SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonsoir, j’ai 29 ans et un patrimoine de 100k environ, 30k sur corum origin et le reste sur un pel / compte courant. Aucun emprunt en cours.
J’arrive à épargner 2k par mois environ, et je me décide enfin à tenter de mieux placer mon argent.
Je compte également ouvrir un pea et une assurance vie.
Après m’être renseigné, les scpi me paraissent intéressantes à crédit et c’est la raison pour laquelle je me suis tourné vers un courtier. Investir 100k sur 20 ans à crédit en scpi dans ma situation ne me paraît pas si inconscient que cela, mais peut-être que je me trompe.

Mais c’est aussi pour avoir des avis comme le vôtre que j’ai posté sur ce forum. Je l’admet je suis assez tête brûlée.

Après je suis tout à fait d’accord avec vous concernant le fait que tout mettre sur corum xl me semble osé.

A part cela, pas de nantissement des parts, la seule "garantie" c’est le placement de 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

Dernière modification par Anis (02/03/2019 02h01)

Anis a écrit :

A part cela, pas de nantissement des parts, la seule "garantie" c’est le placement de 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

J’avoue être très surpris par l’absence de nantissement des parts. En êtes-vous bien sûr ?
Si c’est le cas il faudra me présenter votre banquier !

Pour ma part, les conditions que j’ai obtenu pour mes trois prêts sont les suivantes (auprès du Crédit Agricole pour financer mes Corum Origin, à chaque fois sur 15 ans) : le premier prêt de 100 000 € sans apport, puis au delà, le deuxième prêt (100 000 €) et le troisième prêt (200 000 €) avec à chaque fois 10 % d’apport personnel.

Mais toujours avec nantissement des parts.

Il y a toujours une garantie, soit Crelog, soit un autre organisme, soit un nantissement de quelque chose (parts, PEA, AV autre). 10% de couverture ca me parait non réaliste, il y a surement un loup.

Si vous trouvez une banque qui vous prête 300 000 euros pour acheter des SCPI et qui ne prend en nantissement ou garantie des actifs représentant pour 10% du montant soit 30 000 euros, je serai très intéressé pour les rencontrer.

spot a écrit :

@Roudoudou
Je crois qu’il y a une mauvaise interprétation de votre part: vous confondez la garantie, soit un nantissement à 100% des parts de SCPI, à la contrepartie "commerciale"  qui correspond à 10% du montant financé.
Cela  répond à votre doute ?

Je partage votre propos. Au sein de la banque, il y a toujours une double approche : "risque" et "commerciale". Selon les banques, les périodes et/ou les clients, c’est l’une ou l’autre qui prime. Ce qu’un ancien responsable su service crédit (qui s’adressait à son collègue responsable commercial) résumait ainsi : « Vous, c’est le développement dans la sécurité… nous, ce serait plutôt la sécurité dans le développement ! »

Par définition, on ne doit apprécier une garantie que dans la perspective de sa mise en œuvre. Donc on peut considérer qu’il est logique que le montant de l’apport corresponde peu ou prou à la dépréciation immédiate de la SCPI du fait des frais d’acquisition, de façon à ce que, dès le départ, le prix de retrait des parts soit équivalent aux encours de sommes prêtées. Ensuite bien sûr, l’amortissement diminue le risque du prêteur mois après mois…

S’agissant des contreparties commerciales, pour le coup on est effectivement dans la négociation. Le banquier est un commerçant qui veille à la rentabilité des opérations qu’il engage. Depuis bien longtemps, les banques les plus performantes ont mis en place des indicateurs permettant d’apprécier le PNB de chaque client et/ou de chaque opération.

Bonjour,

Je reviens avec différentes propositions de deux courtiers différents, et j’aimerais votre avis.
Il s’agit d’un crédit de 100k.

Pour info j’ai déjà 30 parts de Corum Origin

Courtier 1:

1ere proposition vivement conseillée par le courtier :

Corum XL, prêt sur 20 ans, taux à 1.90, pas de domiciliation des comptes ni nantissement, mais 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

2ème proposition : les mêmes conditions que pour CORUM XL mais pour n’importe quelle scpi. Une seule et unique SCPI par 100k.

3ème proposition : Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur Pierval santé, 50k sur Novapierre Allemagne
Domiciliation des comptes, 20k d’épargne à mobiliser

Il m’a conseillé Novapierre Allemagne plutôt que Epargne Pierre pour la fiscalité avantageuse

Courtier 2:

Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur pierval santé, 50k sur Epargne Pierre

Le courtier a t-il un intérêt à vendre du CORUM XL plutôt qu’une autre SCPI ?

Que pensez-vous de ces différentes propositions ? Sachant que je cherche un risque modéré vu qu’il s’agit de mon premier emprunt.

Sinon personnellement je pense partir sur le prêt sur 20 ans pour un meilleure levier et une seule SCPI, je considère plutôt Epargne Pierre.

La 2eme proposition du courtier 1 est bien mais le fait d’investir sur une seule SCPI est un bloquant pour moi (si je devais faire le choix pour moi) pour un premier investissement.

Donc :
-> Pour la déductibilité des intérêts du prêt et le rendement du montage : courtier 2
-> Pour éviter de payer trop d’impôts (TMI 30% par ex.) : courtier 1 et 3eme proposition car les revenus de Novapierre Allemagne seront peu taxés et ceci compensera le rendement un peu plus faible qu’avec Epargne Pierre.

Anis a écrit :

Bonjour,

Je reviens avec différentes propositions de deux courtiers différents, et j’aimerais votre avis.
Il s’agit d’un crédit de 100k.

Pour info j’ai déjà 30 parts de Corum Origin

Courtier 1:

1ere proposition vivement conseillée par le courtier :

Corum XL, prêt sur 20 ans, taux à 1.90, pas de domiciliation des comptes ni nantissement, mais 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

2ème proposition : les mêmes conditions que pour CORUM XL mais pour n’importe quelle scpi. Une seule et unique SCPI par 100k.

3ème proposition : Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur Pierval santé, 50k sur Novapierre Allemagne
Domiciliation des comptes, 20k d’épargne à mobiliser

Il m’a conseillé Novapierre Allemagne plutôt que Epargne Pierre pour la fiscalité avantageuse

Courtier 2:

Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur pierval santé, 50k sur Epargne Pierre

Le courtier a t-il un intérêt à vendre du CORUM XL plutôt qu’une autre SCPI ?

Que pensez-vous de ces différentes propositions ? Sachant que je cherche un risque modéré vu qu’il s’agit de mon premier emprunt.

Sinon personnellement je pense partir sur le prêt sur 20 ans pour un meilleure levier et une seule SCPI, je considère plutôt Epargne Pierre.

J’irai sur la proposition 1. Corum XL affiche un rendement remarquable et un objectif proche des autres que vous avez cité. La fiscalité est 100% étrangère ce qui permet d’être peu fiscalisé par rapport à Épargne Pierre Notamment. De plus, Corum XL a un objectif de revalorisation de 5%/an annualisé ce qui peut faire une grosse différence sur le TRI.

Je reste très surpris que la banque ne prenne pas plus de garanties, j’ai même du mal à y croire.

Anis a écrit :

je cherche un risque modéré vu qu’il s’agit de mon premier emprunt.

Comme le dit Deb67, risque modéré et Corum XL - la SCPI la plus performante en 2018 et a priori la plus risquée avec notamment la stratégie en devises - me parait incompatible, j’en reviens à ce que j’ai dit au premier message. Formez-vous bien sur ce que peut représenter un investissement immobilier en devises et faites-le en connaissance de causes.

Jeuneloup a écrit :

De plus, Corum XL a un objectif de revalorisation de 5%/an annualisé ce qui peut faire une grosse différence sur le TRI.

Pourriez-vous développer / sourcer cet objectif ?

Comme Oxigen a pu le dire, le processus de commercialisation pour des parts de SCPI notamment est très long et demande un grand nombre documents (un peu trop selon moi).

Par ailleurs, si vous faites un 1er investissement en parts de SCPI, acheter pour 100 k€ de Corum XL n’est pas judicieux selon moi. Il faut diversifier et c’est la base qui doit etre proposé par le CIF. Corum XL est un pari (qui marche en ce moment) et qui a une politique bien particulière d’investissement. Elle doit etre choisie comme une SCPI de diversification et non pas comme partie essentielle du portefeuille SCPI.

Pour le commissionnement, je confirme que les commissions versées sont bien, bien plus favorables pour XL que pour Corum Origins. Par ailleurs, un CIF doit informer son client de son mode de rémunération voir plus si le client le demande.

Il faut bien comprendre pourquoi la SCPI Corum XL semble aussi attractive auprès de beaucoup de CGP…

Et encore une fois, pensez à diversifier …..

Source : je suis CGP et je propose les SCPI de Corum.
Peut etre aurais je du le préciser dans mon intervention ?

Je répondais simplement à la question de Anis qui demandait si un courtier (CGP) avait plus intéret à commercialiser du Corum XL et aussi à l’affirmation d’Oxigen sur la politique de commissionnement de Corum.