Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

J’ai donné des précisions dans mon topic de présentation :

Plutarque a écrit :

La décision du comment de mon premier investissement n’est pas encore prise, en grande partie car j’ai lu toutes les mises en garde sur le loi Pinel. Je vais essayer d’expliquer comment je vois les choses, il ne faut pas hésiter à me remettre dans le droit chemin si nécessaire !

Dans l’hypothèse d’un Pinel dans le neuf, une simple observation attentive du rendement de 90% des logements proposés montrent que ces investissements constituent, purement et simplement, des arnaques. La raison principale est le prix au mètre carré : dans les zones que je connais très bien où je cherche on est entre 4000 et 6000 euros le mètre carré pour de l’appartement dans l’ancien (zone Abis limitrophe avec du A), très souvent le prix au mètre carré du neuf en Pinel est de +20 à +30% par rapport à l’ancien. C’est impossible dans ces conditions je pense de faire un bon investissement, même avec la carotte de la défiscalisation. C’est même un petit scandale puisque l’état rémunère avec de l’argent public des promoteurs et surtout des intermédiaires, mais bon… Très très peu de logements sont en dessous de ces 20% de plus par rapport à l’ancien, et la plupart part dans les tous premiers jours de commercialisation d’un programme.

Concernant l’autre point noir du Pinel, à savoir les charges sciemment sous-évaluées, ma façon de voir les choses est de faire +30% pour avoir une somme réaliste.

Je me suis fixé une limite dans le Pinel neuf : si je ne trouve pas d’ici quelques mois une opération en dessous des 10% de plus par rapport à l’ancien, j’abandonnerai le Pinel neuf pour partir sur de l’ancien classique. Comment je détermine ce prix au mètre carré de l’ancien :
1) plusieurs sites donnent déjà une première idée avec des cartes rues par rues
2) je consulte le prix des dernières transactions autour du lieu en question
3) je consulte les annonces immobilières des appartements similaires dans la ville en question

Par contre, contrairement à ce que commencent par dire tous les commerciaux qui vendent du Pinel, ils ont une belle marge de négociation : c’est très facile de se faire offrir les frais de notaire ou demander 2000 euros par pièce, une fois mis le doigt sur les points négatifs du logement, je l’ai expérimenté sur plusieurs logements pour lesquels je n’ai pas donné suite car on était trop haut au mètre carré, mais ça m’a permis de voir et de comprendre pas mal de choses. Ce n’est pas beaucoup, mais c’est toujours ça, et peu osent le demander.

De plus, mon idée initiale serait de partir sur un T2, à basculer sur du meublé au bout de 9 ou 12 ans. Autre idée : profiter du fait que les RDC sont souvent vendus moins chers, voire bien moins chers quand les fenêtres donnent sur la rue, pour basculer après 9 ans sur de la location libérale ou commerciale avec un rendement plus intéressant.

Mes critères sont les suivants, en plus de la limite des 10% au mètre carré par rapport à l’ancien :
- en dessous de 5500-6000 euros le mètre carré pour tout défiscaliser ou presque
- loyers sur les appartements similaires dans l’ancien au moins 50 euros au-dessus du plafond Pïnel pour être sûr de louer (après dans les coins où je cherche, ça part dans l’heure)
- sortir le parking du lot en le minorant un maximum de l’assiette, et le louer séparément

Evidemment je ne trouve rien ou quasiment rien dans mon secteur qui combine ces 4 critères. Je compte continuer à chercher un peu, avant de basculer sur un autre projet si je ne trouve pas.

Je pense être bien conscient des dangers du Pinel dans le neuf, si bien qu’aucun bien n’est à un prix que j’estime satisfaisant dans mon secteur (et j’ai regardé des dizaines et des dizaines de programmes). C’est toujours surévalué, même si en négociant il est facile de faire baisser un peu, ça reste toujours trop cher par rapport au prix du marché. Ainsi, comme je l’explique sur mon topic de présentation, je continue à chercher mais si je ne trouve pas, je m’orienterai vers d’autres pistes. Clairement 90% des Pinel sont des arnaques pures et simples, et les 10 derniers pourcents sont bien souvent des investissements très moyens : la perle rare est très difficile à trouver.

Vous critiquez le Pinel , mais dans ce cas on peut critiquer tout simplement que l’immobilier neuf est trop cher car il faut rappeler qu’un Pinel c’est tout simplement un logement neuf qu’on loue tout en obtenant une réduction d’impôts de 21%.

Donc si c’est une arnaque pour un investisseur, que dire pour celui qui achète sa résidence principale neuve et donc n’aura pas 21% de réduction d’impôts.

De plus de combien estimer la différence entre un bien ancien et un bien neuf pour un même emplacement? car on est bien d’accord que pour un même emplacement c’est normal que le prix d’un bien neuf soit plus élevé (Normes énergétiques , frais de notaire réduit, prestation neuve à l’intérieur).

Avec la réduction d’impôts de 21% + frais de notaire de 3/4% en moins + pas de travaux de rénovation +normes énérgiques ) on peut donc se dire que tout cela réuni la barrière se trouve à 25% avec un bien ancien pour un emplacement identique.

A 10% de plus q’un bien ancien cela reste donc une très bonne affaire, à 10-20% cela reste raisonnable, 20-25% on est limite, au delà de 25% non à priori.

Quand à la revente, peut-on affirmer que ceux qui ont investis dans un Besson , Robien, Scellier ont-il tous fait une mauvaise affaire , non je ne pense pas. La différence est-elle aujourd’hui plus élevée entre neuf et ancien?…

Bike69 a écrit :

Vous critiquez le Pinel , mais dans ce cas on peut critiquer tout simplement que l’immobilier neuf est trop cher car il faut rappeler qu’un Pinel c’est tout simplement un logement neuf qu’on loue tout en obtenant une réduction d’impôts de 21%.

Donc si c’est une arnaque pour un investisseur, que dire pour celui qui achète sa résidence principale neuve et donc n’aura pas 21% de réduction d’impôts.

En faisant ces remarques, vous supposez qu’il y a un "prix du neuf" unique, donc qu’un appartement destiné au Pinel est vendu au même prix que le même appartement destiné à la RP.

Pour quelqu’un qui recherche activement un investissement Pinel, il serait très intéressant de contacter le promoteur du même programme, et de lui dire qu’on veut acheter sa RP. De façon à savoir si le prix pour les acheteurs de Pinel est le même que le prix pour les acheteurs de RP. Je ne serais pas étonné que le promoteur consente un prix un plus raisonnable à un acheteur de RP.

Dans le marketing moderne, il est fréquent que le prix varie en fonction de la nature de l’acheteur.

Autres remarques pour Plutarque :

- votre réflexion semble de bon sens : chercher du neuf vendu à maxi 10 % plus cher que le prix de l’ancien.

- cela dit, il n’y a pas de prix de l’ancien. Il y a un prix moyen, avec de très larges variations de part et d’autre de cette moyenne. Si votre prix moyen de l’ancien est de 100, ça veut dire qu’en cherchant bien, on doit pouvoir trouver du "avec travaux" à 40 ou 50, voire à 30. La rentabilité nette nette d’un logement ancien payé à 40, remis au goût du jour et loué meublé en LMNP au réel risque d’être sans commune mesure avec celle d’un Pinel.

- je vous mets en garde sur les rez-de-chaussée. Le risque de perte de valeur est bien pire qu’en étage. En effet, si un immeuble ou un quartier se dégrade, les rez-de-chaussée sont les premiers à rester vides, y compris par rapport aux usages commerciaux ou libéraux. Pour les louer quand même, il va falloir consentir un loyer très bas et accepter des locataires bien moins solvables, y compris pour les usages commerciaux ou libéraux. 
Exemple bien réel mais dont je tairai l’emplacement : dans une rue commerçante "moyenne basse", mais pas effrayante pourtant, on voit des studios ou T1 bien refaits, en étage, loués dans les 10 €/m² par mois, et des locaux commerciaux, en rez-de-chaussée, à louer à 4 €/m². Même dans ces conditions, la moitié des locaux commerciaux de la rue restent vides. Et le prix de vente des rez-de-chaussée dans cette rue est évidemment hyper bas, quand on arrive à vendre.
Si je devais acheter un Pinel, ça serait au contraire un bien exceptionnel, type dernier étage avec grande terrasse. Au moins, il conservera de la valeur.

- vous savez que si vous louez le parking séparément, son prix n’est pas inclus dans l’assiette Pinel ? Par ailleurs, vérifiez bien que le parking soit louable. Passez une annonce fictive sur leboncoin, avec une photo de porte de box, l’emplacement précis et le loyer envisagé, et voyez si vous avez des mails. Le Pinel se fait souvent dans des endroits où il y a de la place et où du coup le stationnement n’est pas forcément tendu. Enfin, pour louer, préférez un garage boxé, pas une simple place de parking.

- pour répondre à votre question : ça revient au même. Mais les frais de notaire dans le neuf étant de l’ordre de 2 %, c’est une bien maigre ristourne. Donc, pour compléter ma réponse, je dirai : il vaut mieux une ristourne de 10 % que de se faire offrir les frais de notaire.

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2019 09h16)

Il y aussi différentes sortes d’ancien, l’ancien année 60/70 ou des résidences un peu plus récentes des années 2000 qui peuvent ressembler à ce qui se vend aujourd’hui en Pinel hors normes énergétiques mais avec des prestations identiques balcon, parking.

Je pense que la comparaison du 25% s’adresse à cette 2ème catégorie

Je constate même que cet écart est plus important sur Toulouse pour un même type d’appartement même emplacement.

Bernard2K a écrit :

Pour quelqu’un qui recherche activement un investissement Pinel, il serait très intéressant de contacter le promoteur du même programme, et de lui dire qu’on veut acheter sa RP. De façon à savoir si le prix pour les acheteurs de Pinel est le même que le prix pour les acheteurs de RP. Je ne serais pas étonné que le promoteur consente un prix un plus raisonnable à un acheteur de RP.

Dans le marketing moderne, il est fréquent que le prix varie en fonction de la nature de l’acheteur.

Je serais curieux de savoir si cela est possible.

Pierrot31 a écrit :

@bike69

Est-ce qu’acheter du neuf vaut le coup?

Sur la file « comment bien vendre son bien immobilier? », vous nous dites vouloir vendre 210k un bien acheté 200k en 2007. J’ai pas creusé le quartier saint Michel mais sur Toulouse, sur 10 ans, meilleuragents indique que le marché à fait +25%. Je vous laisse affiner les calculs et répondre par vous même à la question que vous posez…

Oui mais il faut tenir compte de l’économie d’impôts , ici on parle de 21% pour le Pinel donc cela revient au même , avec le de robien c’était encore différent avec l’amortissement du bien.

Ensuite on est d’accord qu’un bien neuf, perd de la valeur à partir du moment où il passe ancien ( état de l’appartement/ plus de frais de notaires réduits/…) et donc pourra se vendre moins cher si le marché ne progresse pas.

Pierrot31 a écrit :

Est-ce qu’acheter du neuf vaut le coup?

En VEFA, je dirai probablement jamais (d’un strict point de vue financier en tout cas).

Il m’est arrivé une fois de me renseigner sur un programme pour notre RP, terminé depuis plus d’un an, où le plus grand appartement restait vacant et le prix proposé par le promoteur commençait à être plus raisonnable (-30% par rapport au prix de commercialisation initial).
Bien entendu, le prix ne fait pas tout et la localisation ne nous convenant pas, nous avons décliné. Pour une "meilleure" localisation, nous n’avons malheureusement jamais rencontré d’opportunité de ce type.

Je n’ai pas choisi Carcassonne au hasard

Pour illustrer l’idée que j’avais derrière la tête:

Nouveau succès d’une victime de la folie de la défiscalisation - 28/08/2017 - ladepeche.fr

Et, j’ai un exemple précis en tête: en 2002, il proposait des studios de 25m² en Banlieue de Carcassonne pour 80k quand on trouvait des studios à moins de 50k en hypercentre de Toulouse (code postal 31000)… Les commerciaux ne parlait que" du produit, du produit" avec leur tableau Excel. Je connais quelques personnes qui y ont laissé des plumes…

Par curiosité, en 2007, l’agence qui vous a vendu votre de Robien était-elle du coté d’Arnaud Bernard?

Dernière modification par Pierrot31 (27/03/2019 22h19)

Bonjour:

Je me suis aussi engagé pour 9 ans dans un Pinel et après m’être renseigné, bien que je ne veuille pas vendre rapidement, il est impossible de réduire la durée à 6 ans…

Une question de bon sens
Il semble relever du bon sens d’opter pour une première période de 6 ans. On ne risque en effet rien à le faire puisqu’il reste possible de proroger le dispositif pour deux périodes de 3 ans et de bénéficier au total d’une réduction de 21%. Un contribuable ayant opté pour 9 ans et qui serait contraint de revendre au cours de la septième année d’investissement devrait restituer au Trésor la totalité des réductions d’impôt. A contrario, ce même investisseur ayant initialement opté pour une durée de 6 ans et prorogé de dispositif, n’aurait qu’une année de réduction à restituer, l’engagement de 6 ans ayant été respecté.

Le lien vers l’article complet==>https://argent.boursier.com/immobilier/ … -2178.html

J-Pierre

Bonjour,

Voici un article prônant les vertus de la loi PINEL avec des TRI records… je ne suis pas certain de la véracité des chiffres car 7.81% de TRI me paraissent bien grossiers.
Quels sont vos retours d’expériences sur des investissement loi pinel et que pensez-vous de ces chiffres ?
Si vous avez des simulateurs vous êtes les bienvenus !

article loi PINEL

L’article m’inspire les commentaires suivants :

1 - L’article contient un passage  qui constitue une réponse : "Bien évidemment, le bien acheté est trop cher par rapport à ce qu’un véritable investisseur immobilier pourrait faire ; bien évidemment, on peut faire beaucoup mieux et investir dans l’immobilier avec des rendements nettement plus élevés. Mais avez-vous le temps, l’énergie et l’envie de vous lancer dans de tels chantiers ?"

2 - Comme toutes les simulations Pinel, les produits sont optimistes (aucune vacance locative sur 20 ans) ainsi que les charges (pas de gros travaux, charges estimées à 20% - peu pour le total taxe foncière / charges non récupérables/gestion locative/assurance PNO…)

3 - Je vous invite à refaire le calcul de A à Z (Excel) et vérifier l’influence de certains paramètres sur ce famaux TRI - prix de revente, produits, charges…

4 - Je vous invite à faire une comparaison avec un investissement dans un logement loué sous le régime LMNP et avec un achat de SCPI avec revenus à l’étranger…

Canyonneur