SCI de location ou SCI d'attribution : avantages et inconvénients ?

Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

rollingstone a écrit :

Bonjour,

En achetant un immeuble avec un bail commercial votre SCI sera automatiquement à l’IS, vous ne bénéficierez pas du régime des particuliers pour la vente des lots…Avez-vous fait un rapide calcul de rentabilité?

Ceci est erroné. Vous n’avez qu’à comparer avec toutes les SCPI, qui sont des SCI transparentes à l’IR (allez lire leurs statuts), qui possèdent pleins de locaux loués avec des baux commerciaux, et qui ne sont pas "automatiquement à l’IS".

maxime74 a écrit :

Au vue des objectifs personnels des associés, je pense que l’on s’orienterait plutot vers une SCI d’attribution.
Cela nous permettrait de gérer les lots indépendamment les uns des autres.

Pouvez-vous préciser ce point, notamment par rapport au fait que vous envisagez visiblement une revente de tous les lots créés à moyen terme?

maxime74 a écrit :

Il s’agirait de la SCI d’attribution à capital variable, les raisons sont les suivantes :
- Chaque associé gère librement ses lots, sans accords des autres
- Possibilité de bénéficier du PTZ ( toujours un + )

Je pense que vous faites erreur sur un point, logiquement la SCI d’attibution est censée étre dissolue au moment du partage des biens immobiliers, du coup l’argument de la libre gestion des biens sans l’accord des autres n’est effectif qu’apres dissolution de la SCI.

Il serait peut être plus judicieux de demander l’avis d’un notaire au sujet de votre projet pour voir quel forme choisir.

Bien a vous

Précision: vous pourrez, certe effectuer les travaux et modifications librement sur le bien qui vous sera attribué, mais pas pour la location

Dernière modification par goldex (21/10/2015 16h27)

"A capital variable :
- augmentation ou diminution libre du capital
- évite les formalités administratives couteuses lorsqu’un nouvel associé rentre ou qu’un nouvel apport est réalisé."

Il me semble que vous mélangez la SCI classique et la SCI d’attribution.

Dans une SCIA, le capital comme les parts est directement lié à la valeur des lots composant le bien. C’est une SCI totalement transparente : fiscalement et civilement. Vous pouvez louer le bien, l’améliorer sans nécessiter d’accord ou de décision de la SCI. Vous pouvez vendre le lot (en vendant les parts correspondantes), mais cela nécessite l’accord des autres associés. Ceux-ci peuvent vous  racheter vos lots, en apportant du cash en conséquence, mais ce n’est pas une modification du capital puisque ce cash vous est transféré.

Le cas n’est pas courant, car une SCIA sert habituellement à ce que chaque associé devienne propriétaire de la part de l’immeuble lui revenant, la SCIA étant alors dissoute ; cela crée une copropriété.

Cela dit, il est possible de prévoir dès le début que les associés n’accèdent qu’à la jouissance des biens, la SCIA n’étant pas dissoute.

Dans tous les cas, il faut lire très attentivement les documents (statuts, règlement de jouissance) car ce sont eux qui disent ce qui peut être fait et comment.

De ce que je comprends, sous réserve que ces documents en disposent autrement :
- occuper ou louer, oui
- règles "fiscales" classiques : s’il en a la jouissance, il peut le louer et les revenus lui reviennent personnellement (grosse différence avec une SCI classique). Mais attention quand même au régime réel du BIC (si location meublée) : je ne sais pas si on peut amortir et quoi amortir.

Il ne peut pas vendre l’appartement tant qu’il n’en a que la jouissance (=tant que la SCIA n’est pas dissoute) ; il vend forcément ses parts de SCIA. Logiquement, le prix de vente de ses parts devrait s’établir à "valeur de marché de l’appartement moins décote liée à sa situation particulière en SCIA".

Avec un coup de Google, je tombe là-dessus :
"L’associé est réputé fiscalement propriétaire de son lot."
ici : https://hen44.org/wp-content/uploads/Fi … BUTION.pdf

Ce qui voudrait dire qu’il peut louer meublé, être imposé en BIC, et même sans doute amortir.

Après, je ne sais pas ce que vaut ce document, même s’il a l’air de bonne qualité. Si vous voulez en être sûr, il n’y a que deux solutions :
- consulter un professionnel (avocat fiscaliste)
- passer des heures à piocher le sujet, en remontant aux textes de loi et en recherchant des sources et de la jurisprudence, jusqu’à être tout à fait sûr.

Si je comprends bien, vous envisagez d’acquérir un tel appartement. Il eut été utile de le dire dès le début pour mieux comprendre la situation.

J’attire votre attention sur un point de vigilance :
- est-ce que la SCIA n’a pas été dissoute car c’était prévu dès le début (attribution en jouissance prévue dans les statuts, avec un règlement de jouissance qui remplace plus ou moins le règlement de copropriété)
- ou bien a-t-elle été empêchée de se dissoudre, et dans ce cas, par quoi ? Je connais un cas où la société n’a pas été dissoute à cause de graves malfaçons sur le bâtiment ; il a été nécessaire de maintenir la société pour qu’elle puisse représenter l’ensemble des sociétaires dans les actions en justice contre le constructeur. Donc l’historique de cette non dissolution peut être riche d’enseignements sur les problèmes du bâtiment et/ou sur les problèmes relationnels entre les sociétaires.

D’après ce que vous exposez, je ne vois pas d’inconvénient à ce système. Du coup, la décote que je suggérais plus haut devrait être nulle, donc le prix de l’appartement devrait être strictement égal au prix du marché… sauf que ce système est très inhabituel, et que ce qui est inhabituel fait peur. Il peut donc y avoir une décote liée à la "bizarrerie" de ce système. Ca serait à votre avantage à l’achat ; mais vous auriez alors la même décote à la revente.

Dans votre négociation, n’hésitez pas à jouer sur cette bizarrerie, en jouant à la personne inquiète par l’étrangeté de ce système.