sous le prix du marché, il faut chercher du 25%. Ca existe, il faut se faire un réseau, négocier, être réactif….

bon courage!

julien · #5

DidierFabrice a écrit :
En général si on meuble les petites surfaces c’est avant tout parce que les locataires pour ces biens recherchent des meublés.

Je vous rejoins pour les grandes agglo. Moins vrai par contre pour les villes étudiantes provinciales de 200 k habitants (qui sont souvent celles où les prix sont bas et qui collent donc à l’exemple de Sabrina) où la recherche de location nue est parfois la norme même pour les étudiants.

J’ai encore eu le discours pas plus tard que la semaine dernière d’une étudiante s’installant "Je veux avoir mes propres meubles, sinon je n’aurais pas l’impression d’être chez moi". Faut dire que Province dit proximité de la campagne, il y a sûrement + facilement un grand-père, un voisin des parents etc. pour prêter une camionnette qui sera suffisante pour emmennager un studio/T1.

Sabrina56 · #6

Merci pour vos commentaires.

@Julien
Effectivement le problème se pose aussi pour la CFE. Elle n’est pas due en cas de location nue donc cela pourrait être un avantage. Je compare la fiscalité entre une location nue au réel et une LMNP au réel, et je ne vois pas trop de différence.
La location nue au réel n’est-elle pas favorable car dispense de ~450 euros de CFE ?

Si je comprends bien, au dessus d’un montant, la CFE va être proportionnelle aux loyers donc le but est d’avoir plusieurs appartements pour dépasser ce coût minimal

@DidierFabrice
Merci pour ma présentation du prélèvement social. Je ne le connaissais pas. J’avais surtout regardé la LMNP au réel qui est clairement plus avantageux !

@ZX-6R
Oui je parle du tarif de base affiché sur les sites, avant la négociation qui permet de faire rentrer les frais de notaire dedans.
Bien noté pour les 25 % en dessous du marché. Je regarde d’autres offres…

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?	24	8 286	12/11/2015 15h35 par cover26
Nue-propriété : vraiment plus avantageux face au LMNP ?	3	2 040	29/10/2018 18h56 par Bernard2K
Inscription d'un immeuble à l'actif LMNP : amortissement régime réel simplifié ou réel normal ?	8	4 248	29/06/2016 10h47 par clncln
Loi Alur : Parking, loyer perso, des solutions pour augmenter le loyer ?	2	1 179	05/10/2016 07h45 par Surin
Colocation ou découpe : quel est le plus avantageux ?	0	597	07/02/2019 14h30 par Popo
LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe ! [ 1 2 3 ]	73	30 821	07/12/2020 23h23 par Trahcoh
LMNP : démarches pour passer en LMNP régime réel ?	2	1 557	09/08/2015 13h58 par Lulz

LMNP au réel : pas avantageux en 2016 pour un faible loyer et TMI !

#1 12/06/2015 17h00

#2 12/06/2015 17h11

#3 12/06/2015 18h08

#4 12/06/2015 20h37

Sabrina a écrit :

#5 12/06/2015 23h01

DidierFabrice a écrit :

#6 15/06/2015 16h40

Discussions peut-être similaires à “lmnp au réel : pas avantageux en 2016 pour un faible loyer et tmi !”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)