Indemnités de Remboursement Anticipés (IRA) : comment les déclarer ?

Bofip, partie 220 : Frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif

BOFIP a écrit :

Les frais d’emprunt liés à la souscription d’un emprunt substitutif (voir I-C-1-a) n’ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l’exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l’emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d’Etat a jugé que de l’indemnité de résiliation anticipée d’un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l’article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l’emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n’ont eu ni pour objet ni pour effet d’accroître la valeur d’actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l’emprunteur (CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658).

Donc, je dirais que les IRA se déclare au même endroit que les souscriptions de prêts.

Donc les 1500€ vont se déduire automatiquement de mon revenu global (nouveau déficit). Merci

Le total des frais sur la durée du crédit (la je suis gagnant c’est clair d’environ 25K€) ou sur l’année fiscale?

OK pour la case IRA dans les frais de souscription.

Message édité par l’équipe de modération (27/04/2016 22h09) :
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alex44 a écrit :

Donc les 1500€ vont se déduire automatiquement de mon revenu global (nouveau déficit). Merci

Le total des frais sur la durée du crédit (la je suis gagnant c’est clair d’environ 25K€) ou sur l’année fiscale?

OK pour la case IRA dans les frais de souscription.

J’ai toujours du mal avec ces questions, parce qu’il me semble qu’il suffit de suivre la 2044 pour comprendre. Vous remplissez lige par ligne. En 250 vous mettez l’IRA + intérêts du nouveau prêt. en 263, vous savez si vous êtes en bénéfice ou en déficit, ca se reporte en 420.

Si bénéfice, il se reporte en BA et la DGI imputera les déficits antérieurs reportés par la déclaration 2044 de l’an dernier. Vous remplissez la suite, et la 451 vous donne le résidu post imputation à reporter en 4bd.

Si déficit, vous suivez bêtement ce qui est expliqué en 430 --> 441, et c’est tout.

Pour la considération du gain fiscal pour le rachat, le bofip prévoit que c’est déductible si le gain sur la durée restante du prêt racheté est positif. Donc a priori c’est bon pour vous.

Oui je pense. Moi j’ai tout fait financer par le nouveau pret, d’un établissement concurrent.

C’est bizarre d’ailleur qu’il précise "au sein du même établissement"

Bon je vais suivre la 2044, et mettre les ira dans la case interets.

Bonjour à tous.

Je ne trouve pas l’info , je vends la totalité de mon parc immobilier en LMNP.

J’ai 30 jours pour faire la clôture.
Je vais payer mes IRA sur la totalité de mes prêts que j’ai acquis avec le LMNP.

Les IRA peuvent être passé en charge ?

Je dirai que oui car cela se fait lorsqu’on renégocie notre prêt mais à la revente ?

Non la ville se porte bien , sur mon immeuble en cours de rénovation j’aurai 3 F4 et 1 triplex en location.

Je passe du meublé à la location nu sur grande surface = pas de turn over.
Concernant la fiscalité je ne travaille plus donc avec 2 enfants je paierai par la suite que les PS.

Justement , j’ai assez pour me dégager 2500 euros net d’impôt sans manger le capital en diversifiant bourse et immobilier + 1 immeuble qui capitalise + mes PEA qui capitalise donc ma rente va augmenter avec le temps où du moins ne pas baissé si une crise arrive.

C’est de la gestion de patrimoine.
Je recherche des solutions plus passive maintenant… et peut être MDB car j’arrive à faire X2 !
SCPI en sci avec UF ou locaux commerciaux moins chronophage en temps également.

J’ai beaucoup travaillé pendant 4 ans , je vais me reposé un peu je pense.

Les ventes sont faites et le dernier mardi , je rembourse mes prêts et mes IRA courant décembre d’où mon questionnement.

Je peux pas le passé en charge puis clôturé mon activité ?

Le bien a été amorti parce que, au moment de la location meublée imposée au réel, il a quitté le patrimoine du particulier pour être inscrit à l’actif de l’entreprise.

Au moment de la vente, le bien repasse dans le patrimoine privé du particulier. C’est bien pour cela que la plus-value est imposée en tant que particulier. Du coup, celui qui subit l’IRA suite à la vente, c’est le particulier.

Vouloir inscrire les IRA en charge de la compta de l’entreprise "LMNP au réel", et vouloir aussi la plus-value du particulier, c’est incohérent ; c’est vouloir le beurre et l’argent du beurre. C’est en tout cas mon humble avis.

Que vous répond votre expert-comptable sur cette situation ?  (c’est le rôle d’un pro compétent…)

A mon avis (mais je n’ai jamais eu le cas, ni creusé la question) les IRA sont à traiter de la même manière que les frais et intérêts d’emprunts (donc sont des charges pour l’activité de location meublée).

Bernard,

Je ne pense pas que LMNP puisse être qualifié d’entreprise.
Pour une raison simple. C’est qu’il n’y a ni statuts, ni capital social.

C’est un seul et même patrimoine celui du particulier.

Le LMNP relève juste d’une categorie de revenus différente.

Par contre cricri je pense que les IRA ne peuvent pas être qualifiée de dépenses deductibles car une dépense pour être déductibles doit être faite dans l’intérêt de l’activité ou permettre de garantir ou préserver un revenu.
Dans votre cas ce n’est à mon sens pas démontré (à mon sens).

GoodbyLenine a écrit :

Que vous répond votre expert-comptable sur cette situation ?  (c’est le rôle d’un pro compétent…)

A mon avis (mais je n’ai jamais eu le cas, ni creusé la question) les IRA sont à traiter de la même manière que les frais et intérêts d’emprunts (donc sont des charges pour l’activité de location meublée).

Justement, j’ai plusieurs avis… comme cette discution

Alors j’imagine même pas les impôts si contrôle