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Imposition des revenus fonciers polonais pour un non-résident ?

Investir en Pologne : analyse de la fiscalité et du marché locatif

Cette discussion porte sur l'investissement immobilier en Pologne, plus précisément sur la fiscalité et le marché locatif pour les non-résidents. Les membres partagent leurs expériences et recherches concernant les avantages fiscaux, notamment la possibilité d'amortir son bien à 10% par an et l'exonération de plus-value après 5 ans sous certaines conditions de réinvestissement. Un participant confirme ces informations, soulignant également des frais d'achat et d'impôts fonciers inférieurs à ceux de la France. Cependant, des nuances apparaissent rapidement.

Les participants débattent des difficultés liées au marché locatif polonais. La demande locative est jugée moins importante qu'en France, principalement orientée vers les étudiants, les expatriés et les touristes. Les membres soulignent l'importance d'une cible bien définie pour éviter les vacances locatives. Le choix de la localisation est crucial, avec des discussions sur les villes comme Cracovie, Varsovie et Wroc?aw, leurs taux de rendement respectifs et leur potentiel de croissance à long terme.

La discussion aborde également les difficultés de financement pour les non-résidents. L'obtention de prêts auprès des banques polonaises nécessite souvent un salaire polonais. Les membres explorent des solutions alternatives de financement et discutent des types d'investissements à privilégier, tels que les résidences neuves pour étudiants ou les biens anciens pour la location touristique (Airbnb). Les membres échangent sur les rendements locatifs, estimés entre 5 et 7%, et la durée moyenne pour trouver un locataire (environ un mois).

Enfin, la question de la gestion locative est soulevée. Les participants cherchent des informations sur les agences proposant des services complets (achat, rénovation, gestion locative). Cependant, une mise en garde est formulée quant à la négociation des honoraires avec certaines agences, jugées potentiellement trop avantageuses pour elles au détriment des investisseurs.

La discussion met en lumière la complexité de l'investissement immobilier en Pologne, soulignant les opportunités fiscales mais aussi les défis liés au marché locatif et au financement pour les non-résidents. La nécessité d'une analyse approfondie du marché local avant tout investissement est mise en avant.


Pages : 1

#1 07/04/2018 16h05

Membre (2013)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je recherche des renseignements sur la fiscalité des revenus locatifs des non résidents et des retours d’expérience si certains d’entre vous ont investi en Pologne.

J’ai lu que l’on pouvait amortir son bien de 10% par an et que la plus-value était exonérée au bout de 5 ans.

http://www.pologneimmobilier.com a écrit :

En Pologne vous pouvez amortir votre bien, capital et intérêts  à 100% sur une période 10 ans : que vous achetiez à l’aide d’un emprunt ou en fond propre, vos revenus ne seront soumis à l’impôt forfaitaire (8.5%) qu’à la fin de la période d’amortissement limité à 10 ans. Exemple : vous achetez un appartement 100 000€ que vous louez 6500€ par an. Au bout de 10 ans vous aurez ainsi perçu 65 000€. Pendant toute cette période votre montant forfaitaire d’impôt sur le revenu en Pologne sera donc de 0€.

Malheureusement, je n’ai que cette source car les sites sur les investissements en Pologne ne pullulent pas et je souhaiterais m’assurer qu’il s’agit bien de la réalité.

Merci pour vos retours.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, locatif, pologne

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1    #2 07/04/2018 16h51

Membre (2017)
Réputation :   22  

“INTJ”

Hello.

Je confirme ces éléments.

De plus, pas d’impôts sur les plues-values avant 5 ans si le produit de la vente est reinvesti pour un nouvel achat immobilier.
Les frais a l’achat  (impots et notaire) sont plus faibles qu’en France (autour de 5%), les impots fonciers aussi.

Bruno

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#3 05/01/2019 05h46

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour Bubbasan et Patrimvest,

Avez-vous deja effectue des investissements immobiliers en Pologne?

D’apres mes recherches, la fiscalite et les frais d’acquisition semblent effectivement plus avantageux qu’en France. Par contre, le marche locatif semble surtout oriente sur les etudiants (collocation), les etrangers (appartement de bon standing pour expats) et les touristes (appartements au centre des grandes villes type Airbnb). Effectivement, la plupart des Polonais sont proprietaires ou vivent chez leurs parents, il y a donc peu de demande locative de la part des jeunes Polonais celibataires ou en famille. A mon avis, il faut donc bien cibler son projet pour eviter les vacances locatives.

Dans les grandes villes comme Cracovie ou Varsovie, les prix ont bien augmente ces dernieres annees mais il y a peut-etre d’autres opportunites dans des villes en pleine expansion comme Wroclaw.

Est-ce que d’autres membres peuvent nous faire part de leur experience?

A Bientot,
Popo

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#4 05/01/2019 10h27

Membre (2017)
Réputation :   22  

“INTJ”

Bonjour,

Non je ne suis pas passé à l’action car ma banque francaise ne me suivait à des conditions acceptables.
Sur le forum, Manu99 a fait un retour d’expérience interessant, sur une plus petite ville.
Les rendements locatifs ont baissé car les prix ont bien augmenté.  Ci dessous un tableau sympa avec les prix d’achat / location et taux de rendement net pour les plus grandes villes (ce sont des moyennes).

Google Afbeeldingen resultaat voor http://bi.gazeta.pl/im/06/8b/16/z23639558Q.jpg

On voit que Wroclaw est deja cher.
Concernant votre remarque sur la demande locative, je tempère un peu: pour acheter un appartement à crédit vous devez avoir un apport minimum de 10% et dans les grandes villes c’est un frein assez important, surtout pour les jeunes.

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#5 05/01/2019 12h06

Membre (2011)
Top 10 Expatriation
Réputation :   99  

J’ai passé les vacances de Noël à Wroclaw et ne pense pas que ça soit très cher compte tenu de l’environnement : c’est la silicon valley locale, pas mal de groupes mondiaux y ont délocalisé des fonctions support, le taux de chômage est ridicule et en prime la ville bénéficie d’une immigration importante de jeunes travailleurs ukrainiens ayant un grand-parent polonais et parlant déjà la langue.

Ça construit beaucoup, j’ai entendu que si tout ce qui est en court trouve preneur immédiatement, il pourrait y avoir un excès d’offre d’ici un ou deux ans. Effectivement la part de locataires dans le marché est apparemment faible, et comme il y a un projet de loi en cours de discussion permettant l’équivalent des REITs pour de l’immo résidentiel uniquement, il pourrait y avoir pas mal de concurrence à la location à terme.

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#6 06/01/2019 02h13

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour et merci a Bubbasan et kmo pour vos reponses.

Effectivement le financement est plus complique que pour un bien achete en France. Il faut avoir un salaire en Pologne afin d’obtenir un pret au sein d’une banque locale.

Il serait interessant d’obtenir d’autres temoignages des membres du forum sur les solutions de financement alternatives et les types d’investissements a privilegier (ex: investissement dans une residence neuve pour collocation dans les grandes villes universitaires comme Wroclaw / Poznan ou achat dans l’ancien au centre de Cracovie / Varsovie pour tourisites type Airbnb).

Merci d’avance pour vos retours.
Popo.

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#7 08/01/2019 15h02

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour a tous,

Je pensais que le sujet solliciterait plus de reponses!

Je suis egalement interesse d’obtenir des noms d’agences / entreprises qui fournissent des solutions clef en main en Pologne (achat, renovation, ameublement, gestion locative).

Apres avoir obtenu des retours d’amis Polonais, il semble que la demande locative la plus importante soit etudiante. Ainsi, j’ai pense a la possibilite de combiner par annee 10 mois de location etudiante + 2 mois en Airbnb dans des villes tres touristiques comme Cracovie.

Je me souviens avoir passe quelques jours a Cracovie en ete il y a quelques annee. Il etait tres difficile de trouver une chambre d’hotel disponible et nous avions finalement loue une chambre en Airbnb avec WC / salle de bain dans un appartement de 5 chambres qui etait plein!

Merci d’avance pour votre partage d’experience ou commentaire.
Popo.

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#8 08/01/2019 19h11

Membre (2011)
Top 10 Expatriation
Réputation :   99  

Désolé là dessus je ne peux pas vous aider, vous trouverez pas mal de candidats avec des sites web incluant un peu d’anglais en tapant "rental management Wroclaw" ou équivalent, mais si je compare ce qu’ils proposent à la vente à ce que j’ai vu directement dans les agences immobilières locales j’ai l’impression que la bonne affaire est plutôt pour eux - méfiance!

Les gens que je connais qui louaient aux étudiants proposaient plutôt en direct des chambres taillées dans le rez de chaussée de leur grosse maison de style allemand, pas cher, et je pense que vous ne devez pas partir à la chasse aux locataires en vous imaginant que les étudiants locaux ont autant de moyens que leurs homologues en France. Rappelez-vous que beaucoup de services là-bas sont 2 à 4 fois moins chers que chez nous, de la maintenance de véhicules à la coupe de cheveux à 5 € => les finances d’une famille moyenne seront à l’avenant, les énormes Volvo hybrides des petits patrons de la nouvelle économie ne doivent pas vous faire croire le contraire (eux ne seront pas vos clients mais vos concurrents).

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#9 19/01/2019 13h33

Membre (2017)
Réputation :   22  

“INTJ”

Bonjour,
Je peux vous donner un contact d’une agence qui propose de l’accompagnement complet a des clients francophones (en MP).
Ca vous permettra de récupérer énormément d’infos, avant d’éventuellement passer par des agences plus "locales".

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2    #10 07/02/2019 14h19

Membre (2019)
Réputation :   2  

Bonjour,

Je partage les informations obtenues aupres d’un professionnel de l’immobilier a Varsovie (merci a Bubbasan pour le contact).

Je precise que la personne contactee gere des projets d’achat et de renovation d’appartement ou maison pour les Francais instales a Varsovie mais pas les locations. Il serait d’ailleurs interessant d’obenir des informations d’une agence immobiliere de Varsovie pour mieux analyser la demande locative.

Les prix au m2 varient de 10 000 a 15 000 PLN le m2 (1 EUR = 4.3 PLN) suivant la situation geographique (peripherie ou hyper centre).

D’une maniere generale, le marche semble beaucoup moins developpe qu’en France en termes de demande locative et d’agences immobilieres. Il y a tres peu d’offres pour les appartement dans les immeubles anciens de l’hyper centre, les options sont donc autour des blocs ou des nouvelles residences.

La principale difficulte semble etre de trouver le bon locataire. Les etudiants ont des petits budgets et cherchent plutot en peripherie, les autres locataires potentiels avec un bon budget sont les cadres, chefs d’entreprises ou expatries.

Le delai moyen pour trouver un locataire est d’environ un mois, les rendements sont entre 5 et 7%.

Je vous tiens au courant si je progresse davantage dans mon projet et je suis tres interesse d’obtenir egalement d’autres temoignages.

A bientot,
Popo.

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