Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (petit immeuble impossible à visiter)

Il n’y a qu’un seul appartement ? Si oui, le revenu locatif est très faible.

Le revenu locatif du RDC est très aléatoire, car il faut encore savoir si ça peut être reloué comme local commercial ; et s’il faut le transformer en appartement, ça revient cher et vu les loyers pratiqués, ça paie à peine les travaux.

A part ça : ça n’existe pas, impossible à visiter. On visite au moins l’extérieur, les parties communes, y compris caves, combles, un coup d’oeil sur la toiture si possible (par un Velux par exemple), et le local commercial (qui est vide donc visitable).

Pour les locataires, on peut tenter un coup de bluff, leur dire au travers de la porte, ou de l’interphone : "ok, je ne veux pas visiter, je ne veux pas rentrer, car c’est chez vous et je le respecte ; mais j’aimerais au moins vous parler, je suis sûr que vous avez des choses à me dire sur cette immeuble, et ça serait vraiment très utile pour moi, s’il vous plaît".

J’ai visité une fois un immeuble auquel le vôtre me fait beaucoup penser. Les 2 locataires étaient très remontés contre le proprio qui ne faisait rien dans l’immeuble, donc ils étaient plutôt bien disposés envers un futur proprio qui serait enfin disposé à faire quelque chose. Et je peux vous dire que j’ai appris énormément de choses sur l’immeuble en une demi-heure seulement ! L’AI essayait de les faire taire, mais trop tard la machine était lancée.

J’ai laissé tomber car il y avait une somme de travaux, dont certains quasiment infaisables (mise aux normes d’un assainissement non collectif, dans un mini jardin, inaccessible).

Bref, vous pourriez visiter, et tant qu’à faire, visiter directement avec un artisan, car le coût des travaux va être essentiel sur un tel bien.

Dans un cas comme ça, il ne faut tenir aucun compte du prix de vente demandé. Vous faites votre prix en fonction du revenu locatif possible, du montant des travaux, et du rendement que vous en voulez (élevé, pour bien prendre en compte le risque et les complications du projet). Le résultat de ce calcul pourrait très bien être un prix d’achat de 20 k€ ou 40 k€. Vous pouvez alors faire une offre à ce prix, en expliquant l’ampleur des travaux et des problèmes. Après, le propriétaire accepte de vendre, ou non. Si c’est non, vous passez à autre chose sans regrets, car vous vous serez économisé énormément de soucis.

Bonjour 

tout d’abord une petite appreciation générale sur vos etudes de cas ( et profil en general ) , vous voulez gagner trop vite  trop gros .
Vous devriez commmencer par un produit moins rentable plus sur et standard.

5) A savoir que dans cette ville, il y a un financement prévu pour les immeubles au centre ville uniquement avec une aide possible de l’état, jusqu’à plus de 50% du montant total des travaux d’améliorations ! J’étais à la réunion il y a quelques semaines, point négatif : il faut fixer un loyer de 6,50€ du m2 pendant 9 ans….

sachez qu’il faut pouvoir TOUT financer
1) uniquement une partie des travaux est subventionné ( a voir la liste précise mais par exemple surement vous mettrez une chaudiere gaz au lieu d’electrique meme si vous le voulez .. )
2) le dossier doit etre accepté et vous ne le saurez qu’apres les travaux ( bien apres possiblement )
3) au plus vous etes subventionné au plus vous perdez la main sur le logement ( possiblement intermediation bailleur social etc )

cdt

C’est a vous de voir, vous pouvez perdre tres gros sur ce genre de dossier.

je n’avais pas en tete que votre achat de 2018 s’etait deja realisé.

Comme je disais precedemment, regardez votre treso il en faut une consequente pour reduire le risque de ce genre de projet .
1) imaginons un emprunt a 120 ( prix un peu negocié et travaux , FDN a voir ). Pouvez vous avoir un report  de mensualité le temps des travaux.
2) vous aurez a vous occuper de relocation des locataires pendant la durée.
3) si la subvention n’arrive pas , quelle serait la renta du projet ?

Cdt

Bonjour,

J’ai également pris des renseignements sur ce bien.
Par pure curiosité, savez vous s’il a finit par se vendre ?

Bien cordialement,
Clément.

Bonjour,

J’attend de voir comment ça se vendra … si ça se vend.

Bonne journée à vous et bonnes recherches !
Clément B.