Jeim : étude de cas immobilier (maison divisée en 5 logements)

Jeim · #1

Bonjour à tous,

Je pose mon étude de cas car il s’agit d’un premier investissement et j’aurai souhaité avoir les avis de différentes personnes afin de savoir si le projet est viable.
Le logement me semble intéressant par rapport à ce que je vois habituellement.

VOTRE PROFIL

- 2 CDI, 26 & 27ans, 30%, entre 60-70k€ de revenus, pas marié ni pacsé

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Néan
- Fiscales : Faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison divisée en 5 logements (dont 4 meublés), année 1966
- Étage : 1, entrée indépendante pour 1 logement
- Les 5 logements sont loués (2 T1/2 T2/1 T3 pour un total de 151m2)
- Chauffage collectif au gaz
- Compteurs d’eau et d’électricité commun : J’ai lu qu’il fallait un compteur individuel pour chaque logement
- Décoration : Pas de travaux à prévoir

LOCALISATION DU BIEN

- Dans une ville d’environ 70000 habitants
- Proche d’un centre commercial, moins de 10min du centre ville et des différents axes routiers, transport en commun à proximité
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 279 400€ dont environ 10k€ de mobilier
- Loyers pratiqués pour l’ensemble : 22560 HC + 4620€ de charges/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats : Néan
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Néan d’après propriétaire, attente diagnostic
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Néan d’après propriétaire, attente diagnostic

- Taxe foncière : 1870€
- Taxe habitation : Payées par les locataires, propriétaire n’a pas l’information
- TEOM : 700€
- Assurance PNO : J’ai pris entre 3% (820€) et 4% (1100€) des loyers
- Assurance GLI : J’ai pris entre 1% (270€)/2% (545€) et 3% (815€) des loyers
- CFE : 317€ en 2016 / 300€ en 2017

D’après le site rendementlocatif,
- Rentabilité brute loyer HC : 8%

FINANCEMENT DU BIEN

Pour le financement je n’ai pas encore démarché les banque, j’ai prix 1,9% sur 20ans en crédit amortissable pour mes simulations
- Montant de l’apport : 0
- Épargne de précaution : +- 10k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue pour un logement : Que prendre?
- location meublée pour 4 logements : LMNP

CASH FLOW

D’après rendementlocatif, positif entre 339€ et 362€ par mois

Plusieurs interrogations:

- 2 logements sont loués à des personnes âgées (70ans et ?ans) chacune sous curatelle (aucune idée du degré); quelles précautions prendre dans ce genre de situation?
- Les compteurs électrique et eau sont collectifs : Obligation de passer en individuel?
- Est-ce que l’amortissement des meubles est possible sachant que le propriétaire n’a pas les factures de ceux-ci? Comment estimer la valeur de ceux-ci?

Merci d’avance de m’avoir lu et j’espère avoir de plus amples informations à mes interrogations,
Jeim

Dernière modification par Jeim (20/01/2019 13h03)

Mots-clés : immeuble, immobilier, locatif

Stinky · #2

8% brut dans une ville de 70k habitants me semble trop peu. Qui + est en incluant le prix des nouveaux compteurs électriques (à faire chiffrer, surtout si il faut remettre des tableaux aux normes dans chaque logement, ça peut vite couter cher).
Idem pour l’eau,il serait bien que chaque logement ait un compteur individuel, au moins pour chiffrer des charges au + juste.

Du coup, le propriétaire actuel fait un forfait de charges pour l’électricité, l’eau et le chauffage? Parce que 400€/mois pour 5 logements cela me parait peu. Après en LMNP vous pouvez proposer un forfait charges mais du coup vous vous exposez à ce que vos locataires surconsomment.

Par contre pour le logement en location nue, vous ne pouvez pas proposer un forfait charges donc je pense que le propriétaire actuel est dans l’illégalité.

Par ailleurs pour ce projet, 10k€ d’épargne de précaution me semble trop peu. Et en lisant votre présentation, partir sur ce type de projet comme 1er projet immobilier me semble un peu trop rapide. Faites vous la main sur un premier bien, vous verrez que la vie de bailleur immobilier n’est pas un long fleuve tranquille, surtout si vous pensez changer de région dans 3 ans comme vous le dites dans votre présentation. Qui gérera le bien à ce moment là?

Bref, pour moi à moins d’avoir une rentabilité sur ce bien de 10-11%, il faut mieux continuer à chercher ailleurs

Jeim · #3

Bonjour Stinky et merci d’avoir pris le temps de lire le projet.

Justement pour les compteurs le propriétaire actuel doit se renseigner. Si travaux il y a à faire, je prendrai évidemment le soin de faire des devis et imputer les travaux sur le prix de vente.

Effectivement aujourd’hui au niveau des charges, tous les logements ont un forfait de 70€ sauf le 45m2 110€.

J’ai indiqué 10k€ d’épargne de précaution afin de voir les réactions concernant ce montant, nous disposons en réalité de 25-30k€ disponible immédiatement et de l’épargne disponible sur AV sous 72h (cf AV Bourso).

Concernant la localisation du logement, il se trouve près d’où nous souhaitons habiter et actuellement nous avons nos parents disponible sur place.

Au niveau de l’opération, c’est le cash flow positif supérieur à 300€/mois qui me pousse à réfléchir sérieusement à la faisabilité du projet.

Jeim

Bernard2K · #4

Ce vendeur a eu une bonne idée : diviser une vieille maison, sans se ruiner (compteur unique d’électricité, notamment), et la louer en petits appartements meublés, ce qui maximise la rentabilité. Il vous vend cette bonne idée et cette rentabilité.

Deux mises en garde :
1) ne serait-ce pas plus rentable d’appliquer vous-même cette bonne idée, plutôt que de l’acheter à autrui.
2) attention au stock de travaux en retard. Je redoute ce genre de projets où les travaux réalisés lors de la presque division datent probablement de 10-15 ans voire plus ; il y a potentiellement beaucoup de frais à faire pour ramener les appartements dans le standing et les normes d’aujourd’hui. Les appartements sont sans doute "potables", mais ça n’en fait pas des appartements refaits à neuf.

Jeim · #5

Bonsoir Bernard2K et merci pour votre réponse.

Le propriétaire actuel a acheté la maison découpée il y a 10ans.

Au niveau des travaux, je ne sais pas pour le moment s’il y a des points qui ne sont pas aux normes, j’attends d’avoir le diagnostic. Que vérifier dans l’absolu?

Je sais juste que les doubles vitrages datent d’il y a 4ans, que les peinture ont été refaites plusieurs fois.

Evidemment, s’il y a des travaux à prévoir alors je ferai en sorte d’essayer de baisser le prix en conséquence.

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