Pierto [31] : étude de cas immo (fiscalité, quelle répartition des parts dans la SCI)

En complément du message de nakor26, pourquoi faire une sci? Une fois payé, que comptez vous faire du bien (vente ou le garder pour transmission)? Déjà que la rentabilité n’est pas extra, vous allez la plomber avec des frais supplémentaires. Vous devriez d’ailleurs raisonner en net, ce serait plus flagrant encore.

Pour l’équilibre avec madame, c’est le principe des biens communs. Cela dit, pendant que vous travaillez pour rénover le bien commun, madame apporte d’autres services. Si vous n’êtes pas d’accord avec ce principe, il faut investir en nom propre.

De plus, mélanger résidence principale et locatif dans le même immeuble n’est pas la meilleure des choses à faire surtout pour un premier achat. A votre place, je commencerai par un bien plus petit et plus rentable pour commencer.

Merci pour vos réponses.

@ Nakor 26,
Pour la rentabilité, si j’affute vraiment les crayons avec une négo bien menée je peux arriver à du 9% mais guerre plus.

Pour l’emprunt je n’ai pas encore fait de simulation auprès des banques, en ce qui concerne l’apport, j’évoquais jusqu’à 100K d’apport, mais évidemment le moins le mieux, le but étant justement de ne pas amputer la capacité d’emprunt.

Au sujet de la capacité d’emprunt vous prenez 70% de 2000€, mais je prévois 3000€ de loyer (4*500+1000) soit, 2100€.
Pour une crédit de 40000€ sur 20 ans avec des mensualités de 2000€, je n’ampute donc pas la capacité d’épargne.

Arriver à équilibrer les comptes dans un marché immo tendu, vous estimez cela pas suffisant? ça me semblait pas mal.

@ lachignolecorse

Après que le bien sera payé, je prévois de le garder.

Pour la résidence principale vous avez raison, après réflexion, il vaut mieux que nous restions locataires et que nous louions dès le début le T4 qui nous rapportera plus que ce que l’on dépense en loyer à ce jour.

Quelle rentabilité brute viser dans une ville ou le marché immo est tendu?

Pour la répartition des parts en SCI 50 50 avec ma compagne donc, et notre fille? y a t’il un intérêt ou  contre-indication à lui donner des parts?

Merci pour vos lumières sur le sujet.

Dernière modification par Pierto (29/11/2018 18h53)

Je prévois d’avoir d’autre biens et pour la succession ce sera plus simple. Aussi, je trouve que cette structure encourage à faire du déficit et donc à prospérer.
Aussi, si j’intègre les revenus locatifs à nos revenus, je vais sauter une tranche fiscale.

Les objectifs:
Constituer un capital immobilier le plus gros possible selon mes revenus, avec une rentabilité maximale dans un périmètre connu. Cela afin d’assurer une rente à la retraite et pouvoir léguer cela à mes enfants dans les meilleures conditions fiscales et d’entretiens.

Pour le déficit, faire des travaux moi-même au travers d’une société est une possibilité.

Location meublé, pourquoi pas mais pas une priorité bien que fiscalement ce soit avantageux.

Une indivision, dans quel interêt? je ne vous suis pas?

Quels statuts juridique compte tenu des mes objectifs cités plus haut seraient donc susceptibles de favoriser ceux-ci?

Pour les devis, pas encore, je bosse sur le plan de découpe.

Je ne comprends pas ce projet :
- quelle surface au RDC, quelle surface à l’étage ?
- quelle est la nature actuelle des locaux du RDC : garage, local commercial, logement ? Accessoirement quelle hauteur sous plafond ?
- S’il y a la même surface au RDC et à l’étage, il semble assez ubuesque que le RDC rapporte 2000 € de loyer et l’étage 1000 €. Même si les grands logements se louent moins cher au m², ça ne devrait pas être du simple au double.
- qui fera les travaux exactement ?

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas ce projet :

- quelle surface au RDC, quelle surface à l’étage ?

182m2 RDC à diviser en T4, 152m2 étage déja aménagé en T4/5

Bernard2K a écrit :

- quelle est la nature actuelle des locaux du RDC :

garage + logement complet (T2 de 100m2 environ) + salle de consultation + salle d’attente et espace perdu.

Bernard2K a écrit :

Accessoirement quelle hauteur sous plafond ?

il y a plus de 2m50

Bernard2K a écrit :

- S’il y a la même surface au RDC et à l’étage, il semble assez ubuesque que le RDC rapporte 2000 € de loyer et l’étage 1000 €. Même si les grands logements se louent moins cher au m², ça ne devrait pas être du simple au double.

En effet mais la demande locative est loin d’être aussi intense que pour des T2, de plus le T4 est en parfait état, rien à faire, donc aucun intérêt financier à tout refaire.
Cependant ce T4 comporte quelques inconvénients: être à l’étage, pas de garage ni de rangement poussette vélos. A envisager en cabanon de jardin ou alors, devront être montés à l’étage.

Bernard2K a écrit :

- qui fera les travaux exactement ?

Moi+ aide familiale + employés si besoin pour gagner un peu de temps sur les travaux.

Nakor26 a écrit :

Un courtier m’a parlé d’un endettement maximum de 50% ’hors loyer’, c’est à dire que pour vous, en considérant 100k de revenus, ca fait un endettement maximale de 4200€/mois, -2000€ pour cet investissement, il vous resterait potentiellement 2200€/mois (ce qui reste une somme pas négligeable!).

Merci Nakor, pour cette info non néglibage.
Après, j’imagine qu’il y a toujours une solution pour passer outre ces 50% mais, avec son revers…

Un ami m’a parlé d’un montage holding SAS qui détient ses SCI, il a un endettement très élevé et la confiance de son banquier.
Avec sa SAS, Il a financé 3 immeubles de 6 apparts chacun en 2 ans, à partir d’emprunt longue durée et à 100%. En contre partie, il génère 7K/mois net de cash-flow avec des locations à la nuitée. ( A titre perso, il est salarié aux UAE avec 150kA)

Pensez-vous que de type de montage pourait aussi avoir un sens dans mon cas avec des locations longue durée afin d’avoir une capacité d’endettement supérieure ?
Pourvu que j’équilibre les comptes en fin d’année.

Bonjour et merci pour votre message bien détaillé qui me permet de mieux situer notre projet dans l’environnement fiscal.

Je comprends  l’avantage fiscal à une location meublée , aussi pour le côté usine à Gaz, vous avez bien raison, hélas ma remarque portait plus sur une première impression, que sur une raison fondée qui orientera choix.

Aussi, dans ce projet, où l’idée de base était de nous loger, au plus nous y réfléchissons, au plus nous nous apercevons à quel point il serait judicieux de louer ce T4.
Le postulat de base proximité=accès aux travaux simplifiés et pas de loyer à payer ne pouvant être soutenu.

Nous habitons à moins de 10km de cet immeuble, notre loyer actuel est de 895 Euros (soit 100-200 euros de gain supplémentaire en louant notre futur T4) et… ça compte aussi, la nounou de notre fille dont nous sommes très satisfait habite à 2 pas de chez nous.
Autant de critères, qui font que finalement même si l’idée de base, était de se loger, il apparaît clair qu’il sera bien plus bénéfique pour nous de louer ce bâtiment en intégralité.
L’ aspect fiscal sera aussi simplifié.

En résumé:
si le T4 est habité par nous, les 4 T2 devront être exploités en location meublé LMNP imposé au réel avec une répartition des parts selon apports. Avec comptabilité séparée RP de RL.

Si le T4 et T2 loués (cas le plus probable) :

-statut LMNP ( inconvénient: je prends +11% de saut de tranche IR car je suis au plafond de la tranche 30% que je maintiens grace aux frais réels)
ou
-statut SCI IS avec le risque de la plus value défavorable si revente (non probable car l’objectif ce cet investissement: revenu pour retraite).
(SCI IR pas rentable car deficit foncier non possible (car aménagement garage et local pro) et mon imposition personnelle est en limite de tranche)

J’avoue que intégrer le LMNP même avec 50 % d’abattement, mon IR passera de 30 à 41% d’un autre côté la plus value en SCI IS est une sacré épée de Damoclés.

Edit: favoriser LMNP REEL

Après un calcul, la SCI IS sera plus bénéfique avec une imposition de 15%  sur les loyers ( 36000€ annuels soit 5400€ d’impôt)
VS
le statut LMNP qui intégrerait 50% des revenus locatifs (36000/2=18000€ soit  11880€, avec une part de 66%, taxés à 41% soit 4752€ d’impôt locatif)

La SCI IS dans ce cas apparaît comme le plus adapté et de loin, vous êtes d’accord avec cette approche? avez-vous une autre suggestion?

Pour l’aspect Financement:

Nous financerons de notre poche les travaux seulement (cela évite de payer un crédit sur des Capitaux qui ne seront utilisés qu’au fur et à mesure)

Pour le T4/5 à l’étage, nous considérerons dans une deuxième temps (à l’occasion d’un changement de locataire) une division en 2 T3 pour augmenter rentabilité .

Retrouver de la capacité d’emprunt en revendant, nous souhaitons éviter cela.
Mon salaire augmente contractuellement de 5-6% tous les 2 ans (avec un plafond de 3 augmentations restantes), donc avec le temps je pourrai retrouver de la marge de manoeuvre.
A voir aussi selon une grossesse de Madame qui pourrait nous bloquer note capacité d’investissement.
Ce sera un point à considérer dans le timing de future acquisitions.

Voyez-vous d’autres point important à soulever à ce stade du projet?

Demain, Lundi, nous avons une nouvelle visite, pour vérifier la cohérence du plan d’aménagement du RDC avant offre d’achat. Nous visons une négociation de 12% pour un achat à 400000 notaire inclus.

Dernière modification par Pierto (02/12/2018 11h06)

Je rejoins B2k, le projet est sans doute intéressant. De plus, vous avez de bonnes cartes en main mais il faut vous former sur l’aspect fiscal et bien définir vos objectifs.

Par exemple, si vous voulez « enchaîner les immeubles » et que vous trouvez que vous payez trop d’impôts: vous devriez étudier le mécanisme du déficit foncier. Même si, en 2019, avec les histoires de paiement à la source, on ne peut déduire que 50% des travaux…

Enfin, j’attire votre attention sur le fait qu’un projet avec travaux est (très) chronophage et que cela engendre des surprises même si on ne mets pas la main à la pâte… j’admire sincèrement ceux qui peuvent mener de front ce genre de projet + un métier prenant + une vie de famille. C’est pourquoi, pour quelqu’un qui travaille, je trouve que les scpi sont un bon benchmarch…

Bonjour,

Pour info après visite chez Meill…Taux.com, pour un emprunt de 400K€, on me propose:

20 ans à 1,35% plus 0,15% d’assurance avec 240 mensualités de 1950,71€. Coût total de 74450€.

25 ans à 1,65% plus 0,15% d’assurance avec 300 mensualités de 1676,09€. Coût total de 109106€.

Que pensez-vous de ces offres?

Compte tenu des échéances personnelle je me suis fixé un crédit sur 20 ans. (fin de crédit à 58 ans et ma fille 21 ans)

Recommanderiez-vous du fait des faibles taux un crédit sur 25 ans qui générerait 300€/mois de cash flow supplémentaire?

Aussi, j’ai soumis ce projet à un expert comptable afin de faire des simulations et vérifier les miennes…

Si mon éventuelle offre est acceptée, avec un financement sur 20 ans et un apport de 45-50K je prévois un excédent net annuel de 5300€ après impôt. (Montant des loyers HC plus conservateurs re-évalués à 31980/an)

Trouvez-vous ces chiffres en ligne avec un bon investissement?

Avec des taux aussi bas que ceux que l’on a actuellement, je suis d’accord avec Nakor26: essayez de mettre le moins d’apport.

Bien à vous,

Si vous avez absolument besoin d’un cashflow le plus élevé possible car vous allez multiplier les opérations et que vos revenus sont faibles, il faut prendre 25 ans.

Si, comme il me semble, vous avez déjà des revenus confortables et n’êtes pas à la recherche d’un pouillème de cashflow en plus, qui vous coûterait 35 k€ d’intérêts en plus sur la durée du crédit, il faut prendre sur 20 ans.

Notez aussi qu’entre ces informations de Meilleurmachin et une offre de prêt en bonne et due forme, il peut encore y avoir des péripéties et des pertes en ligne… et que, pour ce qui est d’aboutir, je ferais plus confiance aux 20 ans qu’au 25 ans, car les prêts sur 25 ans pour du locatif sont très rares dans la pratique bancaire.

Je ne me prononcerai pas sur votre excédent prévisionnel car je préfère attendre les chiffres validés par votre expert-comptable.