Aletnico : étude de cas immobilier (ruelle rentabilité recherchée par un investisseur ?)

Aletnico · #1

Bonjour,

Nous avons actuellement un bâtiment commercial de 1200 m² avec 3 locataires:

- loyer annuel locataire 1 = 27 600 €
- loyer annuel locataire 2 = 8 400 €
- loyer annuel locataire 3 = 4 800 €

Nous envisageons de le vendre pour réaliser d’autres projet.

Sur ce type de bien (bâtiment 10 ans d’ancienneté, arrière de zone commerciale, agglo de 90 000 habitants), quelle serait la rentabilité recherchée par un investisseur ?

Mots-clés : immobilier locatif, professionnel, rentabilité

serenitis · #2

Bonjour

Quand je regarde un bien commercial, je considère plusieurs approches pour juger du prix proposé :

Approche foncière : valeur du terrain nu dans la zone, valeur locaux d’exploitation (ex bardage simple..) , valeur bureaux liés. Le total me donne un chiffre que je compare avec un chiffrage neuf (approximatif) pour évaluer la décote.

Approche locative : qui semble l’angle de votre question….à nuancer avec le marché local bien sur, mais sur des locaux en province, au dessous de 10 points de rentabilité nette nette, c’est sans moi…

Si vous avez une bonne corrélation entre les 2 approches, pour moi, la fourchette est bonne…

Après, sur chaque projet, je visais à être également mon propre locataire mais sans surpayer les biens.

salaze · #3

Bonjour,

Plusieurs éléments vont guider le choix de l’investisseur:
-L’état général du bâtiment et les travaux éventuels à envisager
-Lesquels travaux sont à affiner avec les baux en cours et les travaux mis à la charge du locataire
-Qualité de la construction
-Quelles sont les charges répercutées sur le locataire (taxes foncières, assurances, syndic…)
-L’emplacement du bien (zone commerciale, dynamisme de la zone, concurrence, projets de nouveaux emplacements commerciaux à venir, visibilité / passages devant le site…)
-L’accessibilité et la sécurité: Respect des normes de sécurité, incendie, accessibilité PMR, stationnements, rideaux métalliques, …
-Possibilités de relocation / adaptabilité des locaux
-Qualité de la "signature" du preneur (enseigne nationale, régionale, renommée de la société, longévité et pérennité de l’activité, type d’activité, ancienneté du bail….)
-Enfin la rentabilité nette potentielle. Selon les éléments ci-dessus, je pense qu’un investisseur potentiel escomptera un rendement net de 6% minimum, acte en main.
Ce qui, selon vos loyers indiqués, en supposant que cela soit du net, cela ferait au maximum 550000€ net vendeur. Sous réserve que vous ne passiez pas par une agence. Sinon il faudra également déduire ses honoraires.
Si ces locaux sont ceux dont vous parliez dans votre présentation et qui étaient estimés entre 900000 et 1200000€, cela risque de faire une sacré différence.

Bernard2K · #4

Outre toutes les remarques pertinentes précédentes, pour ma part, je dirais que ça dépend beaucoup du marché local :
- ville en croissance économique et démographique, ou bien en récession ?
- nombreux locaux commerciaux à vendre, ou pas ?
- rentabilité affichée par les biens à vendre similaires ?

C’est une question de concurrence : si vous estimez que votre bien doit être vendu à 10 % de renta brute, mais que plusieurs biens sont disponibles sur le marché avec des rentabilités à 15 % brut sans avoir de défaut particulier, les investisseurs achèteront d’abord ces biens, donc le votre ne se vendra pas pendant des mois. Si d’autres biens arrivent sur le marché à 15 % de rentabilité brute, pour prendre le relais de ceux déjà vendus, votre bien ne se vendra pas pendant des années.

Ca ne veut pas dire qu’il n’y a que la rentabilité ; les autres critères cités précédemment sont importants. Mais, pour continuer mon exemple, si des biens sont disponibles à 15 % et que vous voulez vendre le vôtre à 10 %, il va falloir qu’il ait de sacrés avantages pour convaincre les investisseurs de renoncer à 5 points de rendement.

C’est une question de positionnement relatif de votre offre, par rapport à l’offre existante.

Dernière modification par Bernard2K (13/02/2019 17h13)

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