SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Oui merci

Je vais regarder si cela est possible c’est une bonne approche

Bonjour,

J’ai un contact très professionnel pour Corum Origin (enveloppe limitée) et Corum XL sur 20 ans. Par contre le minimum de souscription est de 100 000€.

N’hésitez pas a me contacter en MP.

Bonjour à tous et mes plus plates excuses par avance si un accent manque dans mes écrits (clavier anglais);

Aujourd’hui à l’âge de 25 ans, expatrié à Singapour (plus d’informations sur mon profil), je suis en discussion avec un CGP pour investir dans l’immobilier à travers plusieurs SCPI avec le levier d’un crédit immobilier; équivaut à 150k€ sans cash upfront pour une durée de 15 ans.

Mon but est en effet de me créer un patrimoine mais aussi de pouvoir in fine avoir un revenu complémentaire dans plusieurs années.

Dès lors, j’aimerais comprendre si la stratégie d’investir en SCPI est plus convaincante qu’en simple MSCI World ETF tracker.
En effet, cela sera un cas

J’ai fait les calculs suivants avec les hypothèses citées:

SCPI
- 150k€ de base
- Prêt 15 ans
- Taux d’emprunt 1.9% + 0.4% Assurance
- TMI de 30% avec PS 17%
- TRI brut de 5%
- Net TRI après impôts d’à peu près 2.9% p.a.
- Frais d’entrée = 0% (déjà discuté avec CGP)
- Frais de sortie = 10%

Cela donne le résultat suivant:
- Cashflow négatif de 500€/mois pendant 15 ans
- Valeur nette après 15 ans: 207 283€

MSCI
- CAGR 15 yrs de +7%
- Frais de trading 2€/trade via Bourse Direct
- Investit 500€ par mois pour refléter le cashflow négatif de l’investissement SCPI

Cela donne le résultat suivant:
- Même cashflow ’négatif’ que le SCPI
- Valeur nette après 15 ans: 159 863€

Conclusion
L’investissement SCPI remporte la manche avec un surplus de 47k€ de plus que le MSCI World.

Le breaking point pour le MSCI World CAGR si on fixe toutes les variables est à +10%.

Questions:
Aurais-je oublier des choses essentielles dans les calculs?
Que conseilleriez-vous?

Aujourd’hui, l’effort d’épargne de 500€/mois n’est pas un problème.

Je comprends qu’il y a des avantages et inconvénients (liquidités, flexibilité, obligation de rembourser le crédit).

Je me soumets à vos remarques aiguisées et vos conseils,

Au plaisir de vous lire,
Bien Cordialement,
Rémi

crocolefou a écrit :

Bonjour à tous et mes plus plates excuses par avance si un accent manque dans mes écrits (clavier anglais);

Aujourd’hui à l’âge de 25 ans, expatrié à Singapour (plus d’informations sur mon profil), je suis en discussion avec un CGP pour investir dans l’immobilier à travers plusieurs SCPI avec le levier d’un crédit immobilier; équivaut à 150k€ sans cash upfront pour une durée de 15 ans.

Bonjour,

salarié détaché en Europe, j’ai le même projet d’investissement en SCPI à crédit.
Les CGP que j’ai consultés reviennent avec des propositions de taux de crédit assez élevé (2.5-3%), argumantant que en tant que non résident fiscal français et locataire (même si dans mon cas c’est un choix financier réfléchi du fait de ma mobilité très régulière) n’aident pas à obtenir un taux intéressant. Certe… Mais de là à sortir à 2.5-3%
Quelle est votre expérience?

Cordialement,

Effectivement, j’aurais dû préciser: détaché et non résident dans mon cas.
Avez-vous des recommandations de banques offrants des taux plus avantageux à ce type de client?

Cordialement,

Mopp a écrit :

NB : Je vous conseille également de bien réfléchir avant de prendre une décision d’investissement, car investir dans les SCPI en direct conduit à supporter une fiscalité assez importante ; ce que les membres de ce forum n’ont pas manqué de faire remarquer. Votre calcul est sur 15 ans mais la fiscalité ne s’arrêtera jamais (a priori) !

Merci pour votre réponse et en effet, je vais regarder de ce côté les implications long terme en terme de fiscalité. Avez-vous des conseils? (J’irai chercher à travers la barre de recherche)

MiniBN a écrit :

crocolefou a écrit :

Bonjour à tous et mes plus plates excuses par avance si un accent manque dans mes écrits (clavier anglais);

Aujourd’hui à l’âge de 25 ans, expatrié à Singapour (plus d’informations sur mon profil), je suis en discussion avec un CGP pour investir dans l’immobilier à travers plusieurs SCPI avec le levier d’un crédit immobilier; équivaut à 150k€ sans cash upfront pour une durée de 15 ans.

Bonjour,

salarié détaché en Europe, j’ai le même projet d’investissement en SCPI à crédit.
Les CGP que j’ai consultés reviennent avec des propositions de taux de crédit assez élevé (2.5-3%), argumantant que en tant que non résident fiscal français et locataire (même si dans mon cas c’est un choix financier réfléchi du fait de ma mobilité très régulière) n’aident pas à obtenir un taux intéressant. Certe… Mais de là à sortir à 2.5-3%
Quelle est votre expérience?

Cordialement,

Bonjour,

Je serais intéressé de comprendre votre raisonnement si vous pouvez donner plus de détails, vu que j’hésite encore à investir en SCPI.

Cordialement

Je ne comprends honnêtement pas pourquoi vous "devez" vous déplacer à Brest pour l’affaire avec le CMB. Je suis client-sociétaire chez eux et j’ai été plusieurs années avant de mettre les pieds en agence (j’habite à peu près à 600km de la plus proche agence). En outre, j’ai toujours fait l’intégralité des démarches à distance.

Néanmoins, pour répondre à votre question, je trouve effectivement la proposition 2 préférable… particulièrement pour la liberté de choix des SCPI.

Bien à vous,
cat

EDIT : pourquoi ne faites-vous pas vous-même une démarche auprès de la CASDEN si vous y avez un compte (la CASDEN a déjà financé quelques personnes sur ce forum)?

cat a écrit :

Je ne comprends honnêtement pas pourquoi vous "devez" vous déplacer à Brest pour l’affaire avec le CMB. Je suis client-sociétaire chez eux et j’ai été plusieurs années avant de mettre les pieds en agence (j’habite à peu près à 600km de la plus proche agence). En outre, j’ai toujours fait l’intégralité des démarches à distance.

Néanmoins, pour répondre à votre question, je trouve effectivement la proposition 2 préférable… particulièrement pour la liberté de choix des SCPI.

Bien à vous,
cat

EDIT : pourquoi ne faites-vous pas vous-même une démarche auprès de la CASDEN si vous y avez un compte (la CASDEN a déjà financé quelques personnes sur ce forum)?

Peut etre que vous etiez client sans emprunt et qu’ils vous connaissaient quand vous l’avez fait ?

De mon coté je trouve normal qu’ils vous voient en physique pour des sommes pareilles sachant qu’aujourd’hui on peut aisément usurper l’identité de n’importe qui

Bonjour à tous,

Petite contribution rapide!

J’ai tenté d’obtenir un crédit bancaire via courtier (demandes auprès du CMB, de la Société Générale et du Crédit du Nord) pour des SCPI non proposées par les banques elles-mêmes.

Pour info, je suis résident français travaillant en France (donc rien d’exotique), mon taux d’endettement est de 15% avec un salaire confortable, j’ai 2 investissements locatifs à forte rentabilité (11/12%) et un patrimoine de plusieurs centaines de k€, diversifié. Je peux donc obtenir n’importe quel prêt immobilier "classique" les doigts dans le nez.

Réponse unanime des banques: niet. Motif: les organismes de garantie refusent de suivre.
J’ai donc insisté auprès de mon courtier pour qu’il demande à un des organismes pourquoi. Réponse: mes biens immobiliers sont encore liés à des crédits.
J’ai donc proposé de solder un des crédits, quasiment déjà remboursé de toute façon. Réponse: la valeur du bien correspondant est trop faible par rapport au montant demandé en emprunt.
J’ai donc proposé de baisser le montant de mon emprunt. Réponse: en fait, plus de réponse

Bref, il me parait clair que ça leur pose vraiment problème de garantir des SCPI hors banques!

Voilà voilà… A+

Jérôme

Bonjour à tous,

Je suis passé par un courtier (la centrale des SCPI) pour obtenir un prêt de 100k € pour investir à crédit en SCPI.

Je dispose déjà de 30 part de CORUM origin.

En sachant cela, le courtier m’a proposé tout de même d’investir les 100k dans CORUM XL, avec un taux de 1.90 % sur 20 ans.

Pas d’autres frais, je devrais juste laisser 10 k d’épargne chez la banque préteuse (crédit mutuel d’Alsace).

Que pensez-vous de cette proposition ?

@ Anis
Cela a l’air effectivement raisonnable. Avez-vous des précisions concernant l’assurance?
Question subsidiaire : pourquoi n’envisagez-vous pas de diversifier un peu vos 100k€?

Merci pour vos réponses

cat a écrit :

@ Anis
Cela a l’air effectivement raisonnable. Avez-vous des précisions concernant l’assurance?
Question subsidiaire : pourquoi n’envisagez-vous pas de diversifier un peu vos 100k€?

J’aurais aimé diversifier en effet, mais comme l’a dit Shadow666, le minimum est de 100k par SCPI pour cette banque. C’est la seule proposition que m’a faite le courtier.
Ce qui m’a étonné c’est qu’il me propose du corum xl alors que j’ai déjà 30 parts de corum origin.

Je dois attendre le retour de Primalliance ce lundi, je pourrais comparer leur proposition(s).

@shadow666 : Je ne suis pas client du crédit mutuel actuellement, mais l’épargne de 10% du prêt chez eux semble indispensable pour obtenir le prêt.
Concernant l’assurance décès / invalidité : 2,5€ / 10 000