Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ?

Bonjour,

Je ne répond pas directement à votre question mais je viens apporter deux éléments importants à prendre en compte selon moi :

1) Vous avez des "frais d’acquisition" concernant l’achat de SCPI, vous ne les payez pas à l’entrée mais à la sortie et en général cela varie entre 7 et 12% du montant initial que vous avez investi.
Ex: Ainsi si vous achetez une part à 100€, dans 4 ans vous pourrez la vendre 90€  si sa valeur n’a pas changée car ici vous paierez 10% des frais de souscription à la sortie. Pour obtenir 100€ il faudra espérer une réévaluation du montant du prix de la part de 10% (en gros le principe).

2) Les SCPI restent un placement risqué, elles vous offrent un rendement d’environ 5% qui est à comparer avec l’inflation inférieur à 1%, à partir du moment où le rendement est plus important que l’inflation le risque l’est également. En l’occurrence le prix de la part peut diminuer, le rendement peut diminuer, la SCPI peut être mal gérer, etc. (cela vaut également dans le sens inverse mais je préfère vous préciser qu’aucun placement n’est sans risque). Vous serez donc lié au marché de l’immobilier qui peut évoluer ou s’effondrer.

Enfin, essayez de regarder l’impact qu’aura ces revenus sur votre imposition, il existe plusieurs moyens d’acquérir des SCPI de façon à limiter votre imposition sur ces revenus.

Bien à vous,
Jesuislambda

"maxicool
Aujourd’hui 06h51
Bonjour,
je pense que l’achat de SCPI par un crédit à la consommation, de 3000 euros par ailleurs, c’est se casser la tête pour pas grand chose, AMHA.
Cordialement

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Peut être me suis-je mal exprimé, le crédit serait de 12000 euros au total. 3000 euros ça serait les mensualités par an.

à Jesuislambda: je comprend bien que l’investissement dans des parts de SCPI présente un risque, mais ce risque me semble limité et je suis prêt à l’accepter.

Le fond du problème c’est que ma belle-famille qui réalise régulièrement des placements locatifs mais en location directe me dit qu’en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier autre que la résidence principale, il faut toujours faire cet investissement à crédit. Il me recommande de mettre un maximum d’argent de côté pour mon bien principal et de faire financer par les banques le bien à visée locative. Je voulais appliquer ce principe à mon achat de parts de SCPI. Mais dans mon projet actuel j’ai l’impression que le résultat revient à avoir payer de ma poche les parts de SCPI.

Le problème ne vient-il pas du fait que je ne vois pas assez grand pour mon investissement? La même mensualité sur un emprunt de 20 ans me permettrait d’auto-financer totalement mon emprunt par les dividendes sans que la mensualité n’impacte ma capacité d’épargne de façon insoutenable en cas de baisse du rendement des SCPI. Seulement cela m’engage pour 20 ans et j’ai un peu de difficulté à me faire à l’idée.

Jesuislambda a écrit :

1) Vous avez des "frais d’acquisition" concernant l’achat de SCPI, vous ne les payez pas à l’entrée mais à la sortie et en général cela varie entre 7 et 12% du montant initial que vous avez investi.

Désolé mais c’est faux, c’est le contraire : on paie les frais d’acquisition à l’achat, pas lors de la vente.

Bonsoir Stibbons, désolé de ne pas répondre à votre question mais pouvez vous nous indiquer quel organisme vous propose un crédit conso à 1,95 sur 7 ans?

Disposer de 36 340 € après 15 ans en y mettant 165€ chaque mois (et en partant de 0€), ça correspond à un TRI de 2.65%. Comment trouvez-vous 3.12% ?

Pour savoir si ça a un intérêt, il faudrait connaitre les hypothèses de ces "simulations"… Parce que 2.65% net avec des hypothèses très conservatrices (donc pas mal de chances de faire mieux que la simulation), ça peut être un rendement décent, et que 2.65% avant de payer encore quelques impôts, et avec des hypothèses optimistes, c’est sans intérêt. 

Le choix de "Primovie" n’est pas celui que je ferais. Diversifiez au moins sur 2 sociétés de gestions, et 2 types de SCPI.

Le crédit à la consommation n’interdit pas de facto la déduction des intérêts. On en a déjà discuté sur le forum (faites une recherche). Les taux qui vous sont proposés sont élevés pour ces durées, et un emprunt immobilier serait pas loin de 1% moins cher (même s’il y aura alors une assurance à prendre, qui coutera par exemple 0.2% de plus, mais qui vous sera peut-être un jour utile).

Si je comprend bien, vous nantissez une partie de votre portefeuille pour garantir ce pret. Mais ce ne sont pas nécessairement des titres sur des obligations, ca peut également être des actions, n’est-ce pas? Que se passe-t-il en cas de chute de la bourse?
Apparament ça utilise le systeme "Long SRD" de la place de paris, c’est donc uniquement sur certains titres

Bonjour à tous,

Tout d’abord, veuillez m’excuser si je ne poste pas dans la bonne section de ce forum. Je suis à la recherche d’avis d’investisseur sur le cas suivant:

Il y a un an, mon conseiller BNP m’a convaincu d’acheté 50.000 € de parts SCPI Accimmo Pierre avait un financement complet de crédit à la consommation à 2.6% sur 9 ans. Il a été très convaincant et cela a été très rapide. Je me retrouve donc aujourd’hui avec ces parts SCPI qui me rapportent environ 160 €/ mois et une mensualité de 520 €/mois (assurance comprise).

Aujourd’hui, je cherche à optimiser cet investissement. Voici les trois solutions qui s’offrent à moi:
1. Rembourser la totalité (ou une partie ?) du crédit (j’ai la capacité de le faire)
2. Trouver une assurance moins chère (est-ce possible pour les crédit à la consommation ? Comment faire ?)
3. Ne rien faire (et conserver ce cashflow de -360€/mois…)

Je vous remercie par avance de vos conseils.

Bien à vous,

Bonjour,

Merci pour vos réponses. Oui, je suis conscients depuis plusieurs mois de mes erreurs, je les découvre au fur et à mesure. Effectivement, je n’ai pas pris en compte la fiscalité dans le calcul de cashflow et le CF est donc encore plus faible…

Il y a un an, je ne connaissais pas ce forum, j’étais jeune et insouciant et j’ai voulu suivre mon banquier aveuglement quand je lui ai dit que je cherchais à acheter des parts SCPI à crédit. Je souhaitais emprunter la totalité en pensant faire une bonne affaire, et la banque m’a vendu un crédit conso en me disant que c’était plus simple et plus rapide à mettre en place. Je n’avais pas, à l’époque et jusqu’à il y a quelque temps, les moyens de les rembourser. Mon crédit est remboursable sans pénalité.

J’avais et j’ai toujours les "moyens" de me permettre ce cashflow négatif, mais je doute que ça soit la meilleure solution. En le remboursant par anticipation, j’augmente m’a capacité d’épargne mensuelle de 500 € tout en faisant un trou de 40.000 € dans mon épargne totale disponible. Est-ce judicieux ?

Bonjour,
Sur un emprunt conso affecté de 10 000€, (en dehors de la déductibilité des intérêts) peut-on déduire les frais de collecte et/ou les frais de recherche et d’investissement (payés à l’achat), des revenus fonciers SCPI reçus de l’année?
Exemple avec Corum:
Prix nominal : 862,00 €
Prime d’émission : 198,00 €
dont commission de souscription due :
- au titre des frais de collecte : 114,10 €
- au titre des frais de recherche et d’investissement : 12,72 €
==> soit un prix de souscription net de tous autres frais : 1 060,00 €

"emprunt conso affecté de 10 000€" c’est rien.., c’était juste pour contextualiser ma question du fait qu’il s’agit bien d’un crédit conso avec lettre d’affectation pour obtenir la déductibilité des intérêts et assurances.
Thks

C’est ce que j’ai fait, mais il faut savoir que :
- les échéances sont bien plus élevés que les loyers des SCPIs car pour avoir 0.95% de prêt personnel c’est souvent des offres max 4 ans.
- les échéances de crédits sont mensuelles alors que selon la SCPI les loyers seront soit mensuels soit trimestriels => gap de flux temporaire
- les intérêts ne pourront pas être déduits car c’est un crédit non affecté

J’ai lu des posts où les personnes ont utilisé ce type de prêt pour acheter plutôt de l’usufruit de SCPI. Je laisse les experts vous (nous) conseiller sur l’option qui serait préférable.

PS : en plus du fait que les loyers sont trimestriels, il y a aussi un délai de carence au début sans loyer, du genre 3 à 6 mois. Question aux experts : ce délai s’applique-t-il aussi pour de l’usufruit ?