SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Tssm a écrit :

En quelques semaines, entre l’opération Malochat à 1,65% sur 25A, avec nantissement de 200K pour 200K d’US et l’opération Fab à 1,90% sur 20A et 2 euros nantis pour 1 euro prêté, il y a un monde, une opération que l’on fait, une que l’on oublie …

Oui avec, si je peux me permettre et je pense que le chat Malo ne m’en voudra pas, un profil meilleur en patrimoine et en revenus annuels.

Donc entre les taux significativement plus élevés et le choix restreint vs Malo sur les SCPI possibles, je trouve que c’est un peu fort de café

Après c’est de ma faute aussi j’avais qu’à arriver plus tôt sur ce coup, que voulez vous…

Sur le papier, même à ces conditions, l’opération se tente et reste intéressante pour l’effet de levier et pour me constituer une sorte de caisse de retraite se substituant à la future défunte CARMF…et permet de donner la NP des parts rapidement à ma fille de 4 ans.

Après je suis un peu forcé sur le choix des SCPI en elle même. Ce qui est pour moi assez fondamentale pour le succès de l’opération

Je suis entré en contact avec le cmb en novembre 2017. En 1 an les taux 15, 20, 25 ans ont baissés de 0,3. Depuis le début je cherchais à avoir respectivement du 1, 1,25 et 1,5%.

Le temps que je crée ma sci et que je traîne, roudoudou a sauté sur l’occaz et à eu le meilleur taux.

Depuis vous êtes plus de 15 forumeurs à qui j’ai transmis le contact, j’ai arrêté de compter.

Le conseiller m’a dit qu’a partir de novembre 2018 il serait difficile d’obtenir d’aussi bonnes conditions, d’autant plus que :
- j’habite à 1,5km de l’agence
- j’ai domicilié mes épargnes et revenus et ceux de ma femme
- nous avons de bons profils, tous 2 médecins libéraux
- jeunes, en bonne santé, peu endetté, etc…

Certains parlent de bulles de scpi, d’autres de remontées des taux, de la scission cncm / Arkéa, etc…

Toutes ces hypothèses mises bout à bout permettent de s’approcher de la réponse à la question : »pourquoi une telle différence entre 2 offres ? »

Cela dit ça ne résoud pas notre problème, qui est de trouver mieux.
Un des moyens est de faire 12 banques, 3 courtiers en prêts immobilier et 5 cgpi spécialisés en scpi, comme je l’ai fait il y a maintenant 18 mois et de nous présenter les (12+3+5)*15 = 300 résultats.

On n’a pas rien sans rien

Dernière modification par Malolechat (04/02/2019 14h05)

Super taux
Essayez sur 20 ans mais j’ai un doute.
Et toujours les mêmes restrictions sur les scpi.
C’est dommage

Pour info, je suis client du Cmso à Leognan et je n’ai pas eu ce taux l’an dernier.
Par contre j’ai obtenu la délégation d’assurance.
Y a t’il un nantissement ?

Eric

En 12/2017 : Immorente (30k€) et Interpierre (37k€)
En 03/2018 : Efimmo (26k€), LF Opportunité (24k€) et Novapierre Allemagne (24k€)

pas de nantissement sur le 1er mais sur le 2nd oui

Mopp, ce n’est pas si clair concernant l’achat de SCPI, voir notamment la discussion :
SCPI et loit Hamon : peut-on changer l’assurance des prêts associés à des SCPI?

@ austin
Même en insistant un peu, ce n’est pas possible sur 20 ans?
La liste des SCPI disponibles devrait être la même que celle donnée pour le CMB par DrFab quelques messages avant. Est-ce bien cela?

Austin, vous devriez leur demander pour celles de Paref : il est quasiment certain qu’il propose au moins Interpierre et Novapierre Allemagne (permettrait de diversifier les sociétés de gestion).
C’est (normalement) Arkea Immobilier Conseil qui fournit la liste des SCPI possibles et les deux que j’ai citées en font partie.

cat a écrit :

Austin, vous devriez leur demander pour celles de Paref : il est quasiment certain qu’il propose au moins Interpierre et Novapierre Allemagne (permettrait de diversifier les sociétés de gestion).
C’est (normalement) Arkea Immobilier Conseil qui fournit la liste des SCPI possibles et les deux que j’ai citées en font partie.

je viens de regarder pour paref le dernier bilan de dispo de interpierre ,
je trouve que le gestionnaire tape beaucoup dans le ran pour assurer le maintien du dividende

pour Novapierre Allemagne c’est pas mal, mais est-ce les intérêt d’emprunt sont déductibles vu que c’est hors France?

Waffle a écrit :

Source: Un CPGI avec qui j’ai pris contact (j’avais posé cette question pour confirmer)

Demandez lui le texte fiscal qui le confirme car pour moi il n’y en a pas et ce type de réponse est plus du domaine du "tant qu’il n’y a pas de contrôle ça passe".

Carpediem

Ca a été déjà maintes fois dit à l’IS les interêts d’emprunt sont une charge.

Les sociétés à l’IS suivent une compta classique à l’IS.

Il n’y a pas de correction extra comptable liée à la détention à l’étranger sur la charge d’intérêt, d’autant plus que comme les interêts sont mensuels il faudrait savoir tous les mois quelle est la proportion de biens détenus à l’étranger sur une SCPI XXX ce qui est difficile, voire impossible.

C’est l’inverse qui est expliqué dans le message d’avant. Les intérêts sont une charge qu’il convient de déduire comptablement et fiscalement dans le cadre d’une structure à l’IS.