LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Bonjour,

J’ai lu beaucoup de messages intéressants sur ce forum mais malheureusement pas de réponses à mes questions.

Je souhaiterais faire du LMP avec deux appartements (voire trois).

L’un est déjà en meublé et je bénéficie d’un abattement fiscal de 50%.

L’autre est presque meublé et le locataire est ok pour faire un bail meublé si je rajoute certains éléments de mobilier.

Le troisième bénéficie du régime Périssol.

Le montant des loyers des deux premiers sera supérieur à 23 000€ qui représenteront plus de 50% de mon revenu fiscal annuel.

Dois-je créer une stucture d’entreprise (EURL, SARL,  ) pour obtenir le LMP ?

Dois-je vendre mes deux appartements à cette structure ?

Combien va me couter le RSI en 2018 ? Peut-on l’estimer avec les chiffres de 2017 ?

Merci pour vos réponses !

Ca va faire mal pour certains ici:

Dans une décision du 8 février 2018 (décision n°2017-689 QPC), le Conseil constitutionnel, interrogé sur les critères de qualification du loueur en meublé professionnel prévus par l’article 151 septies du Code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi du 30 décembre 2005, a jugé comme contraire à la Constitution la condition d’inscription au RCS.

M.erci pour la précision.
Je reste persuadé que cela va s’appliqué sur les régimes actuelles et qu’il ne sera plus possible de faire du lmnp si cela représente plus de 50% de vos revenus et > 23K€/an

Peut-on dire que si l’on nous oblige à passer en LMP, les principaux inconvénients seraient :

- Cotisations sociales RSI sur les résultats de l’activité (ne seraient pas concernées les activités déficitaires)
- En cas de vente d’un bien : cotisations sociales RSI sur les plus-value en tenant compte des amortissements

Voyez-vous d’autres éléments ? Merci.

Ben pour vivre le fonctionnement du système RSI en tant que chef d’entreprise, c’est vraiment une usine à gaz avec des paiements/régularisations sur plusieurs mois/années, avec des calculs de théoriciens où la provision des sommes ne peuvent se faire qu’à la louche, sans compter les erreurs ou des difficultés de communication… Des prélèvements sur salaire ou des taxes sur transactions sont beaucoup plus fluides.

Flyz57 a écrit :

M.erci pour la précision.
Je reste persuadé que cela va s’appliqué sur les régimes actuelles et qu’il ne sera plus possible de faire du lmnp si cela représente plus de 50% de vos revenus et > 23K€/an

Bonjour FLYZ57, J’étais hier soir en réflexion sur le sujet du passage en LMP contraint ou non depuis le 8 février.

Concernant l’une des conditions de revenu, il me semble que les 50% ne sont plus d’actualité?

selon mes recherches:

Le paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi du 30 décembre 2005 , prévoit un montant supérieur à 50%

Ce même article dans sa rédaction résultant de la loi du 27 décembre 2008, prévoit un montant supérieur au revenus du foyer.

La dernière version au 30 janvier 2009, ne change pas.

donc selon moi l’aspect 50% des revenus n’est plus d’actualité, mais je peux évidemment me tromper.

les 3 versions sont consultables à ce lien:code des impôts

fred42 a écrit :

En réponse à Flyz57 :

la décision du Conseil Constitutionnel ne concerne que :

1) des versions passées du code des impôts (les versions les plus récentes ne faisaient plus explicitement référence à l’inscription au RCS depuis le 30 décembre 2010).

2) l’absence l’imposition sur les plus-values quand on est LMP et rien d’autre.

Donc cette décision ne va faire mal à personne, si ce n’est l’État qui perdra cette imposition sur la période considéré dans les cas où il y avait une contestation sur cette inscription au RCS. C’est le cas du requérant pour cette QPC et peut-être de quelques autres personnes qui auraient été conseillées par les mêmes avocats.

Il y a d’autres endroits où cette inscription au RCS est indiquée, par exemple l’article 155 du même code. Le Conseil Constitutionnel n’a pas modifié cet article car il n’a pas été saisi sur cet article. Il reste donc applicable. Je pense que c’est à cela que vous faisiez allusion en disant que ça va faire mal à certains.

Bonjour,

Voici mon avis, (sans prétention n’étant pas qualifié, mais concerné par le sujet, j’ai passer cette nuit pas mal de temps à me documenter.)

A la lecture des textes, je vous rejoins, mais j’ai peur que mes souhaits m’influencent. Ce qui va dans votre sens en plus de l’article 155 que vous citez:
Aujourd’hui le Bofip n’est pas modifié, et il me semble (mais je n’ai pas de sources à citer) qu’en cas de redressement fiscal le Bofip fait foi.

je cite le BOFIP:

BOFIP]"A contrario, la location meublée n’est jamais considérée comme exercée à titre professionnel lorsque aucun des membres du foyer fiscal n’est inscrit en qualité de loueur en meublé professionnel au RCS, et ce quand bien même les deux autres conditions seraient satisfaites. »[/quote]
Donc si l’on s’en tient à la lecture des textes:

Le calcul de la plus value étant plus avantageux au régime LMP, et certaines personnes n’ayant pas accès à ce statut (inscription refusé par le greffe), cela constituait une inégalité, et le conseil constitutionnel à supprimer la condition d’inscription par une décision du 8 février. Mais il n’est pas préciser clairement si il supprime cette condition d’inscription pour de facto passer au LMP, ou pour bénéficier de l’exonération de plus value en restant LMNP. A première lecture du texte on pourrait faire un raccourci vers la solution 1. A savoir que jusqu’a maintenant si la condition d’inscription ne pouvait être remplie, il suffisait de présenter:

[quote="BOFIP toujours a écrit :

Afin de répondre aux difficultés qui peuvent apparaître du fait du refus de certains greffes des tribunaux de commerce d’inscrire les loueurs en meublé au registre du commerce et des sociétés, la qualité de loueurs en meublé professionnels aux personnes qui, remplissant par ailleurs la condition relative au montant des recettes, ne sont pas inscrites au registre du commerce et des sociétés du seul fait du refus du greffe motivé par le caractère non commercial de l’activité. La preuve du motif de ce refus devra être apportée par le contribuable qui présentera à cet effet une copie de la décision du greffe. En effet, aux termes de l’article R. 123-97 du code de commerce, la décision de refus d’inscription comporte les motifs du rejet de la demande (RM Beaulieu n° 19560, JO AN du 28 octobre 2008 p. 9266).

Mais comme vous le préciser, l’article 155 n’est pas modifier, et comme je le précise le BOFIP non plus. Ce qui me fait pencher pour la solution 2.

Ce que je crains, le texte du 8 février étant encore récent, peut être que le changement des autres textes est en cours ou prévu dans la loi finance?

une dernière lecture issue de Conseil constitutionnel:

commentaire Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 a écrit :

Le raisonnement ainsi suivi par le Conseil constitutionnel ne priverait pas le législateur de la possibilité, s’il le souhaitait, de modifier les dispositions dont il s’agit afin de subordonner la qualité de loueur en meublé professionnel à une condition permettant d’officialiser l’activité en cause, afin de la distinguer notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un loueur occasionnel. À cette fin, le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS, en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé, ou encore en retenant un tout autre critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée.

En gros un nouveau critère, pourrait venir déterminer le passage en LMP, ou l’inscription au rcs pourrait être assouplie.

Au final:

Pour l’instant nous pouvons rester LMNP, et nous attendons des éclaircissements, qui peuvent venir dans 1 mois ou 5 ans.

Just1 a écrit :

Ben pour vivre le fonctionnement du système RSI en tant que chef d’entreprise, c’est vraiment une usine à gaz avec des paiements/régularisations sur plusieurs mois/années, avec des calculs de théoriciens où la provision des sommes ne peuvent se faire qu’à la louche, sans compter les erreurs ou des difficultés de communication… Des prélèvements sur salaire ou des taxes sur transactions sont beaucoup plus fluides.

Je viens modérer vos propos. Le RSI a été une usine à gaz et reste encore complexe pour certains qui ont subis des erreurs par le passé. Aujourd’hui et ce, même avant le changement de nom de ce début d’année, les choses se sont nettement améliorés et l’estimation à l’euro près de la régularisation des cotisations en N+1 est tout à fait possible à partir de l’appel de cotisations de l’année N.

Les cabinets d’expertise comptables sont là pour vous aider sur ce point également.

La fin du lmnp arrive peut être

Une décision du Conseil constitutionnel jette le trouble sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Elle considère qu’un loueur peut être considéré comme professionnel même s’il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés. Il suffirait qu’il perçoive au moins 23 000 euros de loyers TTC par an et que le montant de ses loyers dépasse celui de ses revenus professionnels, pensions et rentes.

Or, en cas de cession, la plus-value du loueur professionnel est calculée sur des bases bien plus élevées, supporte l’impôt sur le revenu et est assujettie aux cotisations sociales du RSI, à des taux allant jusqu’à 45%! L’arrêt de l’activité de loueur ou le passage au régime micro peut entrainer une imposition identique.

Source lettre du cabinet axios.

Bonsoir,

je ne trouve pas l’article en question sur le site du cabinet axios.

Je pense qu’il fait référence à la Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018.

Après lecture de ce document et je n’en maîtrise pas tous les tenants et aboutissants mais l’analyse faite me semble plus être de l’ordre du sensationnel qu’une analyse réelle car la décision qui porte sur le statut de Loueur Meublé Professionnel et non Loueur Meublé non Professionnel.

Et plus précisément sur les conditions nécessaires pour atteindre le statut de professionnel :

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805 a écrit :

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

- l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur).
- les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
- ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

Le point adressé porte sur la condition de l’inscription d’une personne du foyer fiscal au RCS hors une condition d’inscription au RCS, le législateur a institué une formalité impossible à satisfaire par les personnes physiques exerçant cette activité, dès lors qu’elles ne sont pas autorisées à s’inscrire en
cette qualité.

Cela ne concerne donc nullement les LMNP ni ne remet en cause le calcul des plus-value mais un point technique pour l’obtention du statut de LMP.

Dernière modification par pierremo (13/06/2018 22h55)

Désolé, erreur de typo corrigée !

On a déjà débattu des impacts éventuels de la réponse à cette QPC 2017-689 dans plusieurs discussions : voir ici.

Donc je ferme cette discussion, qui fait doublon, en espérant qu’une nouvelle discussion ne sera pas ouverte sur ce thème à chaque fois qu’un membre lira sur un autre site internet une analyse plus ou moins fouillée des impacts potentiels de cette QPC.

EDIT : Un autre modérateur a (judicieusement) déplacé  ici les messages #68 à 74 qui étaient dans la discussion fermée.

Dernière modification par GoodbyLenine (14/06/2018 19h28)