Rickimmo [69] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble locatif)

Rickimmo a écrit :

Je signe le compromis samedi 3/03, peut être auriez vous quelques conseils à m’apporter sur le compromis en lui même ou des conseils sur une première gestion?
De même , je cherche une banque capable de me financer à 110%, cela semble exister encore mais je ne trouve pas trop la perle rare! Des idées de banques seraient aussi les bienvenues !
J’essayerais d’être le plus actif possibles suis preneur de tout conseil! Merci à toutes et tous

Il ne faut pas négliger l’importance du compromis, il vous engage vraiment. Il vous faut donc votre propre notaire, éviter de signer en agence afin de débusquer les éventuelles incohérences ou dangers inhérents à cet immeuble. Vérifier l’absence de procédures (convention sur les partie en langage notarié…) et tout ce qui pourrait susciter des questions, il faut bien l’identifier avant la fin du délai de rétractation de 10 jours.
Pour la gestion, demandez un récapitulatif des derniers loyers reçus et vérifiez les retards de paiement/impayés. Si l’immeuble est à ce prix, il y a une raison.

Pour avoir la faculté de rétractation, signez le compromis vous-même, en nom propre, avec faculté de substitution. Si vous signez en tant que gérant de la SCI, vous n’avez pas les 10 jours de rétractation. D’où l’importance d’avoir son propre notaire.

Vu le prix de l’immeuble, il doit y avoir "quelques" travaux, effectivement. Etes-vous sûr d’avoir fait le tour de tout et de l’avoir budgété ?

Locataires difficiles à gérer : ça ne va pas se régler d’un coup de baguette magique avec de la courtoisie. Attendez-vous à des impayés, et révisez bien la procédure à suivre (LRAR, huissier…).

18 % bruts et 16 % nets, ça me semble très optimiste. Déjà, 66000 €, c’est frais de notaire et frais bancaires inclus ? Sinon, rajoutez 8,5 % de frais de notaire plus 1500 € environ de frais bancaires et vous aurez le vrai prix d’achat, ce n’est déjà plus la même rentabilité. Vous aurez des coûts d’entretien, des frais de gestion (la compta de la SCI), la CRL…

Que va devenir la convention ANAH avec une SCI IS ? C’est une question à se poser.

Pour la banque, vous pouvez passer par un courtier, c’est encore le plus simple.

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2018 07h34)

bonjour ,

Concernant l’ajout d’enfant mineur sur une SCI, la loi l’autorise sans problèmes

"

legalife a écrit :

La loi lui offre la possibilité d’accomplir seul, comme une personne majeure, tous les actes de la vie civile (article 413-6 du Code civil). Rien ne s’oppose donc à ce qu’il puisse avoir la qualité de mineur associé dans une SCI.
S’agissant du mineur non émancipé l’associé mineur en SCI

Le mineur non émancipé peut également devenir associé d’une SCI. Toutefois, comme il ne peut pas agir seul, il doit obligatoirement être représenté. Ses intérêts doivent ainsi être protégés. En effet, en devenant associé, il s’engage à participer au résultat, bénéfices ou pertes. Il peut être tenu indéfiniment responsable des éventuelles dettes contractées par la société.

Lorsque le mineur est soumis à l’autorité parentale de ses deux parents, ces derniers doivent tous deux donner leur autorisation. Par prudence, certains recommandent également de solliciter l’autorisation du juge des tutelles. Ce au regard des risques financiers qu’implique le statut d’associé, en particulier la responsabilité face aux pertes. Si l’autorisation est accordée, l’enfant est représenté par ses deux parents.

Par contre je suis tout a fait d’accord sur le fait que les banques me semblent plus frileuses quand je leur demande une offre de prêt et que je leur annonce que mes enfants sont dessus, alors que je les ai mis à hauteur de 1% chacune.

ils n’aiment pas devoir mettre potentiellement le mot "dette" pour un mineur.

Pourtant , lorsque je leur explique que même si il y avait une dette de disons 50 000 €, et bien mes enfants a leur majorité devraient payer 0.1% x 50 000…. donc cela reste tout a fait correct et le risque tout a fait mesuré, sachant que je ne laisserais jamais une dette se mettre sur mes enfants.

Du coup, je ne sais pas encore vers quelle banque me tourner pour obtenir une éventuelle offre de prêt qui prendrait 100% ou 110% du prêt, ce serait idéal tout de même pour mon premier achat d’immeuble.

Bonjour,

Un mineur ne peut pas emprunter de manière générale, de même qu’une personne sans revenu ne le peut pas non plus.

Mais une SCI peut emprunter même si des mineurs sont associés, tant que l’ensemble des revenus des associés suffisent a couvrir les besoins de la SCI.

Le problème est plutôt la partie caution solidaire, même si certaines banque accepte que seul les associés majoritaire soient caution.

Ensuite, un associé mineur ne peut prendre de décision, il faut que sont tuteur légal le fasse pour lui.
Cela complique grandement certain actes, et risque de rallonger les temps déjà long des procédures.

Personnellement, je ne pense pas qu’il soit judicieux de mettre des mineurs dans une SCI pendant la phase d’investissement.
Mieux vaut leur donner soit des parts dans les 5 ans, quand leurs prix sont encore bas, soit faire des donation de la nue-propriété.

A+

Ohe

Bonjour,

Quel est l’intérêt de donner 1% à chacune de vos filles maintenant ?

Bien à vous

Licha a écrit :

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Ensuite, un associé mineur ne peut prendre de décision, il faut que sont tuteur légal le fasse pour lui.
Cela complique grandement certain actes, et risque de rallonger les temps déjà long des procédures.

Je ne vois pas où est le problème si les statuts de la sci donne tout pouvoir au gérant pour mener à bien l’objectif de la sci. Ou au pire faire un PV d’une AG exceptionnelle donnant ces pouvoirs au gérant pour pouvoir le faire, donc si le gérant est l’associé majeur unique et représentant légal des enfants…. il s’autodonne ces pouvoirs !
Une fois ces statuts signés ou au pire ce PV d’AGE signé seul la signature du gérant est necessaire.

Personnellement lors de l’achat de mon 2eme immeuble, j’ai fait ce PV d’AGE et ma femme (et encore moins les enfants) ne s’est même pas donné la peine de se déplacer pour signer la vente définitive chez le notaire.

Pas tout a fait, les enfants mineurs ayant au moins une voix, ils doivent voter.
Etant mineur, ils doivent être représenté par un tuteur légal, ici les parents.

Après effectivement se sont les gérant qui font les actes au nom de la société, mais se sont bien deux choses totalement différentes.

A+

Ohe

Pierrot 31, pourriez vous développer s’il vous plait? je ne suis pas encore très calé sur le sujet et j’ai encore la possibilité de modifier le statut de ma sci…mais le temps presse un peu a vrai dire!

et il me faudra tout de même trouver un autre associé pour valider ma sci

Ohennequin a bien résumé les choses en ce qui concerne la SCI.

De manière générale, en immobilier, il faut définir les objectifs à priori et connaître ses propres contraintes. Après les solutions existent. Tout doit partir de là !

La sci est un juste un outil. Mais est-ce celui qui vous convient ?

Objectifs possibles:
- créer une rente à terme pour soi ou pour ses enfants.
- donner à ses enfants
- vendre à terme pour avoir un capital
- défiscalisation
- placer des liquidités
….

Contraintes possibles :
- TMI
- horizon de placement
- régime matrimonial
- liquidité
- capacité d’épargne
- la localisation
- le type de bien
- capacité d’emprunt

Il faut prendre le temps au départ car vous allez vous engager sur 20 ans et vous voulez mettre vos filles avec vous.

Grosso modo, pour le locatif, il y a 3 chemin intéressants en fonction des objectifs / contrainte
- le lmnp au réel
- le déficit foncier
- les sci à l’is ou l’ir

Comme le dis Pierrot31, il faut surtout bien définir votre besoins.

Seulement ensuite on pourra vous aider a y répondre.

Pour savoir avec qui monter cette SCI, il faudrait vous présenter, je n’ai pas trouvé votre présentation…

Pour en revenir avec votre immeuble, il est potentiellement intéressant, mais quel est (serait) le problème avec les locataires?
Avez-vous eu l’occasion de discuter avec ces derniers?

Car acheter un bien en sachant des le départ que les relations vont être conflictuelles n’est pas très bon…

Cela peut éventuellement expliquer le prix assez bas.

A+

Ohe

Présentation en effet très succincte ici que j’enjoins Rickimmo à completer.

Petit complement d’info sur cet immeuble et le contexte de la vente ici que j’avais visité puis conseillé à Rickimmo.

Après avoir lu votre présentation dure de dire quel est votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) sans connaître ni votre salaire brut, ni si vos 2 filles vous sont rattachées fiscalement… Je vais essayer de faire ce que je peux mais, in fine, vous n’aurez d’autre choix que de "faire vos devoirs"…

Etant donné que vous ne payez ni pension alimentaire, ni prestation compensatoire, je suppose que vous avez 2 parts fiscales et donc que votre TMI est à 14%.

Dans ce cas, faîtes vos simulations financières avec l’aide de rendementlocatif.com mais je pense qu’une SCI à l’IR serait pas mal. Certes, peut être un peu plus onéreux en termes d’impôts année après année (mais à vérifier, je suis dans les généralités) qu’une SCI à l’IS mais le jour où vous voulez vendre, vous ne vous faîtes pas rattraper par la patrouille (parce que c’est là, la grosse contrepartie d’une SCI à l’IS: le jour de la vente). D’ailleurs, je note, d’après l’étude de Licha, que le vendeur est en SCI à l’IR.

Si TMI à 30%, en SCI, il faut sérieusement envisager l’option IS (attention, option irrévocable).

La SCI permet soit de donner des parts en pleines propriétés (usufruit + nue propriété), soit des parts démembrés (par exemple, à vous l’Usufruit et à vos filles la Nue Propriété. A votre décès, vos filles récupèrent l’ensemble sans impôt)

Si c’est possible, le lmnp au réel est vraiment bien quelque soit le TMI (14% ou 30%): plus souple qu’une SCI en paperasse, exonération pour durée de détention et non ré-incorporation des amortissements en cas de vente… Et vous pouvez envisager de donner la nue propriétés à vos filles un jour (rappelez vous de la règle que vous a donné ohennequin: 100000€ par enfant par 15 ans).
Pour tester la faisabilité en meublé, poster une annonce fictive de location sur leboncoin (c’est gratuit et ça peut rapporter gros!).

En termes de revenu mensuel du travail, ça à l’air de tenir la route (en montant et en stabilité dans le temps). Vous ne dites rien sur vos avoirs mais il serait bien que vous ayez un petit matelas de liquidités facilement disponible pour les coups durs : impayés, vacances locatives, réparation et autres imprévus (comme augmentation de la TF suite à un formulaire H2 par exemple)…

Bonnes simulations!

Merci à vous pour ces analyses de ma situation.

Je suis agréablement surpris de toutes vos connaissances sur le sujet, c’est un réel plaisir de m’être inscrit sur ce site .

Il ne me reste plus qu’a aller signer le compromis après contre visite ce samedi matin.
Le problème occupant vient de se résoudre de lui même, un couple refusait de faire visiter l’appartement et de plus, dégradait certaines parties intérieures et communes et de façade pour agacer l’ancien propriétaire et étaient relativement menaçant envers lui.

Je viens d’apprendre il y a une heure que ces derniers posent leur dédite fin de semaine…et la propriétaire actuelle s’occupera de trouver de nouveaux occupant en me présentant leurs candidatures, car je souhaite savoir a qui je vais tout de même louer.

Concernant la partie SCI, je n’ai pas encore fini de statuer dessus et sur sa composition, j’attends de voir le retour des banques à ce sujet là, car si elles me suivent sans trop de problèmes, je pense rester dans cette configuration et si elle sont frileuses, je verrais a rajouter peut être mon frère ou une tierce personne (licha?^^)

Pour la location en meublé, ce ne sera pas trop intéressant pour cet immeuble là, et je préfère que les occupant ne puissent pas trop dégrader les biens non plus…

Pour la partie travaux, étant dans la maintenance, je pourrais m’occuper de pas mal de soucis tant électriques que autres, et la partie toiture sera chiffrée mais attendra un peu avant d’être remise en état car il n’y a pas de caractère d’urgence.

Je ne sais pas encore le temps qu’il me faudra consacrer a cet immeuble mais étant en garde alternée 1 semaine sur 2, je pourrais surement me dégager du temps sur ces créneaux alternés.
J’ai hâte que l’aventure commence…..et des futurs suivantes si cela se passe bien, le tout en croisant les doigts au niveau des banques qui ne sont pas très accueillante sur un financement a 110% pour le moment.
Je ne désespère pas de trouver !

Rickimmo …peut être bientôt Richimmo^^