Gael [18] : étude de cas immobilier (zone semi-rurale avec un rendement élevé)

Gael · #1

Bonjour,

Après avoir suivi le premier conseil qui m’a été donné sur ce forum (i.e. prendre date sur une AV) je veux maintenant passer à l’étape 2 avec un investissement immobilier.

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 40 ans , TMI 30%, env. 5000€ net/mois
(voire mon profil pour plus d’infos)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Peu/pas de temps pour effectuer des travaux moi-même
- Possibilité de me déplacer même si le bien n’est pas dans mon département
- Motivé, motivé, motivé

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison divisée en 2 appartements
- Ancien rénové il y a 2 ans
- 1 appart de plain pied, l’autre en duplex
- Occupé et loué (baux de 2018)
- Chauffage individuel électrique à inertie
- 1 appart avec 1 dépendance, l’autre avec un jardin de 200m2
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département 18, ville de 10000 habitants
- Démographie plutôt en baisse

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 123000€
- Loyer déjà pratiqué: 940€
- Taux de vacance envisagé: 10%

- Aucun travaux nécessaires

- Taxe foncière: 912€
- Assurance PNO non envisagée pour l’instant
- Assurance GLI non envisagée pour l’instant

- Rentabilité brute : 9.1%
- Rendement opérationnel brut : 8.2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.45%
- Durée du crédit: 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

- selon l’outil xlit_invest_immo_v1.0, le cash flow serait positif autour de 95€

Je pense avoir fait le tour, j’aimerais avoir vos avis éclairés pour ce qui serait mon tout premier investissement immobilier.

Mots-clés : immeuble, immobilier, premier, rendement

Bernard2K · #2

Il manque la surface des appartements.

La rentabilité est pas mal. Par contre, je doute fortement que 9,1 % de rentabilité brute conduise à un cashflow positif en location nue, avec un emprunt à 110 % sur 20 ans, à moins que les maths aient changé. Détaillez vos calculs si vous voulez qu’on vous aide sur cet aspect.

Sur un tel bâtiment, une question importante est : est-ce que la rénovation d’il y a 2 ans est de qualité et durable, ou bien est-ce un cache-misère qui va révéler des problèmes au fur et à mesure ? Ca, seule une visite avec un pro du bâtiment vous le dira.

Je vérifierais aussi la solvabilité des locataires et le bon paiement des loyers. Autrement dit : la sélection des locataires a-t-elle été sérieuse, ou bien le propriétaire a-t-il pris n’importe qui pour pouvoir ensuite afficher un rendement et vendre ?

DDtee · #3

Gael a écrit :
LOCALISATION DU BIEN

- Département 18, ville de 10000 habitants
- Démographie plutôt en baisse

RENTABILITÉ DU BIEN
…/…

- Rentabilité brute : 9.1%
- Rendement opérationnel brut : 8.2%

La rentabilité est très insuffisante pour ce secteur, pour la taille de la ville et sa dynamique. J’ai déjà prospecté dans le coin avec quelques efforts on peut faire le double de rentabilité en se démenant frôler le triple. Il y a aussi pas mal de secteurs où louer n’est pas évident, aussi faut-il bien connaitre le marché locatif. C’est un département où ce rendement brut se trouve sans rien faire, juste en lisant les annonces. Vous devez pouvoir trouver bien mieux, les négociations peuvent être énorme dans ce type de localisation (biens très difficiles à vendre).
J’ignore ce que vous appelez "rendement opérationnel brut" mais calculez le net net, c’est une information plus intéressante.

sven337 · #4

Une rénovation faite il y a 2 ans suivie d’une vente, je chercherais à comprendre pourquoi le propriétaire vend. Gros problèmes découverts sur le bien et il essaie de refiler le bébé ? Soucis avec les locataires qu’il essaie de vous masquer ?
Et comme dit Bernard2K vérifiez bien la qualité de la rénovation, beaucoup de gens font du cache-misère qui ne tiendra pas.

Bernard2K · #5

J’ai vu votre annonce. C’est plus facile d’avoir un avis quand on a lu l’annonce ! On devrait faire ça plus souvent : donner le lien de l’annonce pour avoir des avis précis. Ah oui, il y a le problème qu’en mettant le lien, on peut se faire piquer l’affaire.

Notez quand même que "département+ville de tant d’habitants", ça revient à donner le nom de la ville, et qu’à partir de là il n’est pas dur de trouver l’annonce si elle est encore en ligne.

Bon alors mon avis affiné après avoir vu l’annonce :
- le propriétaire a augmenté la valeur de son bien en le divisant, rénovant. La même maison vide et avant rénovation valait quelque part entre 50 et 100 k€.
Donc à 123 k€ FNI, si vous voulez du clé en mains, c’est pas inintéressant. Comme dit Surin, ce n’est pas beaucoup 9 % bruts pour une telle zone, mais pour du rénové et déjà loué, c’est le prix du clé en mains, de la tranquillité (espère-t-on…).

Mais, si vous êtes prêt à gérer des travaux, il faut plutôt appliquer la recette (acheter pas cher mais à rénover), plutôt qu’acheter le résultat de la recette.

- ville en déprise démographique. C’est pas bon pour la valeur du bien, qui risque de baisser à l’avenir.

- vous pouvez sans doute négocier le prix : vu le temps que ça fait que l’annonce est en ligne, ça n’est pas facile à vendre, en tout cas à ce prix. Avec le revers de toute négo : risquer de rater l’affaire. Il me semble quand même qu’on peut prendre ce risque vu que ce n’est pas l’affaire du siècle.

- Bon, il dit qu’il vend cause mutation professionnelle. Quand même, il faut chercher à comprendre. Vous envisagez de gérer à distance, pourquoi est-ce que pour lui, gérer à distance lui déplaît tellement qu’il met en vente ? A propos, dites-vous bien que gérer à distance vous coûtera en frais de déplacement ou en agence. On n’intègre jamais ces coûts de déplacement dans le calcul de renta, pourtant ce sont des coûts bien réels tant qu’on n’a pas inventé la téléportation.

-moi je poserais la question au vendeur : est-ce que vous avez envisagé de diviser en deux logements (division au cadastre avec création de copropriété), et de vendre chaque appartement séparément ? Pourquoi ne l’avez-vous pas fait ?

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2018 08h25)

Gael · #6

Tout d’abord merci pour vos réponses fort intéressantes.

DDtee a écrit :
La rentabilité est très insuffisante pour ce secteur, pour la taille de la ville et sa dynamique. J’ai déjà prospecté dans le coin avec quelques efforts on peut faire le double de rentabilité en se démenant frôler le triple. Il y a aussi pas mal de secteurs où louer n’est pas évident, aussi faut-il bien connaitre le marché locatif. C’est un département où ce rendement brut se trouve sans rien faire, juste en lisant les annonces. Vous devez pouvoir trouver bien mieux, les négociations peuvent être énorme dans ce type de localisation (biens très difficiles à vendre).
J’ignore ce que vous appelez "rendement opérationnel brut" mais calculez le net net, c’est une information plus intéressante.

Je vous rejoins sur le fait qu’il doit être possible de trouver meilleure rentabilité. Cependant 20% à 30% cela me parait très optimiste au vu de mes prospections, si néophytes soient-elles
Les notions de rendement proviennent du modèle que l’on trouve sur le forum. Je suis moi-même plus attaché au net net.

Bernard2K a écrit :
J’ai vu votre annonce. C’est plus facile d’avoir un avis quand on a lu l’annonce ! On devrait faire ça plus souvent : donner le lien de l’annonce pour avoir des avis précis. Ah oui, il y a le problème qu’en mettant le lien, on peut se faire piquer l’affaire.

J’ai été démasqué
En effet pour ma première étude de cas j’ai voulu être "prudent".
Je précise que je n’ai pas encore visité le bien, mon avis n’étant pour l’instant basé que sur quelques informations complémentaires fournies par email, et sur une dizaine de photos qui ont l’air (j’insiste sur l’air) de montrer une rénovation plutôt propre et attirante. Je n’ai pas encore non plus négocié, et là je suis bien d’accord qu’il doit être possible de baisser la note (surtout si le propriétaire a besoin de cash pour sa mutation?).
je ne manquerai pas de lui poser la question pertinente quant à son refus de gérer à distance. En ce qui me concerne les frais de déplacement sont à 0 du fait de mon véhicule de fonction avec carburant (l’utilisation pour ce type d’activité est un autre débat).

Bernard2K a écrit :
Par contre, je doute fortement que 9,1 % de rentabilité brute conduise à un cashflow positif en location nue, avec un emprunt à 110 % sur 20 ans, à moins que les maths aient changé. Détaillez vos calculs si vous voulez qu’on vous aide sur cet aspect.

J’utilise un outil XLS trouvé ici: https://www.excel-pratique.com/fr/telec … -no91.php.
L’outil me semble "censé" mais si vous un avez un meilleur et plus sûr, je suis preneur.

DDtee · #7

Gael a écrit :
Je vous rejoins sur le fait qu’il doit être possible de trouver meilleure rentabilité. Cependant 20% à 30% cela me parait très optimiste au vu de mes prospections, si néophytes soient-elles

Entre 18% et 27% brut pour reprendre vos chiffres…
Quand on pense ne pas pouvoir trouver, on ne trouve pas

Gael · #8

Vous prêchez un convaincu.
Malgré tout pour l’instant une telle poule aux œufs d’or me parait bien cachée
Disons que pour mon tout premier investissement je réussis à obtenir un rendement net de 6% ou 7% je serai satisfait (pour me faire la main).

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DDtee a écrit :

Bernard2K a écrit :

Bernard2K a écrit :

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Gael a écrit :

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