SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour,

De mon côté j’avais un peu commencé à me renseigner sur le sujet avec la Caisse d’Epargne mais je ne suis pas allé très loin.
Ils proposaient du AEWciloger, du ATREAM Hotel et du Eurovalys
Je n’avais pas eu d’infos sur les SCPI externe (faute d’avoir creusé le sujet)

Cordialement,

2 prêts de 100ke soit 200ke au total sur 20ans + report de prêt pour couvrir les 1ers mois sans revenus et optimiser le montage, par contre des frais à ajouter, frais dossier,  caution non récupérable, assurances +  domiciliation salaires, prendre la cb etc..

J’ai choisi 2 SCPIs, pas d’obligation, rien d’exotique dans mes choix, elles sont dans le top 10, je suis passé par un courtier, je ne sais pas si en allant voir directement une agence CE cela passera.

Je pense que vous aurez mieux avec mon conseiller du cmb en terme de taux et d’absence de contreparties mais vous n’aurez à priori pas de corum.

Bonjour Waffle,
Tenez nous au courant.
Le financement de SCPI pour non resident est encore plus difficile que pour les résidents.
Je suis preneur d’infos que vous aurez pu glaner.

Cordialement.

Hello,

Je me permets d’inciter quand même à la prudence, a titre personnel par exemple je considère ce montage risqué et j’ai un "spread" (écart entre taux d’emprunt et DVM actuelle) bien plus élevé que les conditions évoquées ci dessus.

C’est pour dire, plus le spread élevé plus la marge de sécurité est importante, car la DVM, la liquidité des parts ne sera pas toujours ce qu’elle est aujourd’hui.

Ne négligez pas la fiscalité et le taux d’emprunt quand il est trop élevé le montage perd aussi de l’intérêt et la marge de sécurité devient faible

Pour mon 1er message (après une 1ère présentation) sur ce fil, je suis ravi de pouvoir contribuer au forum, à ma petite échelle.

jbds601 a écrit :

Petite mise à jour, après le retour de mon CGPI + courtier pour trouver un crédit pour l’achat de SCPI.

Voici la meilleure offre de crédit retenue pour moi (Crédit Agricole)
      Taux de crédit : 1.50 %
      Taux d’assurance : 0.15 %
      Durée 20 ans

      Frais de dossier : 260 € par dossier
      Frais de garantie : nantissement des parts de SCPI, soit 50€ par SCPI.

Je délai de jouissance de 6 mois n’a pas pu être négocié par le courtier (je ne connais pas la raison, tout simplement pas accepté par la banque?)…

Il y a cependant des contreparties, que vous trouverez ci-dessous:
    Ouverture d’un compte chèques avec carte bancaire.
    Domiciliation des revenus des emprunteurs
    Souscription assurance multirisques habitation
    Souscription ou transfert d’un livret au choix
    Souscription ou transfert d’un produit d’épargne à abondement (PEA, PEL, Assurance vie, …)
    Souscription d’une part sociale (15,30€)

Ca me semble plutôt pas mal, je partirai sur l’achat de 2 SCPI (80% Corum Origin + 20% Epargne Pierre), pour un total de 100 k€.
Seules les contreparties me rebutent un peu… En effet, je suis déjà en train de changer de banque pour une banque en ligne. Ca m’ennuie un peu d’avoir à souscrire à une nouvelle banque physique (et tout ce qui va avec…).

Que pensez vous de ces conditions? Pensez vous que je puisse trouver mieux?

Ceci afin de servir de point de comparaison avec les offres précédentes.
N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez.

edit: Mon TMI est à 14%

Dernière modification par jbds601 (30/01/2019 18h08)

jbds601 a écrit :

Voici la meilleure offre de crédit retenue pour moi (Crédit Agricole)

Bonjour

Pourriez-vous préciser le Crédit Agricole de quelle caisse régionale ?
Chacune des 39 caisses sont indépendantes et ont leur propre politique

Cdt,

Nouvelle réponse pour mon projet SCPI, via le contact au CMB de Malolechat. Réflexion pour le week-end mais ça semble plus prometteur que les autres propositions :

- Répartition de 1/3 pleine propriété et 2/3 nue-propriété (voire autre répartition si plus intéressant, mais j’ai du mal avec les chiffres et les fichiers Excel de simulation de ce type), sur 100 K€
- Liste maison mais relativement étendue et avec une majorité de SCPI déjà repérées (seul point négatif, pas de Corum ni Pierval Santé) : accès à Epargne Pierre, Novapierre Allemagne, Immorente, Interpierre, etc.

Le projet serait scindé en 2 lignes de crédit distinctes :
- Un emprunt de 35000 € sur 10 ans avec un TAEG de 1.36% pour la pleine propriété : 120 échéances mensuelles de 310,89 euros (coût total du crédit = 37 431,80 € (hors assurance facultative, un bon point et une surprise !), avec 125 € de frais d’exécution)
- Un emprunt de 65350 € sur 15 ans avec un TAEG de 1.60% pour la nue-propriété : 120 échéances mensuelles de 310,44 euros + 60 échéances mensuelles de 624,49 euros (coût total du crédit = 74 947,20 € (hors assurance facultative), avec 225 € de frais d’exécution)

Il faut que je me renseigne davantage car il semblait indiquer qu’il n’y aurait pas vraiment de contreparties (style compte avec CB, ouverture d’une AV chez eux, etc.). Comment je pourrais calculer un TRI à partir de ça, et comment vérifier ce qui serait le mieux comme répartition entre ?
- 1/3 + 2/3 comme prévu ici (3 SCPI)
- 1/4 + 3/4 en ajoutant une 4ème SCPI
- 50/50 entre pleine propriété et nue-propriété (sur 4 SCPI par exemple)
- 100% pleine propriété ou nue-propriété

Si quelqu’un est assez calé pour m’aider dans mon choix et me permettre d’avancer sur le dossier, merci par avance !

EDIT : Pour rappel des éléments de situation :
- Pas de projet d’achat immobilier physique car mobilité professionnelle trop importante
- Fonctionnaire d’Etat détaché (cycles entre France et étranger)
- TMI nulle à faible durant un nombre important d’années / revenus confortables

Ce sont les questions que je me pose aussi en ce moment, et ceci correspond à un 1er retour du CMB. J’ai donné une durée de crédit de 15 ans, et je souhaitais savoir s’ils finançaient la nue-propriété (ce qui reste très rare).

Je n’ai pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, et je souhaiterais (sauf problème ou attrait moins bon dans 15 ans pour un placement SCPI) garder les parts à horizon long terme. Le fait d’acheter des parts avec une décote initiale en nue-propriété pour avoir un nombre plus important (x les loyers) à terme me semblait intéressant… Le but 1er de ce projet et de diversifier mon allocation patrimoniale en ajoutant de l’immobilier, sans la gestion / concentration d’un bien physique.

Selon vous, avec les éléments de situations indiqués, il vaudrait mieux prendre uniquement de la pleine propriété ? Sur durée la plus longue (20 ans) ?

En jouant avec un simulateur comme celui-ci : SCPI (SCPI à crédit, usufruit, nue propriété, Immobilier d’entreprise ) | Le blog Patrimoine

L’investissement en nue-propriété semble donner un meilleur TRI que la pleine propriété, mais l’effort d’épargne n’est pas le même.
Il est vrai qu’en investissant en pleine propriété cela permet également d’allouer une somme plus importante à d’autres enveloppes financières (assurance-vie, PEA, etc.).

Le fait d’être peu ou pas imposable plaide plutôt en faveur de la pleine propriété de ce que je comprends ? Du moins tant que la somme des loyers perçus reste raisonnable.

EDIT : Le meilleur TRI pourrait être obtenu avec un démembrement sur 5 ans et un crédit amortissable sur 15 ans par exemple (hypothèses conservatrices de rendement de 4.50% et de non évolution du prix des parts).

Dernière modification par Shadow666 (31/01/2019 20h38)

Mon CGP m’a trouvé un crédit amortissable à 1,55% sur 15 ans. En contrepartie il faut nantir les parts de SCPI et domicilier ses revenus. Toutes les SCPI ont l’air de passer sauf Corum XL (mais Origin oui).
Compte tenu de vos différents échanges cela me semble relativement honnête. Je vais lui demander s’il peut envisager une rétrocession de l’ordre de 1% et si ça marche je vous ferai un retour

J’en profite pour vous poser une petite question : il peut arriver qu’un CGP ne puisse pas proposer toutes les SCPI ? J’ai bien envie de prendre un peu de Foncia Cap’Hebergimmo et d’Effimo1, mais il ne me les a pas proposées. Dans ce cas il vaut mieux lui poser la question ou bien me débrouiller seul ? (Je prends des petits montants au comptant donc pas forcément besoin de lui).

Trop rapide pour répondre cat, je n’ai même pas eu le temps d’éditer mon message juste après l’avoir posté !

A vrai dire, c’est mon premier investissement à crédit et c’est le CGP qui m’a proposé 15 ans. Dans la mesure où ce crédit ne me demandera pas un effort d’épargne important (je préserve ma capacité d’endettement) ça ne me semblait pas trop dérangeant, surtout que le taux semble correct pour du financement SCPI.

EDIT : je prends des SCPI au comptant car j’ai actuellement une épargne assez conséquente et intégralement sur du fonds euro/obligataire. Je souhaite la faire fructifier davantage en acquérant des parts de SCPI.

Mopp a écrit :

Mon CGP m’a trouvé un crédit amortissable à 1,55% sur 15 ans. En contrepartie il faut nantir les parts de SCPI et domicilier ses revenus. Toutes les SCPI ont l’air de passer sauf Corum XL (mais Origin oui).
Compte tenu de vos différents échanges cela me semble relativement honnête. Je vais lui demander s’il peut envisager une rétrocession de l’ordre de 1% et si ça marche je vous ferai un retour

J’en profite pour vous poser une petite question : il peut arriver qu’un CGP ne puisse pas proposer toutes les SCPI ? J’ai bien envie de prendre un peu de Foncia Cap’Hebergimmo et d’Effimo1, mais il ne me les a pas proposées. Dans ce cas il vaut mieux lui poser la question ou bien me débrouiller seul ? (Je prends des petits montants au comptant donc pas forcément besoin de lui).

C’est sur un montage classique ? Ou via une SCI ?