Nico83200 : étude de cas immobilier (rachat de crédits immobiliers)

Nico83200 · #1

Bonjour à tous,

Voilà ma situation actuelle, je suis propriétaire d’un immeuble comprenant 5 appartements:
4 loués 500€ par mois, et le dernier que j’occupe en résidence principale.
J’ai 3 prêts immobiliers sur le bien:
1- prêt immobilier RP : 392€ / mois capital restant du 47000€ (11 ans restants)
2 - prêt immobilier locatif : 262€ / mois capital restant du 47000€ (19 ans restants)
3 - prêt immobilier locatif : 798€ / mois capital restant du 145000€ (19 ans restants)

Échéance totale 1452€ / mois , 239000€ à reprendre.

Cafpi immobilier me propose un rachat de tout les crédits sur 25 ans (1,85%) avec une échéance de 1100€ / mois environ, ce qui me ferait gagner 350€ / mois environ ce qui n’est pas négligeable, évidemment je rallonge de quelques années le crédit…

J’avoue être tenté mais avant de prendre ma décision définitive j’aimerai avoir l’avis de personnes éclairées au cas où…

Merci d’avance

Mots-clés : courtier, location, rachat de crédit immobilier

dav13 · #2

A mon avis je ne mélangerai pas la RP et le locatif, cela complique le calcul de la déductibilité des intérêts

Michael77 · #3

Comme dit plus haut:

Une ligne de crédit pour la RP et une autre pour le locatif.
Dans votre présentation je ne vois rien sur votre situation donc difficile de donner un avis mais 1.85% sur 25 ans me parait beaucoup … Vous pouvez viser beaucoup mieux (1.5%).

Surin · #4

Lorsqu’on pose ce genre de question, il est bien de préciser quels sont les taux de vos crédits initiaux, cela permet de se faire une meilleure idée.

Nico83200 a écrit :
ce qui me ferait gagner 350€ / mois environ

Façon de voir les choses, en d’autres termes ce qui vous fait perdre 36576€ soit la différence entre
1100*(12*25) et 392*(12*11)+(292+798)*(12*19)

Nico83200 · #5

Bonjour, oui pardon j’ai oublié de préciser les taux de crédits initiaux:
1.6% sur les 2 premiers crédits (145000€ et 47000€) 19 ans restants et 1.97% sur le dernier (47000€) 11 ans restants.

Quand à ma situation, je suis salarié dans le privé (vendeur), je gagne environ 2150€ par mois.

J’ai soulevé le problème à cafpi sur le fait de mélanger la RP et le locatif, d’apres eux ce sont les offres de prêts d’origine qui comptent pour la déductibilité des intérêts d’emprunts… cela m’a paru bizarre mais bon…

Après je sais que je perds de l’argent sur le long terme en prolongeant mes crédits mais du coup mon taux d’endettement baisse pour pouvoir réinvestir dans autre chose derrière par exemple… en sachant que ce sont les loyers (2000€ / mois) qui payent les crédits, je passerai de 550€ par mois de bénéfice à 900€ par mois de bénéfice…

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