Rickimmo : étude de cas immobilier (achat immeuble en meublé à l'IS)

Bonjour
Sci is et location meublé, ça ne semble pas être un bon choix.
Pourquoi ne pas l’acheter en nom propre?
Vous ne donnez pas de chiffre pour votre offre d’achat donc difficile de se positionner.
Romain

Bonjour

je ne comprends pas
1) pourquoi avoir cree une SCI IS " vide " cela represente des frais
2) pourquoi mettre ce bien dans la SCI IS …

s’en servir est une tres mauvaise raison.
1) vous n’allez  rien gagne en fiscalité ( pendant des années en tout cas )
2) vous allez engranger des frais 
3) vous n’allez pas profiter du regime de la PV des particuliers , d’autant que j’imagine qu’en ayant un plateau a amenager il y a une PV a la revente qui pourra etre appreciable.

Louer en meublé comme c’est exploité actuellement ou se diriger vers un autre bien.
790e pour 73000e, ça semble intéressant, il faudrait faire les calculs de rentabilité, et de cash flow en fonction de ton prêt.
Dommage que le garage ne soit pas intégré à un bail, il ne bénéficiera pas du régime meublé lui.

Pourquoi la sci vide vous coûte de l’argent ? Une fois créé si il n’y a pas de transaction, pas de comptabilité à tenir donc pas de frais non ?

L’aménagement des combles ne pourra pas passer en déficit foncier si vous louez en nu. Par contre, je pense que oui en meublé au réel, à vérifier. Allo Bernard2K ?

Macrom49 a écrit :

La sci à l’ls à quand même un énorme avantage,  pouvoir se créer un patrimoine facilement sans être écrasé par la fiscalité dans le cadre d’une imposition à l’IR.

Ce n’est pas un avantage par rapport au LMNP au réel, puisque le BIC du LMNP au réel est très similaire à l’IS.

A propos de ne pas être écrasé par la fiscalité, on fait quoi, quand les amortissements ont fortement diminué, au bout de 15 ou 20 ans ? En LMNP, on revend avec l’avantage de la fiscalité des particuliers sur la PV. Et en SCI IS, vous proposez quoi comme solution pour faire face à la baisse des amortissements ?

Ensuite lorsque le projet est orienté vers la succession on se fiche de la PV.  Et même si finalement il y a revente à terme et une grosse plus value certe il y aura une forte imposition mais avec de l’argent disponible.

Rassurez-moi, vous avez bien compris que la grosse plus-value est créée "artificiellement" par la déduction des amortissements ? Donc, si on revend peu ou prou au prix d’achat, on a une grosse imposition sur la PV à payer quand même, et on n’a de l’argent disponible que si on a eu de larges bénéfices et qu’on les a capitalisés. Si on arrive juste à cashflow neutre en SCI IS, comme on voit un certain nombre de porteurs de projets s’en contenter, d’où sort-on l’argent pour payer l’imposition sur la PV ?

Votre message frise l’inconscience.

Bonjour,

Je ne comparais pas le LMNP à la SCI à l’IS.  Suivant le type de logement et la localisation, l’interet de l’un ou l’autre est à définir au cas par cas. Je parlais juste de la SCI à l’IS.

Quand à la plus value dont je parlais il me semble évident qu’elle tenait compte de l’ammortissement…  Le sujet c’est quand même la sci à l’is.
Et oui je confirme que la sci a l’is permet de se créer un patrimoine sans être écrasé par la fiscalité.  Pouvoir assumer un bien en remboursant un crédit tout en faisant face au charges et à l’imposition sur le revenu reste un défit énorme sauf à vivre dans le trou du cul du monde et trouver des biens avec des rendements énormes…  Certe celà  se trouve mais on a pas tous la chance (ou malchance)  de vivre dans un désert économique et à ce jour dans un région attractive il reste difficile de dépasser les 10% net de tout.
Comme vous dites au bout de 20 ans … Voir même plus 30 ans dans mon cas, l’amortissement diminue donc plus d’imposition. Mais également crédit remboursé donc plus de liquidité.

En ce qui me concerne payer des impôts ne me choque pas.  Je préfère payer 50k d’impôts sur 100k de loyer perçu et avoir entrepris cela plutôt que de me dire je fais rien car je vais payer des impôts..  Car au final il me restera quand même 50k dans la poche. Il y a un moment où l’on ne peux pas avoir le fromage la crémière et son cul…

Autre point à mes yeux la sci a l’is est un excellent dispositif pour la transmission à ses enfants.  À charge pour chacun au début de l’aventure de connaître son objectif.  Dans mon cas c’était celui la.  C’est donc pour cela que j’ai indiqué que je me fichais de la PV engendrée par l’amortissement.  Je n’ai pas la volonté de vendre.  Et si pour une raison bien particulière je devais malgré  tout le faire, certe je serais imposé plus lourdement et oui j’aurais les moyens de payer la PV car jusqu’à preuve du contraire on n’a jamais vu qq payer plus chère de PV que le prix de vente du bien.( Et de plus cherchant toujours un rendement supérieur à 8% net de tout.  Rassurez vous la trésorière j’en ai).  Je sais également que sans ce dispositif je n’aurais jamais pu me constitué mon patrimoine.

Pour terminer je ne cherche pas à dire que la sci à l’is est mieux que le LMNP.  Les deux ont leur avantages en fonction des projets d’avenir et de notre façon d’investir.  Personnellement je préfère les T3 ou T4 avec jardin afin de fidéliser mes locataires et éviter le turnover et avoir une gestion plutôt tranquille. Sur ces surfaces dans des villes de 5k habitants les meublés ce n’est clairement pas recherché. À mes yeux encore une fois , louer en meublé sur des petites surfaces engendre bcp plus d’implication et je ne le souhaite pas pour pouvoir multiplier les projets.  Ceux ci est ma conception du locatif et ne regarde que moi.  À chacun de trouver sa façon de faire.

En conclusion, plus que la façon de faire optimal sur le papier,  ce qui compte c’est le projet de chacun qui trouvera sa façon de faire qui lui convient le mieux
Il n’y a pas qu’une vérité

Je pense que pour se positionner sur le statut fiscal, il est important de savoir ce que vous souhaitez faire et quels sont vos objectifs ? Rente, retraite complémentaire, ou transmission d’un patrimoine immobilier à vos enfants.

Au vu de votre réponse "retirer vos enfants de la Sci et y mettre votre compagne", j’en déduis que ce n’est pas la transmission qui vous préoccupe pour le moment.

Le statut LMNP bien que contreversé ces derniers temps (et peut-être voué à disparaitre mais ce n’est pas le débat) est un des statut les plus interessants à ce jour en terme de fiscalité pour ceux qui investissent en meublé. La question de la SCI à l’IS se pose généralement au moment ou on remplis les (3)2 conditions :
-  >23k€ de recettes
- Recettes supérieures à 50% de son revenu.

Pour le T3, je rejoins Bernard2K, il peut tout a fait être meublé et très bien se louer.

Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur le type de ville (Nombre d’habitants, écoles, ..) ?