Fructipierre et Fructirégions : vos avis sur ces SCPI (AEW Ciloger)

Sondage

2 #51 08/11/2018 15h00

1 #54 13/11/2018 10h04

1 #59 28/02/2019 07h45

1 #63 30/05/2019 09h17

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Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Article de Frédéric Tixier a écrit :

Article de Frédéric Tixier a écrit :

[url=http://www.namiaeweurope.com/SCPI-de-rendement/fructiregions.html a écrit :

PierreP a écrit :

Bulletin T2 de Fructipierre a écrit :

Surin a écrit :

Surin a écrit :

Surin a écrit :

Listons les dernières années :

Le TOF des SCPI AEW-Ciloger :

Actipierre 1 :

Actipierre 2 :

Actipierre 3 :

Actipierre Europe :

Atout Pierre Diversification :

Fructipierre :

Fructirégions Europe :

Laffitte Pierre :

Pierre Plus :

FRUCTIPIERRE :

FRUCTIREGIONS EUROPE :

Listons les dernières années :

Le TOF des SCPI AEW-Ciloger :

Actipierre 1 :

Actipierre 2 :

Actipierre 3 :

Actipierre Europe :

Atout Pierre Diversification :

Fructipierre :

Fructirégions Europe :

Laffitte Pierre :

Pierre Plus :

FRUCTIPIERRE :

FRUCTIREGIONS EUROPE :

Listons les dernières années :

Le TOF des SCPI AEW-Ciloger :

Actipierre 1 :

Actipierre 2 :

Actipierre 3 :

Actipierre Europe :

Atout Pierre Diversification :

Fructipierre :

Fructirégions Europe :

Laffitte Pierre :

Pierre Plus :

FRUCTIPIERRE :

FRUCTIREGIONS EUROPE :

cedREIM · #51

Pour la réponse a votre question Surin les 40% correspondent à 40% de la marge de la banque sur la facilité de caisse accordée.
Donc 20M€ x 1.50% x 40% = 120 000 €
C’est en ligne avec le montant de 132 690 € annoncé, le solde étant probablement le coût du CAP.

Les facilités de caisse sont souvent accordées sur la base d’un taux variable. Ici il est indiqué que le taux est de Euribor (1 à 12 mois selon la durée du tirage) + marge de 1.50% pour l’un, et Euribor 3 mois + marge de 1.00% pour l’autre.

L’emprunteur qui souhaite se couvrir contre une hausse de taux souscrit un CAP de taux, c’est à dire une limite à la hausse. Par exemple un taux variable à 1.2% capé à 2%, le taux variable peut augmenter mais sera "capé" à 2%, c’est à dire que le taux ne pourra être supérieur à 2%.
On parle de couverture de taux, et en pratique c’est un contrat de gré à gré entre établissements bancaires qui s’appelle un swap de taux. Ce swap à un coût, d’ou le fait que l’on parle de coût du cap, et il me semble logique d’étaler ce coût sur la durée du contrat.
Vous remarquerez que la couverture mise en place ne porte que sur 70%, ce qui revient moins cher que de couvrir 100%.

En espérant vous avoir éclairé sur ces notions.

Surin · #52

Ok pour les explications techniques.
On trouve la décomposition commission de non-utilisation/CAP en page 22 du RA :

En gros on double le coût de l’emprunt sur 2017 car on voit que les sommes allouées à ce qui n’est pas utilisé sont proches des "intérêts sur tirage".

2017 : 132 691 € dont Commissions de non-utilisation 63 167 € - Étalement du CAP 69 524 €
Intérêts sur tirage 145 625 €

2016 : 124 842,29 € dont Commissions de non-utilisation 55 318,48 € - Intérêts CAP 69 523,81 €
Intérêts sur tirage 169 931,51 €

2015 : 231 950,28 € dont Commissions de non-utilisation 133 729,16 € - Intérêts CAP 98 221,12 €
Intérêts sur tirage 119 959,35 €

2014 : 342 800,20 € dont Commissions de non-utilisation 222 156,60 € - Intérêts CAP 120 643,60 €
Intérêts sur tirage 40 437,25 €

2013 : 335 707,12 € dont Commissions de non-utilisation 215 063,52 € - Intérêts CAP 120 643,60 €
Intérêts sur tirage : 40 481,01 €

2012 : 243 920,68 € dont Commissions de non-utilisation : 123 277,08 € - Intérêts CAP : 120 643,60 €
Intérêts sur tirage 300 427,30 €

2011 : 346 178,32 € Commissions de non-utilisation 225 534,72 € - Intérêts CAP 120 643,60 €
Intérêts sur tirage 39 012,22 €

J’arrête là, je n’ai rien trouvé pour 2010. Au delà des aspects techniques, que pensez-vous des montants alloués à la dette ainsi que de son coût global ?
J’observe que Commissions de non-utilisation + Intérêts CAP = 1 758 089,89 € sur 7 ans contre 855 873,64 € pour les Intérêts sur tirage.
=> Le coût de non-utilisation de la dette est deux fois plus cher que la dette elle-même, c’est une aberration !

Dracu1a · #53

Si on suit l’argent. AEW Europe appartient à Natixis qui appartient à BPCE qui possède aussi la Banque Palatine.

C’est de l’argent dilapidé du point de vue de l’associé (dont BPCE fait éventuellement aussi partie - je ne connais pas les status de la SCPI) mais qu’en est-il du point de vue global de la BPCE puisque BPCE tire aussi un bénéfice de la non utilisation des fonds à travers les commissions de non-utilisation et d’étalement du CAP?

Surin · #54

Remarque intéressante, pas beaucoup de réactions mais bon, on a le sentiment que la "facilité de caisse" permettant à la SCPI de saisir d’éventuelles "opportunités d’achat" sert principalement les intérêts de la société de gestion et sa maison mère ce, au détriment des intérêts des associés.

On pourrait se poser la question "mais que fait le CS ?"
Alors voici : au CS de Fructirégions Europe il y a beaucoup de cadres Banque Populaire ou de la famille, en activité ou en retraite. Pire, certains ne possèdent que 10 ou 20 parts histoire de dire "j’en ai" et ne sont là que pour toucher des jetons de présence, non négligeables pour celui qui veut aller visiter la capitale au passage.
Le président est un cumulard qui ne peut pas surveiller avec autant d’assiduité une SCPI dans laquelle il a des intérêts financiers et une autre dans laquelle il a tout juste l’équivalent de 2 mois de salaire d’un smicard s’il vendait la totalité de ses parts et dans laquelle il y a ses anciens collègues à la manœuvre.
Aux électeurs de s’en souvenir lors du vote car vraisemblablement ces gens là ne se diront pas par eux-même, allons, place aux jeunes

Puisqu’on est dans la discussion des SCPI AEW-Ciloger, faisons le point sur le TOF de toutes les SCPI du groupe car comme on l’a vu dans une autre discussion, AEW-Ciloger calcule son TOF différemment des autres sociétés de gestion, ce qu’elle a tout à fait la possibilité de faire au vu des directives de l’ASPIM (si quelqu’un peut la fournir, je suis preneur) mais lorsqu’un associé novice lit que le TOF peut dépasser 90% malgré 15% de vacance, il doit pouvoir être en mesure d’en évaluer les raisons.
C’est qu’en fait ils comptabilisent les loyers exceptionnels ou indemnités compensatrices diverses, ce qui fait que l’immense majorité des SCPI du groupe voit ainsi son TOF gagner quelques précieux points.
De la même manière que dans la vacance il différencient la vraie vacance des franchises de loyer, il est regrettable que AEW-Ciloger ne prenne pas la peine de différencier la vraie occupation de revenus non récurrents.
Alors faisons-le à leur place :

TOF affiché 99,12% dont 1,62% de revenus non récurrents soit 97,5% pour le TOF ancienne méthode.

TOF affiché 96,17% dont 0,06% de revenus non récurrents soit 96,11% pour le TOF ancienne méthode.

TOF affiché 92,83% dont 0,13% de revenus non récurrents soit 92,7% pour le TOF ancienne méthode.

TOF affiché 95,55% dont 0,39% de revenus non récurrents soit 95,16% pour le TOF ancienne méthode.

TOF affiché 89,2% dont 1,23% de revenus non récurrents soit 87,97% pour le TOF ancienne méthode.

TOF affiché 85,01% dont 3,19% de revenus non récurrents soit 81,82% pour le TOF ancienne méthode.

TOF affiché 93,38% dont 8,96% de revenus non récurrents soit 84,42% pour le TOF ancienne méthode.

TOF affiché 87,63% dont 3,96% de revenus non récurrents soit 83,67% pour le TOF ancienne méthode.

TOF 92,62%, pas de revenu non récurrent donc ici quelque soit la méthode on trouve ce résultat.

Surin · #55

J’apprends par hasard que Fructirégions Europe ouvre son capital :
Fructirégions Europe rouvre son capital

_Alors décortiquons la désinformation institutionnalisée par AEW-Ciloger :

Article de Frédéric Tixier a écrit :
La SCPI à capital fixe dédiée à l’investissement régional d’AEW-Ciloger procède à une augmentation de capital. Le prix de souscription est fixé à 232 €. Elle annonce un taux de distribution prévisionnel de 4,68% pour 2018.

Nouvelle augmentation de capital pour Fructirégions Europe. Après l’opération menée en 2017, qui lui avait permis de lever 32,5 M€, la SCPI s’ouvre de nouveau aux souscriptions, à compter du 26 décembre prochain.
Objectif : plus de 30 M€

L’augmentation de capital vise une collecte légèrement supérieure à 30 M€, par l’émission de 130 435 parts au prix de 232 € par part. Un prix parfaitement en phase avec le prix acquéreur moyen constaté sur les 9 premiers mois de l’année (231,98 €).

STOP !
J’ai bien lu, le prix de cette SCPI passe donc de 250,70 € aux 3 dernières confrontations à 232 € soit 7,46% de baisse. Les associés apprécieront se faire ainsi diluer …
Autre chose qui me fait réagir, d’où peut bien sortir ce "prix parfaitement en phase avec le prix acquéreur moyen constaté sur les 9 premiers mois de l’année (231,98 €)" ?
=> Il suffit de faire le calcul :
Additionnons les prix des 9 premières confrontations 2018 et divisons-les par 9 :
On trouve 237,65 € ==> raté !
C’est de ma faute, il faut tenir compte du nombre de parts échangées, recommençons :
J’additionne donc les prix de part multiplié par nombre de parts échangées de chacun des 9 premiers mois 2018 et le divise par le nombre total de parts échangées :
On trouve 2598688,86€ / 11021 parts échangées = 235,79 €

Je fais donc appel à l’intelligence du forum pour trouver d’où vient ce mystérieux "prix acquéreur moyen constaté sur les 9 premiers mois de l’année" de 231,98 €/part. Accessoirement on passe sous silence que les 3 dernières confrontations se sont faites au prix de 250,70 €/part.

Source échanges de parts : SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE : chiffres clés, marché secondaire - Primaliance

_Continuons (passons sur l’investissement en "Europe" deux ans après la décision de nommer la SCPI Fructirégions Europe, je précise que cet investissement se situe au moins à 30kms à vol d’oiseau de la France, c’est la révolution !) :

Article de Frédéric Tixier a écrit :
Fin septembre, la SCPI disposait donc encore d’un solde à investir de 1,1 M€.
En situation de surinvestissement depuis novembre

Début novembre, elle était en revanche de nouveau en situation de surinvestissement, suite à l’acquisition de la tour Prisma par AEW-Ciloger pour le compte de plusieurs de ses véhicules sous gestion – dont Immo Diversification-. La quote-part de Fructirégions Europe étant, sur cette opération à 218 M€, de 9% (soit 19,6 M€), la SCPI se retrouve donc mécaniquement débitrice depuis lors de quelque 18,5 M€… Une somme que la collecte à venir, via l’augmentation de capital, permettra de couvrir plus que largement. Fructirégions Europe, qui capitalisait 265 M€ fin septembre, a par ailleurs très significativement fait progresser son taux d’occupation financier (TOF) sur le dernier trimestre, celui-ci passant de 89,89% fin juin à 93,38% fin septembre. La SCPI, qui affichait un taux de rendement de 4,80% en 2017, annonce un objectif de 4,66% sur 2018.

Les lignes de crédit qui auraient enfin pu servir ne serviront pas longtemps, ça pourra continuer à alimenter le flot de centaines de milliers d’euros en commissions de non-utilisation de la dette une fois l’augmentation de capital à prix d’ami bouclée.
On met en avant un TOF magnifique de 93,38% malgré 9% de locaux vacants + 6,58% de franchises de loyers comme on l’a vu précédemment soit 15,58% de vacance, on fait bien dire ce que l’on veut aux chiffres : la vacance a augmenté de 3,37% du T2 au T3 alors que l’article parle sobrement de "très significativement fait progresser son taux d’occupation financier (TOF) sur le dernier trimestre" mais sans expliquer pourquoi …

Dernière chose, le taux de rendement prévu, tantôt 4,68% (début de l’article) tantôt 4,66% (fin de l’article). Arrondissons à 4,67%. Sur un prix de 232 € cela donnerait 10,83€ de dividende (comme le 10,8€ annoncé dans le dernier bulletin).
Sauf que sur le prix de 250,70 € cela ne donne plus que 4,31%. Les souscripteurs qui viennent de payer leurs parts plus de 250 € apprécieront non seulement d’avoir payé trop cher mais en plus de voir leur SCPI afficher un taux de rendement fictif car arrangé avec la réalité en toute fin d’année, une ouverture de capital avec un prix en baisse un 26 décembre, chapeau les artistes !
(même si je sais que le rendement TDVM sera différent et tiendra compte des échanges à plus de 250€).

Canyonneur75 · #56

Bonjour,

J’ai regardé le site de AEW et la, o surprise, pas d’information sur l’augmentation de capital et communication minimale…en dehors du carnet d’ordre, quelques chiffres pour certains assez anciens…et pas de documents (BT,RA…). Le carnet d’ordres ne semble d’ailleurs pas s’être ajusté au prix de l’AG.

En revanche, la communication que vous citez semble émaner du site pierrepapier et de son rédacteur en chef Laurent Tixier…et non pas de la société de gestion…et je n’ai pas trouvé de lien entre ce site et la société de gestion…

D’autre part, la valeur de réalisation était de 204,49 euros au 31/12/2017…les acheteurs à plus de 250 euros me semblent un peu hors sujet ou alors mal conseillés… Par exemple, Accès valeur pierre me semble préférable …

Canyonneur

Edit: Je ne suis pas associé des scpi citées

Surin · #57

Ils ont fait l’annonce en cati-mini dans le balo juste avant les vacances :
https://www.journal-officiel.gouv.fr/pu … 805420.pdf

AEW-Ciloger enraye clairement l’éventuelle surchauffe qu’il y avait sur le marché secondaire faute de vendeurs.
Le carnet d’ordre ne risque pas de s’ajuster, tout le monde a été pris de cours une veille de fêtes avant un lundi 24 pont et mardi férié, je plains les acheteurs à 250€ (la confrontation ayant lieu mercredi 26 mais les ordres devant être reçus avant).

C’est le procédé qui m’intrigue ainsi que la désinformation avérée qu’il y a eu sur le site pierrepapier.fr …

PS : je suis associé FR ainsi que AVP et partage l’avis de Canyonneur.

PierreP · #58

Actuellement, AK (émission de 130 435 parts) au prix de 232 €/part.

[url=http://www.namiaeweurope.com/SCPI-de-rendement/fructiregions.html a écrit :
http://www.namiaeweurope.com/SCPI-de-rendement/fructiregions.html[/url]]
Prix d’exécution hors frais au 30.01.2019 : 230 €
Prix acquéreur frais inclus (en €) : 250,70 €

Donc, sur le marché secondaire, 1 140 parts se sont échangées à un prix plus élevé que l’AK en cours.

Me trompé-je ? Je ne comprends pas !

Surin · #59

Vous ne vous trompez pas, des acheteurs acceptent de payer 18,7€ de plus par part alors qu’ils gagnent seulement entre 3 et 6 mois de délai de jouissance soit 2,7 à 5,4€/part.
Je pense tout simplement à des étourdis, pour être gentil.

Plus louche, un ordre d’achat de 2000 parts à 230€ hors frais est apparu … après la date limite de dépôt des ordres qui devaient être déposés et donc inscrits jusqu’au 26 février 16h.
Le CO le 26 février mis à jour à 22h ne le faisait pas apparaître :

Mais surprise, le 27 février jour de confrontation après 10h, ce gros ordre apparait :

Résultat 2050 parts échangées à 230€ hors frais soit 250,70€ frais inclus :

Normal dans le monde des SCPI, chacun a son interprétation des règles et l’AMF brille par son inaction.
Le coup de l’étourdi qui met plus de 30000€ en trop, j’ai davantage de mal à y croire.

PierreP · #60

Ainsi, je me permets cette hypothèse : un partenaire de AEW purge le marché secondaire en achetant les parts disponibles au prix de 230 € (prix vendeur hors frais).
Cela permet aux associés-vendeurs de ne pas se sentir lésé. Mais cela ressemble à une manipulation du carnet d’ordres.

Édit : je commence à comprendre certains de vos messages passés et vos réactions à mes réponses naïves.

Surin · #61

Si vous commencez à comprendre, c’est un bon début. Je suis pour ma part outré par ce que je constate au quotidien, l’incompétence des gens quand ce n’est pas leur malhonnêteté, mais surtout beaucoup de légèreté et un sentiment que quoi qu’ils fassent, rien ne leur arrivera (sauf les nouveaux, n’est-ce-pas Corum ) donc impunité totale.
Désolé si cela se ressent parfois dans le ton de mes messages, j’essaie toujours d’en rire car croyez-moi, ce n’est pas fini.

Si vous êtes acheteur, à vous d’utiliser l’augmentation de capital, il y a un minimum de parts à acheter c’est tout. Si vous êtes vendeur, vous n’allez pas vous plaindre, après-tout une SCPI qui s’achète 232€ frais inclus et peut se revendre 230€ valeur de retrait, soit mois de 1% de "spread" (je n’aime pas les anglicismes mais je ne connais pas l’équivalent français), ce n’est pas tous les jours que cela arrive.

Quant à votre hypothèse, vous n’avez aucune preuve mais tout le monde pense à cela en premier lieu et elle est très pertinente, il faudra bien qu’ils s’expliquent, si l’AMF n’en fait pas la demande, d’autres s’en chargeront (le CS ?).

Surin · #62

PierreP a écrit :
Ainsi, je me permets cette hypothèse : un partenaire de AEW purge le marché secondaire en achetant les parts disponibles au prix de 230 € (prix vendeur hors frais).
Cela permet aux associés-vendeurs de ne pas se sentir lésé. Mais cela ressemble à une manipulation du carnet d’ordres.

Ca continue, 2000 parts à l’achat à 230€ soit 250,70€ frais inclus.

Surin · #63

La société de gestion - qui a trop tardé à mon gout avant d’annoncer sa date d’AG pour Fructirégions Europe - la publie enfin au BALO : 201905291902498.pdf
Votez pour les candidats numéro 6 et 8, eux vous permettront de défendre l’intérêt des associés.
Je rappelle que les premiers critères à prendre en compte sans connaître les candidats est un nombre de parts significatif (au moins 10-15k€) et un âge pas trop avancé.
Je reviendrai plus tard après analyse pour les autres résolutions qui me semble aller dans le bon sens.

Dernière modification par Surin (10/06/2019 09h29)

Surin · #64

Voici les votes que je préconise pour les 2 SCPI :

R1 oui - R2 non - R3 oui - R4 oui - R5 oui - R6 oui - R7 oui - R8 abs - R9 oui - R10 oui
R11 les candidats au CS : DE TESSIERE Christophe, FAUCHON Guy, RICHON Jean-Philippe
R12 oui - R13 oui - R14 oui - R15 non

Rien à signaler, je ne suis pas sûr d’avoir bien compris la résolution 15, en cas de cession, la partie servant à rembourser un emprunt ne fera donc plus objet d’une commission de 1,25% HT. On peut comprendre que ça sera donc 0 ? Ou tel que c’est rédigé, tout le produit de la vente ferait objet de 2,5% HT de commission ?
==> Dans le doute : voter NON

Il est important de voter, beaucoup de candidats au CS sont soit "cumulards " (plusieurs dizaines de mandats aux CS de SCPI) soit des cadres ou anciens cadres de BP, ce qui est un pur procès d’intention mais je ne peux m’empêcher de penser que cela peut faire objet de connivences, surtout si le candidat possède peu de parts.

---

R1 oui - R2 oui - R3 oui - R4 oui - R5 oui - R6 oui - R7 non - R8 abs - R9 oui - R10 oui
R11 les candidats au CS : M. Patrick SCHARTZ (R) et M. Olivier KIMMEL (C)
R12 oui - R13 oui - R14 oui - R15 oui - R16 non idem Fructipierre

La résolution 15 va dans le bon sens car les nouveaux associés - dans le cadre des augmentations de capital seulement - contribueront à alimenter le report à nouveau (RAN) de façon à le maintenir. Oui mais voilà, des augmentations de capital, les anciens associés n’en veulent pas forcément car en plus de les diluer, si ces augmentations se font avec un prix de souscription en baisse comme ça a été le cas de la dernière toujours en cours, ils sont doublement perdants et cela abaisse la valeur de retrait pour ceux qui voudraient sortir, voire les empêche de vendre, les acheteurs se reportant sur les nouvelles parts créées.
==> D’où le non à R7 "quitus entier et sans réserve à la société de gestion pour l’exercice clos le 31 décembre 2018".

Surin · #65

A noter, les parts de Fructirégions Europe viennent de s’échanger sur la base de 210 € hors frais sur le marché secondaire.
Etrange pour une SCPI à capital fixe actuellement en augmentation de capital car à côté de cela, elle collecte des fonds à un prix supérieur (215,25 € hors frais) qui devraient servir à désengorger le carnet d’ordre.
Eh bien non, en plus de lancer une AC avec un prix en baisse ce qui entraîne la SCPI dans une spirale baissière, AEW-Ciloger semble privilégier une collecte à tout prix synonyme de commissions et tant pis pour les pauvres vendeurs condamnés à toujours baisser leur prix pour obtenir satisfaction.

GoodbyLenine · #66

La date de jouissance ne doit pas être la même pour celui qui achète sur le marché secondaire (début du mois de l’achat) ou via l’augmentation de capital (plusieurs mois plus tard).

L’ordre d’achat transmis n’est pas non plus le même.

Ceci devrait expliquer la situation.

Surin · #67

A noter :

Bulletin T2 de Fructipierre a écrit :
Afin de poursuivre la diversification de votre patrimoine, une augmentation de capital devrait être lancée après la période estivale, sur la base d’un prix de souscription proche de la dernière valeur de reconstitution (601,34 €).

Je ne suis pas certain que les associés aient envie de "poursuivre la diversification (du) patrimoine", par contre la société de gestion a très certainement envie de toucher des commissions de souscription lorsqu’elle voit les copains collecter à tout va sur des SCPI à capital variable.

Le prix acquéreur est de 535€ ces derniers mois sur le marché secondaire.
Avec une augmentation de capital à 600€, cela ferait un prix de retrait de 550,46€ s’il se trouve des acheteurs à ce prix sur le marché secondaire.
Tout cela, c’est au conditionnel.

Kdick · #68

Bonjour à toutes et tous,

Je vais vendre mes 200 parts de la scpi Fructipierre. J’ai compris le fonctionnement du marché secondaire sauf sur un point.
Il est demandé de préciser si "j’accepte que mon ordre soit traité partiellement lors d’une confrontation, et qu’il soit présenté aux confrontations suivantes pour le reliquat, jusqu’à son exécution totale"

Est-ce important pour l’exécution de l’ordre? Je m’explique. J’ai 200 parts, si je refuse le fractionnement cela veut il dire que l’ordre ne sera exécuté que si en face il y a un acheteur qui veut aussi minimum 200 parts, strictement 200 parts, ou il sera exécuté également si il y a 2 acheteurs qui veulent 100 parts ?

Ou autrement dit le choix de fractionner ou pas a-t-il une importance à partir du moment où de toutes façons on va tout vendre à terme ?

Merci de vos informations,

PS: Il est entendu dans mon hypothèse qu’il y a suffisamment d’acheteurs au prix que j’aurai fixé. Pas facile à fixer d’ailleurs si ce n’est prendre le dernier prix de confrontation connu.

Surin · #69

Si vous refusez, cela veut dire que plusieurs acheteurs pourront tout de même acheter vos parts à la seule condition qu’elles soient vendues en une seule confrontation.
Si vous acceptez le fractionnement, les parts peuvent être vendues sur plusieurs confrontations s’il n’y a pas assez d’acheteurs pour la totalité des parts, cas a priori rare sur une SCPI comme Fructipierre.

Comme dit précédemment, le prix de part devrait augmenter donc ne vous pressez pas, inutile de vendre en dessous de 500€ net vendeur.

Kdick · #70

Merci bien de la réponse et du conseil. On verra ,je devrai commencer à réfléchir sérieusement à une vente d’ici 2 ou 3 mois tout de même.
Globalement une SCPI qui m’aura permis de m’intéresser à ce domaine mais côté performances sur les 8 ans que je l’aurai possédée on ne peut pas dire que c’était fort glorieux.

Par contre les ayants financées grandement par un prêt in fine, les loyers couvrants les intérêts, l’achat aura été "indolore"

Surin · #71

J’espère que vous n’aviez pas vendu vos parts Kdick :

Surin a écrit :
Comme dit précédemment, le prix de part devrait augmenter

Le prix vendeur vient de passer à 530 €, prix d’achat 577,70 €, près de 5,8% d’augmentation par rapport à la confrontation précédente.
Un acheteur "providentiel" fait monter les prix, c’est formidable.

Rentavix · #72

Bonjour, Fructipierre va lancer une AK, pour ce faire ils ont besoin de purger le carnet d’ordre afin Qu’ils puissent fixer un prix « honorable » et devront soutenir le marché secondaire durant toute la durée de l’augmentation de capital. Un de leur partenaire historique a sûrement passé un ordre à 530€ En contrepartie d’un avantage ultérieur.
L’autre explication possible est la probable augmentation de la valeur de réalisation au 31/12/2019 compte tenue de la forte hausse de l’immobilier de bureau parisien (l’essentiel du patrimoine de Fructipierre) et qu’un institutionnel en a profité. Sans compter que le prix de Fructipierre sur le marché secondaire était en souffrance depuis quelques mois (488€ il y a 4 mois).

Le dernière explication possible pourrait être l’appétit des nombreuses SCI et OPCI, UC des contrats d.assurance vie qui disposent de centaines de millions à investir. Si elles n’arrivent pas à trouver d’immeubles en direct pourquoi ne pas acheter des parts de SCPI et vu le peu de transparence de ces véhicules pourquoi s’embêter à payer le prix le plus faible possible et ne pas à hâter tout ce qui se présente pour éviter d’avoir trop de liquidités au 31/12.

Pour info je suis associé de FRUCTIPIERRE DEPUIS 4 ans (très satisfait), de Laffite Pierre depuis 2 ans (plutôt insatisfait) et très jeune associé de ACTIPIERRE 2.

Kdick · #73

Surin a écrit :
J’espère que vous n’aviez pas vendu vos parts Kdick :
Surin a écrit :
Comme dit précédemment, le prix de part devrait augmenter
Le prix vendeur vient de passer à 530 €, prix d’achat 577,70 €, près de 5,8% d’augmentation par rapport à la confrontation précédente.
Un acheteur "providentiel" fait monter les prix, c’est formidable.

Non pas encore. Mais ce prix va-t-il perdurer à votre avis ? En fait j’ai revu un peu les plans. Je dois acheter de fortes valeurs de SCPI début 2020 mais compte tenu du temps entre l’achat et les premiers revenus qui semblent de plus en plus longs, je vais vendre Fructi plutôt cet été car d’ici là mes nouvelles SCPI commenceront à rapporter. Si je vends tout de suite Fructi je cumule des non revenus sur les nouvelles et cette ancienne, c’est un peu ballot, autant lisser.

Surin · #74

Ce prix devrait perdurer car l’augmentation de capital ne devrait pas tarder et comme l’a évoqué Rentavix, un de leurs partenaires va certainement d’ici là continuer à soutenir le carnet d’ordres.
L’inconnue reste à quel prix, possiblement un peu au dessus de 530€ prix vendeur mais sans garantie.

On parle là d’un gain supérieur à une année de dividende pour vous donc ayez comme priorité de vendre au meilleur prix même si entre-temps vous ne percevez pas de dividende, vous l’aurez largement compensé par le gain par rapport au prix avant cet été.

Rentavix · #75

L’augmentation de capital qui était prévue début 2020 est reportée au second semestre. En effet la société de gestion souhaite attendre les valeurs de réalisations et de reconstitution qui résulteront des expertises du patrimoine qui se dérouleront courant du premier trimestre.
D’ici là le prix peut redescendre sur le marché secondaire mais si moi je sais que les revalorisations seront notables je ne dois pas être le seul. Et pour l’heure le carnet d’ordre continue de voir arriver des achats à 530€.

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