Acheter des SCPI avec un crédit sur 5 ans ?

Non, c’est bien sur 5 ans, c’est la date à laquelle ma grande partira en fac, et je ne souhaite pas avoir de crédit sur le dos à ce moment là.

Les mensualités seraient de 1 411,02 € (dont 20,34 € d’assurance)

C’est à peu près ce que l’on mettait de côté depuis 4 ans pour remplir 2 PEL…
On est pas trop dépensier, donc c’est jouable!

Bonjour,

En envisageant une durée courte comme celle-là, il pourrait également être intéressant d’envisager de la nue-propriété. Vous bénéficierez d’une décôte à l’achat, vous feriez coïncider l’arrivée des études de votre fille avec les premiers revenus des scpi, et vous n’auriez pas de revenus fonciers imposables dans l’attente.

Soit en "one shot" si vous êtes large en épargne à côté, soit en crédit court mais je ne suis pas sûr que la banque vous suive avec un prêt immobilier dans ce cas.

Bonne réflexion

Je partage le point de vue ci-dessus. Selon votre fiscalité, si on ajoute les frais de dossier et Credlog, c’est près de la moitié des gains que vous allez rendre à l’état. Auquel cas on arrive à un rendement net <3%, autant prendre un fond euro.

Plusieurs interrogations me passent par la tête:

1° Fiscalité

Quel est votre TMI ? Je l’imagine (peut-être à tort) élevé (30% ? 41% ?) car votre capacité d’épargne l’est.

Dans quel cas, percevoir des revenus fonciers immédiatement (pleine propriété) ou futurs (nue-propriétaire temporaire) n’est pas forcément une bonne idée.

En effet les revenus sont taxés à PS + TMI, ce qui est parfois (euphémisme) confiscatoire (> 50%).
Si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers (locatif) vous ne pouvez pas utiliser le régime micro-foncier.

2° Cash flow

Souscrire un prêt court terme avec de grosses mensualités, sans générer un cash flow important n’est pas optimal d’un point de vue financier.
Je comprends votre souhait d’être "tranquille" dans 5 ans, mais quid d’un problème d’ici 5 ans ? 17kEUR de sortie de cash avec 4kEUR de rentrées (à la louche et avant IR…) on est sur 13kEUR de cash flow négatif par an, à votre place (mais je n’y suis pas) je ne serais pas (totalement) serein.

L’acquisition de parts de SCPI étant un investissement long terme (> 10 ans, il faut en autre amortir les frais d’acquisition), le financement devrait être long terme également.

3° Choix du support

Je ne suis pas expert en SCPI, votre sélection est dans la moyenne en termes de rentabilité (4.5% environ) avec des boutiques différentes pourquoi pas. Mais a) les SCPI sont chargées en frais (entre 5-12% selon les scpi) b)  relativement peu liquides.

Pourquoi ne pas partir sur des REIT?

Avantages: a) rentabilité plus élevée à l’heure actuelle (> 7% pour Klépierre et Unibail par exemple) b) patrimoine de très bonne qualité c) forte liquidité (cours tous les jours) d) fiscalité bénéficiant de la flat tax (sur CTO par exemple) e) frais d’acquisition réduits

Par contre, compliqué d’obtenir un prêt immo pour l’achat de REIT

4° Crédit

Il me semble qu’il s’agit d’un crédit immobilier, soit, mais on en perd l’intérêt principal (possibilité d’aller jusqu’à 20/25 ans). Dans ce cas pourquoi ne pas plutôt aller sur un prêt conso (max 75.000 EUR), plus souple ?

Exit les frais de garantie, exit l’assurance obligatoire, voir le fil sur ce sujet.
Demandez à votre banque quel taux vous auriez sur 5 ans ?

Quelques pistes:

- étudier un prêt conso vs prêt immo (pas de frais de garantie, pas d’assurance obligatoire)

- pourquoi ne pas regarder du coté des REIT (patrimoine de qualité, et rendement supérieur aux SCPI avec moins de frais, fiscalité différente)

- Si votre TMI est élevé, étudier la possibilité de loger des SCPI en AV (le choix sera moindre), ou d’acheter des REIT sur CTO (flat tax)

- éventuellement si votre banque vous le permet (via le prêt immo, pas certain), passer par de l’acquisition en nue propriété lointaine (> 5 ans) pour ne pas subir une fiscalité élevé sur les loyers de vos parts.
Vous pourrez ensuite revendre vos parts en pleine propriété (j’ai moi même acheté des parts de Immorente via crédit conso 5 ans, en NP 10 ans, en 2026 au remembrement, je cède le tout).

- pourquoi ne pas simplement faire l’acquisition progressivement de REIT tous les mois (ou trimestre) sans passer par la case prêt ? Sur 5 ans, vous ne bénéficiez que marginalement de l’effet de levier.

Suggestion pour améliorer le projet actuel (déjà pas mal, vu les contraintes que vous vous mettez) : allonger un peu la durée  de l’emprunt (7 ou 8 ans par ex) en négociant l’absence d’IRA les dernières années (pour pouvoir rembourser par anticipation au besoin), et mettre sur un bon contrat d’assurance-vie (un contrat souscrit en ligne par ex) une partie du solde des livrets A (1/3 par ex) (ça pourra servir au remboursement anticipé si nécessaire, les PEL aussi d’ailleurs), et une autre partie (1/3 par ex) sur des SIIC (il y en a des solides qui rapportent en ce moment 7 à 8% [URW, KLE, Carmila, Mercialys, …] avant PFU de 30%, et sans impact sur le TMI IR), et réalimenter chaque mois (pendant 5 ans) les livrets A (avec la différence d’échéance de l’emprunt, par rapport à celle de l’emprunt à 5 ans).

Ca vous donnera une meilleure flexibilité financière (par ex si les mensualités s’avéraient trop lourdes, ou si le besoin dans 5 ans était un peu décalé dans le temps), un bien meilleur rendement global (le taux d’emprunt sera similaire, ses frais fixes amortis sur une plus longue durée, les investissements avec un meilleur rendement), sans vous faire prendre significativement plus de risques (AV et SIIC sont assez liquides), et sans trop vous compliquer la vie. Ça ajouterait aussi 2 cordes à votre arc, pour vos futurs investissements: contrat AV et SIIC.

Je comprends ce que vous me racontez.
Il est vrai que:
- je n’ai pas regardé autre chose que les SCPI, car le but est de me constituer un patrimoine avec revenu sans avoir à gérer un locataire, les travaux, etc…
- je suis très frileux en ce qui concerne la bourse. J’ai ouvert un PEA la semaine dernière (donc j’y regarde!) mais la petite fourmi que je suis a plutôt peur de cracks futurs…

En revanche, je ne saisis pas pourquoi un prêt sur 7 ou 8 ans, avec un remboursement anticipé à 5 ans serait mieux. La déduction des intérêts d’emprunts ?

Il faudrait que je regarde aussi du côté des REIT et SIIC ?
(Avec 2 livrets A pleins, je pourrais y investir au moins 20 k€)
Au comptant, la nue propriété sera plus intéressante…

Edit:
Je viens de voir que REIT et SIIC sont une seule et même chose.
C’est la partie côté en bourse qui me préoccupe.
Par rapport à une SCPI, ce n’est pas beaucoup moins sur ?

Perso, si je pouvais continuer à remplir mon PEL à 2,5% indéfiniment, je le ferai…

Dernière modification par fabulon (12/03/2019 13h56)

FunnyDjo a écrit :

Dans ce cas là si vous cherchez la sécurité et faible rendement

Evidemment, si je peux obtenir un rendement plus important… d’où l’idée des scpi qui ne me semblent pas trop risquées.

J’hésite entre Cristal Rente et Immorente.
Qu’en pensez vous?  (sachant que je vais prendre du EfImmo qui a la même société de gestion qu’Immorente, et que je trouvais pas mal de diversifier)

Je ne pense pas me précipiter, cela fait des semaines et des semaines que je scrute les forums, etc…
Mais, j’ai sans doute mis de côté des options parce que je ne les connaissais pas trop.

La discussion est d’abord partie sur la durée du crédit, puis maintenant sur un achat autre que des scpi.
Du coup, c’est vrai que je m’interroge sur le bien fondé de mon projet.
Mon optique était:
- dans 5 ans je n’ai plus aucun crédit en cours
- j’ai un petit revenu et un patrimoine immo

J’avoue ne pas voir quelle serait la diff entre (pour la même somme empruntée) un crédit sur 5 ou 10 ans.
Certes, sur 10 ans je peux déduire davantage d’intérêts sur les impots, mais le coût du crédit sera plus de 2 fois plus important…

Pour l’hésitation entre cristal rente et immorente, c’est l’une ou l’autre en plus de Efimmo et Pierval santé.

Oui la discussion a dévié.

êtes-vous (1) un fan du crédit / de l’effet de levier par le crédit ou voulez-vous simplement (2) placer votre cash flow disponible sur un support comme vous le faisiez avec votre PEL.

Si c’est le (1) et que vous voulez booster votre rendement via un effet de levier par le crédit, alors ce que semblent expliquer les précédents intervenants, c’est que 5 ans c’est un peu court pour vraiment booster le rendement.

si c’est le (2) l’assurance vie semble un bon compromis, ou peut-être des SIIC sur un compte titre avec un peu plus de risque. Vous aurez une liquidité que vous allez perdre fortement avec des SCPI. êtes-vous prêt à bloquer cet argent sur ces SCPI pendant 15 / 20 ans car même avec un crédit sur 5 ans vous serez sans doute amener à garder les SCPI plus longtemps ?

Dernière modification par tikou (12/03/2019 16h23)

C’est plutôt le (2). Je souhaite placer l’argent que j’aurai disponible chaque mois, comme je le faisais pour mon PEL.

Dans ce cas pourquoi ne pas mettre en place un versement automatique mensuel sur une AV (1.200e ?), et/ou souscrire un prêt conso pour aller "plus vite" (les taux sont < 1% sur 4 ans chez Boursorama par exemple, à partir de 10.000 EUR).

Chez Spirica vous avez un choix (réduit) de 17 SCPI et des SIIC (notamment URW, Klépierre)

1.200e/mois de versement pendant 5 ans à 5% => 81.000 EUR de capital constitué

Votre argent reste disponible relativement facilement (via des retraits partiels) et peu fiscalité (même en cas de retrait avant 8 ans, seuls les intérêts sont fiscalisés).

Le crédit conso c’est plus cher en terme de taux et le maximum est de 75 k€.
Sauf erreur, il n’y a pas de possibilités de déduire les intérets d’emprunts pour les SIIC.