PinkPant [90] : étude de cas immobilier (viabilité projet immo)

Une fausse annonce sur un bien imaginaire au prix qui vous arrange.

Qu’est ce qui pourrait mal se passer?

Mes remarques, telles qu’elles me viennent :

- 4 (ou 5) appartements c’est peu pour en tirer des statistiques fiables sur le prix. Bernard2k décrit la méthode qu’il faut selon moi utiliser : regarder quotidiennement les annonces, les reporter sur un tableau excel avec quelques colonnes bien choisies (qualité du bien, surface, prix, meublé / non meublé, temps mis pour louer etc). D’ici quelques mois vous aurez des statistiques relativement fiables sur les prix ET sur la demande. Si les biens restent 4 mois chacun, ce n’est pas bon signe. S’ils reviennent sur le marché tous les 3 mois, ce n’est pas bon signe non plus (en tous cas, pas vis à vis de vos objectifs de gestion limitée, j’ai l’impression). Bref, commencez dès aujourd’hui, sur une ville ou il y a une dizaine de biens simultanément (T2 & T3) ça se fait facilement et ne prend que quelques minutes par jour.

- Vous observez que les T3 sont en moyenne à 632€, vous postez une annonce à 500€ et obtenez beaucoup de candidatures… Sans même poster l’annonce, j’aurais pu vous dire qu’à ce prix vous auriez beaucoup de candidatures. Vous n’avez rien appris avec cette annonce.

- Ce que j’en pense : sur le papier, la rentabilité semble correcte en ordre de grandeur puisque des biens à 1000€/m² à l’achat se louent 10/m², soit une rentabilité de 12% théorique.
Mais il faut ensuite penser à prendre en compte les frais de notaire et les travaux. Donc il faudra trouver la bonne affaire pour que ces coût supplémentaires et inévitables ne viennent pas trop grever votre rentabilité.

Bernard2K a écrit :

La rentabilité "papier" à 12 % est fausse :
- les T2 20 % moins cher au m² que les T3, c’est faux, évidemment. Il y a un biais quelque part.

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Iomipom a écrit :

- 4 (ou 5) appartements c’est peu pour en tirer des statistiques fiables sur le prix.

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Bernard2K a écrit :

- entre l’état moyen d’un bien vendu, et un appartement rutilant et meublé, prêt à être loué, il y a besoin d’un certain investissement supplémentaire.
etc.

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Iomipom a écrit :

il faut ensuite penser à prendre en compte les frais de notaire et les travaux

Bernard2k a écrit :

L’impression que j’en retire c’est que vous bricolez dans votre coin, mais évitez soigneusement ce qui pourrait conduire à l’action réelle, comme souvent si j’en crois votre présentation. Ah, les micro-steps… A quand les macro-steps ?

Ma foi! En novembre dernier, vous m’avez bousculée de la sorte alors que je présentais l’etude de cas de la visite que j’ai faites. Depuis là, j’ai eu de belles victoires tout de même. A un moment, l’investissement c’est un marathon, pas une course au burnout.

Bernard2k a écrit :

2) vous n’avez aucune idée de la qualité des gens qui ont répondu. Pour le T2, 4 sur 7 qui refusent de préciser leur situation, ça veut dire quoi ? Ce sont des brouteurs ? Des mythos ? On ne sait pas et on ne saura jamais

Je n’ai pas du tout inventé cette technique . Cela sert à définir si on a de la demande et d’avoir une approximation du type de profil qui pourrait s’intéresser au bien. Mon avis est que mis à part les "moins réactifs" ( mon exp a duré 48h), la population qui m’intéressait cad les frontaliers sont bien présents. J’ai compté ceux qui répondaient correctement, qui ont été réactifs, ceux qui ont "un profil recherche remplies sur LBC". Je ne le ferrai par contre plus du tout, capitaliser sur les situations des gens c’est pas ethique!
Sur le T2 avec son "prix plus juste" tous ceux qui m’ont répondu était plus "précaires". Avec 2 Biens au bon prix, j’aurai surement eux une demande plus équilibrée.
Cependant j’aime beaucoup mieux votre méthode, merci de l’avoir partagée. Je n’ai rien trouvé de similaire.

Iomipom a écrit :

Vous observez que les T3 sont en moyenne à 632€, vous postez une annonce à 500€ et obtenez beaucoup de candidatures… Sans même poster l’annonce, j’aurais pu vous dire qu’à ce prix vous auriez beaucoup de candidatures. Vous n’avez rien appris avec cette annonce.

Je me suis effectivement mal prise sur celui ci. En réalité, j’ai fais le test le WE dernier en me basant sur des prix que j’avais vu sur d’anciennes offres. C’est quand j’ai commencé à regarder les chiffres pour rédiger cette étude de cas que j’ai observé qu’il y a une grosse différence de prix d’un bien à un autre. C’est pour cela que j’ai rajouté tous les autres données pour donner plus de contexte.

Bernard2k a écrit :

Oui, j’avais vu que vous aviez pris ces précautions, ce n’était pas une critique contre vous, mais une critique du fait que Pinkpant retient des éléments "hors sol" sans les remettre en cause. Sur les prix au m², en l’occurence, il y avait un peu plus que 4 ou 5 appartements

Pouvez vous elaborer ?

Bernard2k a écrit :

Je ne connais pas immomachin où elle a pris ses valeurs ; moi perso je ne crois qu’à DVF dont je traite les valeurs moi-même dans un tableur excel, et quand j’ai un doute sur un immeuble qui semble à très bas prix j’essaie de savoir la cause (avec street view par exemple) et je l’exclue s’il n’est pas représentatif.

Je doute que Streetview rendent des infos comme un problème de structure, un bâtiment abandonné, non renové, une succession difficileetc.
immodata.fr c’est le 2eme lien qui apparait après Etalab quand on cherche DVF sur google. Comme sur Etalab les données disponibles s’arrêtent au 30.06.22. Ca ne doit pas être si mauvais que cela. Ce que j’ai apprécié avec immodata que la répartition des logements vendus est sur le plan de la ville. (voir photo) je pouvais donc repérer les "points chauds" ici le tas de points à gauche etc. Couplée à votre site, en téléchargeant la bonne zone cadastrale sur Etalab, il n’y a plus qu’à affiner notre analyse.


Dans mon cas en l’occurrence, ils sont concentrés au Centreville dans un périmètre circonscris et pourtant de très grosses variations de prix. (sur photo dans le tas du milieu, en commençant par le trio de points le plus a droite vers la gauche et de haut vers le bas )
A droite on a 3 logements dont 1 immeuble de rapport, voici les prix :
- immeuble: T2 35m² 857e/m² - T2 65m² 1264e/m²- T2 32m² 1603e/m² - T1 16m² 1827e/m² - T2 49m² 1184e/m² ; T1 22 1127e/m²
- T2 55m² 831e/m²
- T3 72m2 16.05.22 1667e/m²  - T3 73m² 22.12.20 1452e/m²

Les 2 qui sont dans le nord, on voit 2 ventes du même bâtiment en même pas 1 an
le 08/12/20 à 2427e/m² le 15/09/20 à 2430e/m²

ensuite on a 3 biens à la vertical:
T3 55m² . 28.06.21 1227e/m² - T3 55m²  24.04.21 1796e/m²
T1 40m²   30.03.22 1400e/m² -  T3 66m² 18.11.21 1247 e/m² - T3 68m² 17.07.20 1301e/m²
T3 159m² 31.05.22 1153e/m²

De plus, dans le parc des immeubles vendus que j’ai considéré, on a21 T2 et 6T3. Ce qui m’a poussé à croire qu’il y a de la demande sur les T3. car c’est le type de bien qu’il y a moins sur le marché actuel.

Bernard2k a écrit :

Dernière remarque : acheter un appartement seul, ou un petit immeuble de quelques appartements, n’est pas la même paire de manches, ni en montant total, ni en ampleur des travaux, ni en complexité de l’opération. Le petit immeuble est souvent plus rentable mais au prix de compléxités et péripéties qui risquent de dépasser notre amie.

Oui il y a une question de rentabilité, de limitation du risques en cas d’impayés etc . Il y a aussi mon statut de non résident. Beaucoup de banques refusent de suivre mon type de profil pour des projets à <100K.  Vu le prix au m², si j’achètes de petites surfaces/moyennes surfaces, avec 10/15% d’apport, on ne vole pas très haut. Ma derniere estimation de ma banque historique en 01.2022, ils m’auraient suivi pour 150k max avec 15K d’apport par exemple.

Est ce que ca vous éclaire plus sur ma reflexion?

Dernière modification par PinkPant (15/03/2023 23h12)

@Bernard2K
Je pense qu’il y a incompréhension. Je crois sincèrement que vous êtes bienveillant à mon égard parce que vous me donnez toujours de bons conseils et orientez bien mes demandes. Je n’ai pas de probleme avec vous.
Si je devais vous en vouloir, ce serait parce que chaque fois que vous me répondez, vous prenez ma demande avec une " présomption d’imbécilité". Vos commentaires commencent très souvent par pointer que je n’ai pas réfléchis, que je fais n’importe quoi.
Je n’argumente pas pour vous dire que j’ai raison, j’argumente pour que vous voyez que ca ne tombe pas du ciel. Je sais aussi qu’on peut analyser et faire une mauvais conclusion. Si je me suis trompée dans mon analyse j’accepte qu’on me corrige. Sinon je ne m’exposerais pas ici.
En tout cas, merci pour vos input. Je commence bientôt à monitorer la région comme conseillé. J’y vais souvent alors j’irai investiguer sur place.

Dernière modification par PinkPant (16/03/2023 20h51)

Me revoici pour vous montrer le tableau avec les critères que j’ai choisi:



J’ai observé déjà que certains logements reviennent souvent. Je me suis donc proposé de faire une pré-étude de cas sur un bien qui traine depuis longtemps dans cette zone. Si cela est vraiment intéressant, pourquoi pas alors faire une visite "touristique".

l’étude de cas

Rentabilité



Travaux: Les images parlent d’elles même
il fait refaire sols, peinture, douche et cuisine partout sans compté les chaudières et surement des portes/fenêtres.







Mes réflexions et levier de négociations:

- Cette immeuble est à vendre sur internet depuis la nuit des temps. Je la vois régulièrement apparaitre et réapparaitre avec ou sans agence depuis début 2022 je pense. Soit il est fatigué soit il est trop gourmand.
- Le prix aussi du logement évolue. Selon Castorius, il était encore à 148k en février 2023. Je suis persuadée de l’avoir vu moins cher avant.
- Selon l’estimation de prix que j’avais fait l’autre fois, nous étions sur un prix de 1000- 1100e/m² pour un bien individuel non meublé, excentré, non rénové. Ce qui ramène le prix réaliste pour ce bien plutôt autour de 102Ke
- La façade me donne l’impression qu’un ravalement est requis
- Un des appartements a un DPE de début janvier à E avec chauffage gaz individuel => travaux selon le DPE à faire.

Pleins de questions me viennent…

Dernière modification par PinkPant (21/03/2023 22h37)

Mes commentaires :
1) vous manquez de rigueur dans vos tableaux excel :
- Les dates sont écrites une fois avec un point, une fois avec une virgule. Ecrivez une date correcte, 10/03/23 par exemple, excel reconnaîtra le format date. Ca permet ensuite de faire des tris, des calculs, etc. Dans le second tableau : en face de frais de copro : "0 si imm" or ça semble un immeuble mais il y a tout de même 200 sur cette ligne. Le loyer "après" est "1,15" ce qui ne ressemble à rien. C’est censé être un loyer mensuel après, en euros, et non pas un coefficient multiplicateur, donc écrivez dans la case =case_de_gauche*1,15 et vous aurez le bon résultat. Là, vous montrez des méthodes de travail imprécises, et ça n’est pas un problème qui est lié à l’immobilier locatif.
2) ça manque de ratios. Tant qu’à être dans excel, calculez la surface totale, le prix au m², le loyer mensuel au m², etc.
3) les travaux sont chiffrés au pifomètre, avant même d’avoir visité. Ca n’est pas sérieux.
4) vous écrivez "Si cela est vraiment intéressant, pourquoi alors faire une visite "touristique"". je suppose qu’il faut comprendre "Si cela est vraiment intéressant, pourquoi pas alors faire une visite "touristique"".
Ma réponse : il faudrait arrêter de faire du tourisme et enfin entrer dans le sérieux.

Dernière modification par Bernard2K (21/03/2023 10h12)

Mon projet n’était pas l’achat de cet immeuble. L’immeuble en vente à divers prix depuis janvier 2022 au moins. Je suis aussi d’avis qu’il doit y avoir un truc si c’était vraiment rentable.

Pinkpant a écrit :

Suite à la fin de ma lecture du livre de investisseur intelligent, j’ai décidé d’analyser sérieusement un projet que j’ai pour fin 2023.

Le projet :
location de meublés en zone frontalière Suisse ( région entre le Doux et l’Alsace)
La ville : 6k habitants; pas d’évolution de la population depuis 2014. Proche de 2 petites villes moyennes (50k et 25k habitants)
Type de bien: T2 et T3 meublés
Public cible: Frontaliers, stagiaires, public en recherche d’un pied à terme le temps de fixé son 1er job
Durée de location: Court à moyen terme (inf.1 an)
Statut: Achat en SCI à l’IS
Budget idéal : idéalement entre 100k et 150k max 200k

Investissement prévus:
Option A: Acheter un immeuble de rapport de 4 appartements maximum repartis entre des T2 et des T3 tous en courte /moyenne durée
Option B: Commencer par un appartement en location courte et diversifier les emplacements
Option C: Acheter un immeuble de 4 appartements maximum mais avec un mix court et moyenne durée

Ce qui m’intéressait c’était de choisir la bonne ville, de trouver le bon type de bien et d’analyser le "type de bien" qu’on peut trouver dans cette ville. Ma réflexion était de choisir entre un T2 ou un T3 option B.

D’où le fait que j’ai décidé de monitorer les appartements individuels du coin. Dans le 1er table de l’etude de cas, je montre les biens que je vais suivre. sur les prochains mois.


Pour répondre aux autres questions

Bernard2K a écrit :

D’abord vos calculs de coûts sont faux :
153 + 15 + 7 + 15 + 40 + 1, ça fait 231k€, pas 202k€. Si vous commencez à oublier 30k€ dés le début, c’est mal parti…

Les 15k de la 2eme ligne c’est l’apport. Je suis partie du principe que si j’apporte des liquidités, je dois les sortir du coût du projet. On tombe ainsi sur 153-15+7+15+40+1= soit environ 202k€.
Ca m’étonne que vous voulez le garder dans le calcul.

Pour le prix travaux j’avais estimé comme cela en me basant sur les prix du site Leroy Merlin et sur des estimations que j’ai trouvé sur d’autres études de cas. Puis lechatquiroucoule m’a bien fait remarqué que ca devait aller plus profondément que ca.



Ce n’était pas une très bonne idée donc je clôture donc cet étude de cas en remerciant ceux qui m’ont aidé à y voir plus clair et en m’excusant envers ceux que j’ai induit en erreur . A nous revoir à l’avenir sur un réel cas concret.


Bien des choses à tous,