Iomipom : étude de cas immobilier (financer un premier investissement avec travaux)

Un locatif sur 25 ans, c’est faisable, mais vous perdez déjà un certain nombre de banques (LCL, durée max 20 ans, BNP, durée max 22 ans),

Sans apport, vous perdez quelques banques supplémentaires (BRED notamment, mais aussi HSBC par exemple),

Et en plus, vous voulez faire financer les travaux…

Pour un locatif 25 ans sans apport et avec exo IRA, la Caisse d’Epargne devrait pouvoir vous suivre (à condition d’interroger la bonne agence bien évidemment), par contre elle ne financera pas, à mon avis, les travaux, ou alors elle vous proposera un crédit conso à taux préférentiel adossé au prêt principal…

Vous posez beaucoup de conditions, mais pour votre rentabilité, c’est 10 ou 13% ? Net ou brut ?

Si c’est 13% net, vous aurez un cash flow positif avec un prêt sur une durée inférieure à 20 ans. Donc donnez les chiffres, car vous devrez les donner à votre banquier. Et plus la rentabilité est Bonne, plus votre business plan est facile à monter, plus le banquier sera favorable à vous faire des propositions (commerciales).

Pourquoi demander l’absence d’ira sur un locatif?

Merci pour toutes vos réponses ! Elles ne me font pas toutes plaisir, mais j’avance !

@Pierrot31
Je suis bien d’accord, et je vais dans cette optique : mes critères sont seulement des souhaits, pas des conditions.

Ma hiérarchie actuelle est la suivante :

IRA - Moins important, on est dans l’optique de garder ne pas revendre le bien
110% - Les frais de notaires devraient être autour de 10k€, donc je ne serai pas trop exigent là dessus.
Remboursement différé - ça permettrait de faire les travaux et de mettre en location avant de commencer le remboursement… avec un peu de chance, on pourrait même récupérer l’apport (selon la durée du différé et des travaux)
25 ans - C’est long, mais c’est quand même le meilleur moyen d’avoir un CF positif
Travaux inclus - Il y a beaucoup de choses à faire, je n’ai pas encore d’estimation précise (on y retourne ce soir), mais j’ai peur que ça aille taper fort dans notre épargne s’ils ne sont pas inclus dans le prêt !

@Caine
Sur 20 ans, le CF est encore positif, mais laisse moins de marge pour les surprises (vacance un peu plus longue que prévue, travaux, changement de mobilier…). Donc c’est pas une condition sine qua non, mais 25 ans permettrait d’avoir plus de tranquillité.

Pour l’apport c’est pareil, on a de quoi faire un apport donc on ne se fermera pas les portes sur ce point, mais on souhaiterai le minimiser. Surtout si on doit financer les travaux nous-même !

Un crédit à la consommation pour les travaux, ça doit bien plomber la rentabilité…

Nicolas14 a écrit :

Vous perdez déjà les banques qui fonctionnent avec Crédit Logement car l’organisme refusera de vous cautionner sur ce type de projets. Résultat, dans les réseaux fonctionnant avec eux (BNPP, SG, CIC, …), vous devrez passer par un PPD + hypothèque ce qui implique, outre le coût, bien souvent un passage du dossier à une délégation de pouvoirs supérieurs. Qui dit pouvoirs supérieurs dit bien souvent exigences supérieures en termes de contreparties.

La aussi, mes demandes sont ’souples’, je suis prêt à lâcher du leste pendant la négociation… justement parce qu’elles sont nombreuses

Nicolas14 a écrit :

Pour la partie travaux, un crédit affecté à ces travaux nécessitera de fournir des devis de professionnels. De plus, les travaux seront à effectuer par ces professionnels et non pas par vous-même. En cas de travaux effectués par l’emprunteur, on vous dirigera vers une enveloppe de crédit conso plutôt. Loin des 25 ans d’amortissement pour le coup. Loin du taux aussi.

Vous semblez donc d’accord avec Caine, et je dois bien dire que je ne m’y attendais pas.
Je me doutais bien qu’un devis en bonne et due forme serait nécessaire, mais je ne pensais pas que j’allais être dirigé vers un crédit conso !

Comment font les investisseurs qui achètent un bien particulièrement en mauvais état pour le retaper ? Ils passent systématiquement par des professionnels ?

Nicolas14 a écrit :

Vous dites vous-même avoir de l’épargne "pas particulièrement bien placée", sur des supports disponibles. Pourquoi ne pas l’utiliser afin d’augmenter la rentabilité de l’investissement, passer sur 20 ans et conserver un CF positif ?

L’idée était de maximiser le levier de l’emprunt, afin de faire 5 investissements à 20% d’apport plutôt qu’un seul payé cash (je force le trait, mais l’idée est là).
Donc en gardant au maximum notre épargne, j’ai l’impression d’avoir plus d’arguments pour rassurer la banque lors des prochains projets.

Cela dit, si vraiment les travaux ne sont pas inclus dans le prêt immo, je pense qu’on utilisera cette épargne pour les financer plutôt qu’un crédit conso. Dans ce cas là, le prêt ne serait plus que de 100k€ et on pourra largement passer sur 20 ans

lachignolecorse a écrit :

Vous posez beaucoup de conditions, mais pour votre rentabilité, c’est 10 ou 13% ? Net ou brut ?

Si c’est 13% net, vous aurez un cash flow positif avec un prêt sur une durée inférieure à 20 ans. Donc donnez les chiffres, car vous devrez les donner à votre banquier. Et plus la rentabilité est Bonne, plus votre business plan est facile à monter, plus le banquier sera favorable à vous faire des propositions (commerciales).

Comme je n’ai pas encore une évaluation précise des travaux (premier investissement… donc j’ai pas un oeil très affuté), je ne peux pas dire exactement quelle est la rentabilité. En partant sur 50k€ de travaux, on est à 11.7% brut, donc ça passe encore sur 20 ans mais ça laisse moins de marge.

lachignolecorse a écrit :

Pourquoi demander l’absence d’ira sur un locatif?

On vit dans une région chère (Aix-en-Provence), donc on risque d’avoir besoin de beaucoup d’argent pour l’achat de notre RP… Donc bien que revendre ne soit pas notre objectif, on souhaiterai se garder la possibilité de le faire sans payer trop d’IRA.

Alexandco a écrit :

Je ne vois pas vraiment vos demandes comme étant irréalistes.
Non seulement vos revenus sont bons, votre épargne conséquente, et en plus, vous êtes jeunes!

Avec 100 000€ « mal placés », vous n’aurez je pense pas trop de mal à obtenir ce que vous souhaitez en contrepartie d’une domiciliation et d’ouvertures de quelques services bancaires.

Ah, enfin un peu de baume au coeur :-)

Alexandco a écrit :

Pour ce premier achat, je vous conseillerai de passer par un courtier, afin de ne pas « griller » votre dossier en démarchant vous même.
Pour les prochains, cela dépendra de la relation que vous entretenez avec la banque que vous aurez choisi, personnellement, je ne consulte plus que ma banque (en laissant entendre néanmoins qu’un courtier m’a fait quelques offres).

Qu’entendez-vous par "griller" ? Je risque de me mettre à dos des banques simplement parce que je suis allé les démarcher ?
Vous voulez-dire que si je suis trop agressif dans la négociation et la mise en concurrence, la banque choisie gardera une ’dent’ contre moi qui risque de ressortir quand je reviendrai les voir pour le projet suivant ?

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Bon, en conclusion je tombe un peu de haut concernant les travaux, je m’attendais à ce que ça puisse facilement être inclus dans l’enveloppe globale du prêt immo.
On a de quoi les financer nous-même, donc c’est pas un show stopper, mais ça risque de nous empêcher de multiplier les projets (de 4-5 visés, on va peut-être devoir se contenter de 2-3).

Autre question du coup : quand je présente mon dossier aux banques, est-il intéressant de dire que ce sera notre RP ?

On compte y vivre pendant les travaux, donc même si ce n’est que temporaire ça sera effectivement notre RP pendant quelques mois.
Si ça peut rendre certaines banques moins frileuses, et nous permettre d’obtenir plus de choses (meilleur taux, financement des travaux, différé etc)

Je pense pouvoir mener correctement les négociations, mais comme c’est notre premier investissement je ne sais pas encore exactement comment fonctionne un banquier… donc si je peux démarrer sur de bonnes bases, je dis pas non !

Merci

Dernière modification par Iomipom (31/05/2018 10h20)