Benji94 [27] : étude de cas immobilier (second investissement avec agrandissement)

DDtee a écrit :

Si cuisine américaine, non. Si séparés, effectivement bien petit

Oui du coup je partais en effet sur une cuise américaine. Mais une pièce de vie de seulement 25m2 cela me parait tout petit pour une famille sauf à cibler un couple qui veut une chambre d’ami ou qui a un enfant en bas âge.

DDtee a écrit :

D’une manière générale il faut que vous soyez plus au clair. Faites vous les travaux oui ou non ?
Combien coûtent-ils ? Une addition d’à peu près peut à l’arrivée tout changer…

Calculez précisément les différents scénarii.
Le plus intéressant financièrement sera sans doute de faire les travaux vous même en faisant un aménagement de combles. Les travaux d’agrandissement ne peuvent en effet être comptablement pris en compte, il vous faut étudier comment répartir les coûts au mieux entre rdc et étage…

Un jardin de 100 m2 peut faire beaucoup à entretenir pour les locataires et vite devenir une forêt vierge, aménagez si c’est possible en cours gravillonnée avec quelques arbres/arbuste ou mieux encore 2 ou 3 emplacements de parking à louer si marché et possibilité il y a (tout en préservant un coin sympa pour mettre une table…)

Je fais faire 100% des travaux sauf l’aménagement de la cuisine et quelques finitions accessibles (pose des radiateurs, meuble sdb, …).
Etant donné que je suis en pourparler pour faire une offre, je n’ai pas demandé à mon artisan un devis détaillé mais seulement une fourchette d’ou les estimations. Sachant que sur mon dernier appartement pour refaire entièrement une surface de 41m2 il m’a pris 16 000 euros. D’ou une fourchette haute pour refaire la surface de 45m2 à 20 000 euros. Pour les combles, il table également sur 15/20k euros.

Comment répartir les couts au mieux ? Le projet semble moins intéressant pour une location en nue étant donné que cela ne serait pas déductible mais trop compliqué pour une location en meublé au vu de la taille.

Pour le jardin, en effet je compte laisser juste un bout de terre (potager, plantes, arbustes, ..) et mettre du gravier.

DDtee a écrit :

benji94 a écrit :

Comment répartir les couts au mieux ? Le projet semble moins intéressant pour une location en nue étant donné que cela ne serait pas déductible

La réponse me semblait aller de soi : s’arranger pour que les coûts du rdc soient relativement importants, ceux de l’étage bien plus réduits…

Oui je me doutais mais c’est quelque chose qui se fait pour ceux qui ont l’expérience ?

Et par exemple, est ce que c’est possible de faire un déficit foncier si c´est pour l’isolement de mes combles avec placo et laine de verre?

Si oui,cela veut dire qu’il resterait que de la peinture et la pose du sol,ce qui permettrait de répartir les coûts plus facilement.

Merci

Bonjour,

Il y a déjà un escalier existant car la maison est sur trois étages. Au rdc, la cuisine et le séjour. Au 1er, une chambre et une sdb. Et dans les combles, je veux faire une autre chambre. C’est des jolis combles avec une très belle hauteur et belle ossature bois. L’escalier va déjà dans les combles et il est bon état.

Il y a déjà des ouvertures mais pour isoler correctement et faire quelque chose de bien , je voulais en effet poser un velux.

J’avoue que je suis un peu perdu la.

Les combles ne sont pas aménagés et donc pas déclarés à mon avis. Il y a juste deux ouvertures avec quelque chose similaire à velux.

Pour moi c’est donc une création. 

Mais lorsque dans les combles il y a des ouvertures en mode velux , est ce que cela peut être considéré comme une rénovation ?

Comment savoir précisément si c’est une création ou rénovation ?

Si lors de la vente, ils comptent les combles en m2 de la vente cela signifie que c’est de la rénovation ?

Merci

Bonsoir,

Je suis un peu perdu avec l’impôt à la source.

J’ai lu sur plusieurs sites que les travaux réalisés en 2019 seraient déductibles seulement à hauteur de 50%, est-ce vrai ? Il n’y a pas de dérogation pour les biens achetés en 2019 et à rénover ?

Merci

Bonjour

Sans dire de bêtises, l’année blanche est celle de 2018, et non pas 2019.

Pour peau, vous faites comme l’électricité, vous mettez à disposition un compteur/arrivée d’eau, et vous laissez le locataire prendre à sa charge un abonnement.

Sur une maison en nue, le turn over est généralement faible donc vous n’avez aucun intérêt à inclure des charges qui devront être recalculées en fin d’année.

On voit qu’il y a eu du travail de fait (vélux ouvert, isolation murs et plafonds, changement des menuiseries…).

Bien franchement, j’avoue que je ne suis pas emballé par le résultat. Ca manque de cachet, de caractère. Trop de blanc partout, trop passe-partout.

Le devant de la cheminée semble jaunâtre, peut-être manque-t-il une couche de peinture ? D’ailleurs, si cette cheminée était en marbre comme il me semble, ça aurait peut-être valu la peine de garder ce matériau apparent ; conserver et mettre en valeur certains éléments de l’ancien est le genre de trucs qui peut justement apporter du cachet.

La cuisine hésite entre le moderne et le rustique et au final là aussi manque de cachet.

Je trouve un peu dommage de mettre encore des convecteurs en 2019. Ca fait cheap et c’est inconfortable à l’usage. Il aurait fallu mettre au moins des rayonnants, ou encore mieux des radiateurs à accumulation, ceux qui ressemblent à un radiateur de chauffage central.

Après, ce n’est que mon avis, et je suis loin d’être un spécialiste de la décoration. Comme on dit, des goûts et des couleurs…

Toutes mes excuses alors. Je n’avais pas reconnu.

Bonjour à tous,

@Bernard2K:
Oui c’est peut être une erreur de ma part, mais je pense que pour un locataire c’est plus facile de se projeter avec des murs blancs qu’avec des murs pastels comme j’aurais pu faire chez moi par exemple.
Concernant la cheminée, effectivement sur la photo cela rend jaune alors que ce n’est pas le cas. Avant c’était du bois bleu, donc pas de marbre.

Merci à Philref92 car effectivement il s’agit bien de radiateurs à inertie.

@vivierois:Je suis sur les mêmes chiffres que j’avais prévu dans mes hypothèses.
J’ai respecté mon budget travaux de 40 000 euros. En prenant le prix d’achat, le notaire, les travaux .. je suis sur un emprunt de 97 000 euros. Ce qui me fait une rentabilité brute de 8%.

Ce n’est pas mon investissement le plus rentable. Je pense le revendre d’ici 3 ans afin de gagner en rentabilité.

Bonjour,
Après peut être que je me trompe .. je ferais valider par mon expert comptable dans 3 ans. En vendant, cela me permettra de faire un autre crédit afin d’acheter un autre bien avec une meilleure rentabilité. Par exemple, la je viens d’acheter une maison que je vais diviser en appartement .. et ma rentabilité prévisionnelle est de 12% contre 8% dans ce cas.

Après en effet, en comptant tout ce que j’ai payé (96k€) pour cette maison , la plupart des autres maisons dans leurs jus sont autour des 120k€ FAI

C’est ce que j’envisage aujourd’hui , après cela peut changer.
Pourquoi je ne pourrais pas revendre dans 3 ans en ayant fait du déficit ? Si je peux passer en LMNP c’est que je peux vendre aussi pour moi.

La maison fait 75m2, en comptant tout on est sur du 1290 €/m2 sachant qu’il y a un petit jardin de ville et une place de parking. Le prix est plutôt autour des 1600€/m2 pour du rénové.

Si vous avez du déficit foncier déduit de votre revenu global en 2019 (année N), l’engagement de louer nu est jusqu’au 31/12/N+3. Soit 31/12/2022. Vous pourrez vendre en 2023, ça fait donc dans 3 ans et demi.

Par ailleurs, il vaut souvent mieux vendre vide. Or, un congé pour vendre ne peut se donner qu’à l’échéance du bail. Au 31/12/2022, si le même locataire est toujours là, le bail se sera reconduit tacitement quelques mois plus tôt. Vous ne pourrez donc donner congé pour vendre que à l’été 2025.

Pour ces deux raisons, vendre "dans 3 ans" est un peu optimiste.