Bino [59] : étude de cas immobilier (rentabilité de maisons neuves)

bino · #1

Bonjour à tous,

Je me permets de vous soliciter pour un avis sur un projet d’investissement neuf via SCI ( IS ).

Nous avons un projet de 4 maisons neuves en location dans un quartier en difficulté dans le Nord de la france :

Le devis ( sans négociation ) comprend :

-garage
-normes PMR
-combles aménageables
-cuisine posée
-douche italienne
-ponçage et peinture
-enrobés
-gazon
-grillage rigide
-assurance do
-étude de sol
-vrd

Restera les compteurs a notre charge

Prix : 127 000 e par maison

Sachant que nous sommes dans un quartier en difficulté il est difficile de dépasser les 650e de loyer par maison.
Prix du terrain : 100 000 l’ensemble

Qu’en pensez vous : J’arrive a une rentabilité aux alentours de 5% brut

bon confinement à tous

Mots-clés : immobilier, locatif, maison, neuf, sci

piwai · #2

Bonjour Bino,

5% de rentabilité brut pour un projet complexe (gros travaux avec risques de retards et de surcoût) dans un secteur "en difficulté" me paraît (trop) faible.

Avez vous regardé des comparables en ancien afin d’avoir une estimation du taux de capitalisation sur le secteur ?

bino · #3

Bonjour

Non je n’ai pas encore étudié sur l’ancien, le terrain nous interesse car il est juste en face de notre cabinet médical ( facilité de gestion)
Nous n’avons pas encore négocié le prix des maisons, et je dois me renseigner sur le locatif du quartier peut etre qu’augmenter le loyer est faisable.
Ce que je voulais savoir c’est : es ce que comme le projet est neuf on peux accepter une rentabilité moindre que l’ancien ( avec possiblité de revente a bon prix au bout de 8-10 ans

Merci

Bernard2K · #4

Trois critères importants : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Si le quartier est "difficile", ce que vous construisez sur ce terrain n’aura jamais de valeur.

EDIT : Si vraiment vous poursuiviez ce projet, il faudrait essayer de maximiser les m² construits et le nombre de logements, par rapport au prix payé. Petit immeuble, ou bien maisons en bande (regardez ce que font les bailleurs sociaux). Je pense qu’il faudrait aussi vérifier si c’est éligible Pinel. Si c’est le cas, ça oblige à limiter à deux logements par an (mais, en visant bien, le constructeur peut en construire 4 mais en finir 2 en année N et 2 en année N+1, sachant que la date qui compte est la date d’"achèvement"). Naturellement, prévoir dès le début la possibilité de revendre à la découpe (chaque maison individuellement), sans en laisser aucune trace, pour ne pas donner trace d’une "intention spéculative".

En faisant des jolies maisons sur un joli terrain, et les louant 600 €/mois, dans un quartier difficile, vous faites du social, mais vous ne faites certainement pas un investissement avisé.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2020 16h07)

piwai · #5

Bonjour Bino,

Dans 10 ans vous ne revenderez pas des maisons neuves. De plus, la SCI IS n’est pas un véhicule d’investissement favorable à la revente car fortement imposée (vs. achat en propre).

Le neuf aura l’avantage de biens a priori plus attractifs locativement et de charges d’entretien moindres au début de l’exploitation. Pas certain que cela mérite une forte décôte de rentabilité.

Vu que vous construisez, une option pourraît être la densification de votre terrain : 5e maison, étages en plus…

gunday · #6

bino a écrit :
Ce que je voulais savoir c’est : es ce que comme le projet est neuf on peux accepter une rentabilité moindre que l’ancien ( avec possiblité de revente a bon prix au bout de 8-10 ans

Accepter une rentabilité moindre ?
C’est votre choix.
Chacun vise une rentabilité en fonction de ses options et volontés.
Difficile de choisir à votre place.
Par contre quelques éléments m’interpellent!

Revente
Vous achetez du neuf et souhaitez revendre de l’ancien.
A votre avis, ça vaut le même prix ?

Le chantier
Les maisons sont déjà construites ou c’est un projet de construction ? (ce n’est pas très clair dans votre résumé)
Si c’est à construire (ce que je semble comprendre), 5% brut me semble ridicule.
Car rien qu’avec le risque lié aux chantiers, ça me semble peu intéressant (genre entreprise qui abandonne le chantier, retard sur la livraison de matériaux, etc).

Les coûts
Sinon, vous n’avez pas chiffré les raccordements !
Car entre l’arrivée d’eau, edf, les télécoms, le tout à l’égout, l’eau pluviale, la facture est loin d’être anecdotique (entre 5 et 10k€ par maison de ce que j’ai vu comme prix).

Et la taxe d’aménagement, est de combien ?
Selon les communes, c’est loin d’être un détail.

Question plus lié à l’offre : 100k€ un terrain pour 4 maisons dans un quartier difficile ?
Qu’entendez vous par difficile ? En déclin/isolé ou difficile niveau population ?
Etes vous dans les prix du marché, où est ce une offre à pigeon ? (car de mon coin de campagne francilienne avec des terrains de 1600m² à 20k€, ça me semble cher)

Les charges
Pour finir, vous parlez de rentabilité brute.
Perso sur mes locations, je trouve entre 3 et 5% d’écart entre le brut et le net.
Donc parler de brut ne signifie rien!
De combien sera votre net ?
Coût de l’emprunt, montant de la TF, coût des assurances, de l’entretien, durée des vacances locatives, etc.

Mon avis
Au vu de la faible rentabilité, des risques liés aux chantiers, et des éléments non chiffrés, je n’irai pas plus loin dans le projet.

Bernard2K · #7

gunday a écrit :
Etes vous dans les prix du marché, où est ce une offre à pigeon ? (car de mon coin de campagne francilienne avec des terrains de 1600m² à 20k€, ça me semble cher)

Je dirais que votre campagne francilienne a beaucoup plus de chances de prendre de la valeur que le quartier "difficile" d’on ne sait quelle ville du 59.

Tant qu’à construire des maisons pour une rentabilité locative médiocre, il faut au moins viser une campagne proche d’une métropole en développement, campagne appelée à devenir une banlieue cossue. Si on peut associer du Pinel sur de la construction neuve dont on maîtrise les coûts, et de futures mais probables plus-values très sympathiques sur la valeur de la maison qui sera revendue à échéance 10 ou 20 ans, là ça commence à ressembler à une bonne opération. Même s’il y a une part d’aléatoire dans cette PV potentielle.

En tout cas, on choisit un emplacement pour sa qualité actuelle, ou pour sa perspective de croissance de valeur. Or, votre emplacement n’a été choisi qu’en fonction du critère "en face de notre cabinet". C’est la pire façon de choisir un emplacement, ou plutôt de ne pas le choisir puisqu’il s’impose à vous en quelque sorte.

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bino a écrit :

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gunday a écrit :

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