SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

cat · #1326

Mopp discutait ici d’un investissement en direct sans l’intermédiaire d’une société civile.

DrFab · #1327

Merci, curieux de savoir quelle banque finance Corum Origin car même pour Origin ça devient dur de trouver malheureusement

Malolechat · #1328

Le cmb finance l’achat de scpi externes (dont corum) à crédit à condition de leur prendre des scpi maisons.

Sur 600k j’ai pu prendre :
- 400k scpi maisons en pp
- 200k scpi externes en us

Shadow666 · #1329

Nous sommes d’accord que lorsque le contact au CMB (celui de Malolechat) indique :

"La mise en place de votre projet nécessite:
- l’ouverture d’un compte de titres sur lequel seront indiqués les parts de SCPI. Seul coût les frais de gardes annuels: 29.90 €/an (tarif en vigueur en 2018).
Pas de frais de tenue de compte.
- un compte courant avec bien entendu la domiciliation des revenus des SCPI financés. Puisqu’il s’agit d’un financement hors SCI, les frais de tenue de compte de 2.90 €/mois feront l’objet d’un geste commercial qui doit être analysé annuellement."

Le CTO n’a d’intérêt que pour la banque et n’est absolument pas nécessaire ?

Dernière modification par Shadow666 (03/02/2019 13h49)

rocambole · #1330

Les contreparties dépendent des dossiers, vous n’êtes pas malo, il n’est pas vous etc..

le CTO est necessaire pour la banque pour le nantissement des parts

Shadow666 · #1331

J’attends sa confirmation sur ce point, et selon les modalités je m’engagerai avec le CMB ou pas. Il faut également que je me déplace à Brest, et ce n’est pas le plus pratique / le moins cher depuis ma localisation.

Malolechat · #1332

@shadow666 :

De tête, dans mon cas à travers une sci, les frais de gardes du cto sont remboursables sur demande annuellement.

Quoiqu’il en soit, 30€ ou 60€ / an ne me semblent pas être des montants excessifs pour avoir un compte dans une banque.

Le financement du projet a été accepté sans contre parties.

Par contre pour obtenir les meilleures conditions de prêt dans les limites de mon projet / profil :
- baisse du taeg
- exo ira
- baisse frais de dossier
- remboursement annuel frais cto
- assu emprunteur externe
- usufruit : montant de la garantie et nantissement externe
- etc…
J’ai proposé de quitter ma banque pour la leur ça m’a permis de gratter un peu.

Roudoudou est également venu de loin pour signer à Brest. Le conseiller est allé le chercher à la gare pour aller manger dans un restaurant « gastro » avant de faire les papiers. Comme j’habite à côté, je me suis proposé de prendre le relais. Ça a été une sympathique occasion de se rencontrer à la maison avant de le raccompagner au train, qu’on a d’ailleurs failli rater.

Bref n’hésitez pas en cas de besoin.

J’ai également déjà déjeuné avec Skarklash qui travaille à 1h de chez moi pour discuter de nos projets. Le voir en vrai a permis d’ancrer dans le réel ce projet qui traînait de façon virtuelle sur mon fil de discussion du forum. Ça a été très motivant pour le faire avancer.

Je serais dans le centre de Toulouse des demain jusqua vendredi pour vacance en famille. J’ai un créneau sieste du petit de 14 à 16h. Cat si ça vous dit un petit café ?

Private pour roudoudou : depuis j’ai changé ma vieille 307 pour un 5008 flambant neuf

Dernière modification par Malolechat (03/02/2019 14h21)

DrFab · #1333

Malolechat a écrit :
Le cmb finance l’achat de scpi externes (dont corum) à crédit à condition de leur prendre des scpi maisons.

Sur 600k j’ai pu prendre :
- 400k scpi maisons en pp
- 200k scpi externes en us

Cela ne semble malheureusement pas le cas de tout le monde. Et parfois les motivations semblent assez obscures.

Perso dans le cadre d’une SCI à l’IS, le CMB ne me laisse aucune SCPI externe même en US malgré le transfert d’un PEA nanti valorisé à 200k, de 2 PEL pleins, de 2 LA pleins et d’un LDD plein. Soit environ 400k d’épargne chez eux

En l’état du coup je ne suis pas sur de les choisir

rocambole · #1334

Hello

Je confirme malo et sa petite famille sont très accueillants et sympathiques.

@malo : bravo pour votre achat de voiture vous allez en avoir besoin

Pour les conditions je pense qu’elles étaient un peu plus light en octobre et qu’elles se sont durcies depuis simple politique de la banque je pense

cat · #1335

Concernant les SCPI référencées au CMB, il y a "probablement" moyen de leur faire remonter collectivement un certain intérêt pour Corum Origin (par exemple) et voir si cela peut avoir un effet.

Malolechat · #1336

@drfab :

Oui, je crois malheureusement que c’est lié à un durcissement de la politique du cmb qui a eu lieu fin octobre / début novembre en prévention de la fin du qe de la bce et de la crainte d’une hausse de taux et non pas à votre profil qui est meilleur que le mien à projet égal.

@cat : très bonne idée, il faudrait faire une liste et la soumettre !

DrFab · #1337

Oui messieurs. Surtout qu’on ne demande pas la lune non plus

Du Corum Origin au moins pour de l’US ça s’entend.

Car honnêtement aujourd’hui pour de l’US dans leur liste actuelle à part faire all-in sur épargne Pierre….

Reste Pierval Santé voire Foncia Cap Hebergimmo dans un simple souci de diversification pour nous et donc pour eux aussi une relative diminution du risque

rocambole · #1338

Pour info, les clés sont devenues moins interessantes sur Corum et Corum XL en US < 5 ans depuis le 1/01

DrFab · #1339

Pour jouer cartes sur table, je suis sur un projet SCI IS 600k PP et 200k US

Le CMB propose :
1.87% hors assurance 20 ans PP
1.5% hors assurance 15 ans US
Frais de dossier 750E
Échéances trimestrielles
Différé 1 an

Le CMB réclame :
PEA nanti chez eux valorisé actuellement 200k
2 PEL pleins ma fille et moi
2 LA pleins ma fille et moi
1 LDD plein

Soit environ 400kE d’épargne

Nantissement du PEA et des SCPI souscrites (pas celles que je possède déjà par ailleurs en nom propre)

Aucune liberté des SCPI même en US, même pour une fraction de par ex 20%

Voici la liste des SCPI actuellement validées par le CMB :
Primopierre
Primovie
Patrimmo Commerce
PFO2
Épargne Foncière
Eurofonciere 2
LF Opportunité Immo
Multimmobilier 2
Immorente 2
Immorente
Effimo
Épargne Pierre
Novapierre Allemagne
Interpierre
Novapierre

rocambole · #1340

Comme il y a de l’US en emprunt je ne peux pas comparer avec vous mais en effet pas mal de choses, par contre les taux sont pas dégéu

DrFab · #1341

Oui les taux OK
Mais bon si derrière un projet "forcé" dans le choix des SCPI…

OK pour Épargne Pierre en US la dedans mais quoi d’autre ? Donc all-in sur Épargne Pierre ? Bof

Le reste pas convaincu par les Primonial, j’ai déjà du PFO2 en AV.
Reste Novapierre Allemagne, Effimo, Immorente.
Pour 600k de PP c’est un peu short je trouve

Malolechat · #1342

Certes ca n’est pas parfait mais avez vous trouvez mieux ?

Quelles sont les offres que vous avez reçu avec les 2 autres banques que vous avez contacté ?

Shadow666 · #1343

C’est ce qui me pousse à creuser avec eux effectivement ! Conditions et taux intéressants, donc après avoir cherché pendant près de 6 mois (plus ou moins activement, suite à une période d’installation à la rentrée) et depuis la fin du Crédit Foncier qui n’était pas très intéressant (sauf choix libre de SCPI / aucune contrepartie), je vais voir si tout correspond et à ce moment-là je prévoirai un déplacement.

Je pense qu’il sera préférable de partir sur de la pleine propriété dans mon cas, effort d’épargne minime qui me permettra de continuer mon allocation mensuelle sur d’autres produits, mais le financement de la nue-propriété est assez rare pour être souligné !

Tssm · #1344

Je trouve les contreparties excessives et les taux moyens

Depuis le 1er janvier , nous savons désormais que la BCE ne va pas augmenter ses taux avant longtemps, curieux qu’ils augmentent au CMB

Peut être qu’ARKEA prévoit il des conditions de refi moins intéressantes du fait de la guerre entre CM ?

Ou peut être se sont ils rendus compte que passé l’encaissement de la commission très grasse en année 1 de commercialisation des SCPI, le risque de prêter sur ce type d’actif méritait une marge supérieure ?

DrFab · #1345

Malolechat a écrit :
Certes ca n’est pas parfait mais avez vous trouvez mieux ?

Quelles sont les offres que vous avez reçu avec les 2 autres banques que vous avez contacté ?

J’attends encore deux offres à très court terme.

Le crédit foncier ou les taux seront plus haut mais sans aucune contrainte ni d’épargne, ni de domiciliation, ni de choix. A priori ça peut encore passer. Ça sera plus cher c’est sur mais sans contrainte. A peser

Un autre crédit mutuel. A voir ce que eux proposent.

Et une 3eme banque mystère démarchee par la cafpi locale

Malolechat · #1346

@tssm :

Je suis d’accord et me pose les mêmes questions.

Pourtant mon conseiller cmb me disait être intéressé pour financer ce montage de scpi pp + us à crédit dans sci is parce que :
- auto financement voir cf+
- bons profils de clients

Il m’a dit par contre que les conditions s’étaient durcit en novembre notamment à cause des taux qui étaient remonté au sein du cmb. Je n’ai pas demandé pourquoi.

Mopp · #1347

DrFab a écrit :
Merci, curieux de savoir quelle banque finance Corum Origin car même pour Origin ça devient dur de trouver malheureusement

Il s’agissait de la BP ALC, mais effectivement c’était un investissement en direct (hors SCI)

rocambole · #1348

Tssm a écrit :
Je trouve les contreparties excessives et les taux moyens

Depuis le 1er janvier , nous savons désormais que la BCE ne va pas augmenter ses taux avant longtemps, curieux qu’ils augmentent au CMB

Peut être qu’ARKEA prévoit il des conditions de refi moins intéressantes du fait de la guerre entre CM ?

Ou peut être se sont ils rendus compte que passé l’encaissement de la commission très grasse en année 1 de commercialisation des SCPI, le risque de prêter sur ce type d’actif méritait une marge supérieure ?

Sincèrement les comm sont quand meme bien car sur 500k ils encaissent quasiment 25/30ke one shot certains clients ne rapportent pas ca en 25 ans…

Sur les taux c’est pas lié à la BCE, en général une banque en fin d’année quand elle n’a pas fait son quota de crédit elle fait du taux d’appel, c’est une question de politique interne et même parfois d’agence… il y a un peu de chance etre la au bon moment par exemple…

Tssm · #1349

Vous avez raison de rappeler les ordres de grandeur Roudoudou, je trouve aussi que prendre 500/750e de frais de dossier en année 1 quand on prend en même temps 25/30K de comm de commercialisation est plus qu’exagéré

Mon propos était de dire qu’ils ont du se rendre compte qu’il pretait sur un produit illiquide, chargé en frais et bullesque sur des durées de 25ans
Que le CF neutre ou positif en année 1 n’est pas du tout assuré en année 25, voir en année 5

Ensuite, peut être que la pub faite sur ce forum et l’afflux de demandes a provoqué une prise de conscience que le risque était mal pricé sur ce type d’actif chez CMB par rapport à la concurrence, et donc une remontée des taux d’emprunt

En quelques semaines, entre l’opération Malochat à 1,65% sur 25A, avec nantissement de 200K pour 200K d’US et l’opération Fab à 1,90% sur 20A et 2 euros nantis pour 1 euro prêté, il y a un monde, une opération que l’on fait, une que l’on oublie …

DrFab · #1350

roudoudou a écrit :
Tssm a écrit :
Je trouve les contreparties excessives et les taux moyens

Depuis le 1er janvier , nous savons désormais que la BCE ne va pas augmenter ses taux avant longtemps, curieux qu’ils augmentent au CMB

Peut être qu’ARKEA prévoit il des conditions de refi moins intéressantes du fait de la guerre entre CM ?

Ou peut être se sont ils rendus compte que passé l’encaissement de la commission très grasse en année 1 de commercialisation des SCPI, le risque de prêter sur ce type d’actif méritait une marge supérieure ?
Sincèrement les comm sont quand meme bien car sur 500k ils encaissent quasiment 25/30ke one shot certains clients ne rapportent pas ca en 25 ans…

Sur les taux c’est pas lié à la BCE, en général une banque en fin d’année quand elle n’a pas fait son quota de crédit elle fait du taux d’appel, c’est une question de politique interne et même parfois d’agence… il y a un peu de chance etre la au bon moment par exemple…

D’ailleurs silence radio du CMB en fin d’année pendant plusieurs semaines malgré mes relances avant de revenir spontanément vers moi en début d’année. J’avais également pensé à cela

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Malolechat a écrit :

#1346 03/02/2019 17h33

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DrFab a écrit :

#1348 03/02/2019 18h10

Tssm a écrit :

#1349 03/02/2019 18h27

#1350 03/02/2019 18h40

roudoudou a écrit :

Tssm a écrit :

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