Cony75001 [La Rochelle] : étude de cas immobilier (investissement Pinel)

Bonjour, peut être mélangez vous le rendement net et la calcul de cash flow, qui sont deux choses importantes mais différentes.
L’avantage de ce type de déplacement réside dans l’avantage fiscal, mais il ne faut pas négliger les abses de l’immobilier, concernant l’emplacement il vaut mieux allez vérifier sur place pour avoir un avis éclairé.
Je ne connais pas ce secteur, par contre je sais qu’il y a un attrait touristique pour l’île d’Oléron et l’île de Ré.

Pour le rendement net c’est toujours le même calcul:
Loyers annuels - charges (Taxe foncière, Assurance PNO, charges de copro, charges de gestion éventuelles) / Prix achat+frais de notaire.

Dans votre exemple on pourrait partir sur:
6708€ loyers - 550€ TF - 180€ PNO - 680€ charges copro -0€ si géré en direct , le tout divisé par 210 000€ en comptant les frais de notaire.
ça fait 2,5% de rendement net.

Pour le cash flow le calcul est encore plus simple, loyers - toutes les charges…
Dans votre cas 559€ loyer - 990€ crédit - 117€ (TF+PNO+copro)= - 548 €
En contre partie vous récupérez un avantage fiscal de 210 000 * 18% pendant 9 ans. Soit 350€ mois.
Donc en admettant, mais il y a débat sur ce point, qu’on réintègre l’avantage fiscal, vous devez rajouter -548+350= 198€ par mois.

Toutefois les vrais chiffres sont:
- rendement 2,5% net (autant allez acheter un studio sur Paris vous prendrez moins de risques)
- Cashflow négatif de 548€

Après tout dépend de vos objectifs personnels, dans ma situation ce n’est pas adapté, mais peut être avez vous un plan derrière ce projet.

J’espère vous avoir éclairé.

Bonjour,

Effectivement, je me calculs ne sont plus qu’approximatif …

Les 2 020 € correspondent au total des charges calculé par le cabinet (Gestion, co-pro, GLI, TF, PNO, provisions)

Concernant l’emprunt effectivement, j’ai pris à tord le montant du capital de l’emprunt dans le calcul que je viens de corriger.

Merci pour ces infos.

Bien cordialement.

@cony
N’hésitez pas à utiliser le moteur de recherche.

Le Pinel est un sujet, déjà, largement discuté sur le forum.

Bonnes lectures,

Votre proche veut investir dans un Pinel, ne comprend rien au sujet, ne connaît pas la ville… et c’est vous qui faites la démarche de vous inscrire et de nous demander votre avis. Et votre proche, pourquoi il ne fait pas la démarche ? Pourquoi il n’est pas plus curieux ? Pourquoi ne s’occupe-t-il pas de ses propres affaires ? Plus le temps passe, plus je me dis que certaines personnes méritent leur Pinel.

Vu que votre proche coche tous les critères pour avoir un Pinel, en cette période de vœux, je lui souhaite une très bonne année Pinel 2019 ! Une année dont il se rappellera longtemps, je le prévois (je suis un peu medium).

PS : si vous voulez avoir mon analyse sur des cas de Pinel, faites une recherche sur le forum sur le terme "Pinel". J’ai déjà passé des heures à analyser des projets de Pinel, et ils se ressemblent tous. Votre proche et vous n’avez pas manifestement pas le temps de faire une recherche sur un sujet hyper rebattu, vous postez un nouveau sujet pour qu’on vous réponde rien qu’à vous ; eh bien moi je n’ai pas de temps pour répondre en répétant la même chose une fois de plus.

En plus de ce qui a été dit précédemment et à juste titre selon moi concernant le pinel, je précise, en très bon connaisseur du secteur, que le prix est totalement hors marché, et le quartier loin d’etre aussi porteur qu’on ne le présente .
Quand je vois là quantités de programmes « bidons » qui voient le jour dans le coin, je suis abasourdi par le nombre de gens qui se laissent convaincre d’acheter hors de prix des biens sans caractère et à la qualité souvent médiocre.