Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

@Michel
Moi aussi je dois faire un bilan je vous le fais une fois l’opération terminé mais pour l’instant
c’est mitigé.
J’ai commencé cette opération avant de connaitre ce forum. (dommage…)

Michel a écrit :

Croustibate29 a écrit :

J’ai un projet en cours avec EVER INVEST. Je vous ferais un bilan début septembre lorsque la prestation sera terminée à 100%.

Alors ce bilan ? 😁

Bonjour,

Comme promis je ferais un bilan, lorsque ce sera 100% terminé, il me reste un dernier combat à mener avant d’en tirer des conclusions, c’est de faire le point sur les factures avec le prestataire et nous ne parlons pas le même langage semble t-il.

De même un meuble est toujours manquant et doit être livré fin de mois.
Les locataires sont en place depuis mi Septembre et cela se passe bien à ce jour.

J’espère vraiment pouvoir clôturer ce chapitre courant Novembre, et ne manquerai pas de vous faire un retour complet, posé et réfléchi par la même occasion.

Stay tuned!

Perso j’ai sauté le pas avec un prestataire (un parmi les plus connus je pense), mais depuis le début du mandat (fin août) on ne m’a rien proposé…

@Finkbrau

Finkbrau a écrit :

Pour la première, j’attends encore qu’ils me proposent quelque chose mais je ne suis pas pressé et j’imagine qu’il est difficile de trouver un bien qui corresponde à tous les critères.

J’avais cru comprendre que vous étiez pas pressé, passez vous par un emprunt ?

Pour information, concernant investissement-locatif, j’avais signé un mandat en octobre dernier avec eux, et ils m’ont proposé quelque chose en février (qui correspondait tout à fait à mes critères). Les travaux sont en cours, je ferai un debrief plus complet quand le locataire sera en place.

Bonjour à tous,

Comme promis, je vous fais aujourd’hui un retour d’expérience sur la société investissement-locatif (je ne sais pas si on peut nommer les entreprises, mais vu qu’il s’agit d’un retour d’expérience cela semble somme toute logique de le faire).

J’ai approché la société courant octobre 2017. Rencontre avec un commercial qui m’a expliqué leur fonctionnement. Je me suis engagé dans la foulée avec eux pour un achat d’appartement à Paris (arrondissements 18-19-20 car c’est là qu’on peut trouver un peu de rendement), budget maximum tout compris à €160k, frais de dossier initiaux de 500€.

Le chasseur d’appartement m’a recontacté courant février 2018 avec une proposition sur un bien dans le 18e, dans un quartier populaire. Rendement de loyer brut sur frais totaux d’environ 6% estimés. J’ai visité le bien (qui était dans un état moyen et je pense habitable en l’état, dans une copropriété bien entretenue) dans la foulée et donné mon accord pour le projet. J’ai donc signé une promesse en mars et me suis mis en quête d’un financement (partie que je ne détaille pas ici car je m’en suis occupé moi-même. Je mentionne juste que l’offre de leur courtier n’était pas intéressante mais cela dépend des profils j’imagine).

Au final j’ai signé l’acte en juillet (cela a traîné car on a dû re-signer le compromis et refaire courir les délais car il y avait une erreur dans le 1er, erreur de l’agence qui vendait le bien.

Ensuite les choses ont un peu traîné, il ne s’est rien passé en août (pas très surprenant), et les travaux n’ont vraiment commencé que fin septembre (il fallait commander des badges de porte car je n’en avais qu’un, ce qui a pris du temps)

Les travaux ont été finis vers mi-janvier, j’ai été tenu au courant régulièrement de l’avancée des travaux. Je n’ai eu à m’occuper de rien sauf appeler Enedis pour organiser la dépose du compteur. D’ailleurs  c’est l’occasion de noter un point faible chez eux : ils sont réactifs pour donner les informations, en revanche on ne sait jamais si l’information qu’on leur donne est bien reçue, il y a un espace client pour communiquer avec les (nombreux) interlocuteurs, mais on a l’impression que certains consultent cet espace et d’autres pas. Au final il y avait bien un artisan pour accueillir le technicien edf, donc pas de problème, mais jusqu’au matin même je n’ai pas eu de confirmation que c’était le cas. Un accusé de réception de mon message aurait été appréciable, le mieux serait d’avoir un interlocuteur unique, entre les artisans, responsable de projet, architecte et autre on ne sait pas toujours à qui s’adresser.

Les travaux ont été donc finis mi janvier, super travail tout à fait en ligne avec ce qu’on peut voir sur leur site. Il y a encore eu quelques jours de flottement le temps que les diagnostiques soient réalisés et que le photographe prenne les photos pour l’annonce. A ce moment là du projet la communication serait aussi à améliorer, j’ai eu le sentiment que les choses auraient pu être un peu plus rapides.

J’ai ensuite récupéré les clés car je souhaite gérer le bien moi-même et ai mis le bien en location. J’ai pu le louer au bout d’une dizaine de jours dans le haut de la fourchette qui était annoncée (rendement brut >6%), donc très bien à ce niveau là. Par contre vu le quartier et le prix, et malgré la qualité de l’appartement, les locataires qui avaient postulé étaient pour la plupart dans des situations particulières (beaucoup d’étudiants ou travailleurs étrangers), quelqu’un qui a un profil vraiment béton trouvera un appartement de qualité comparable et mieux situé pour le même prix. Au final j’ai quand même trouvé des locataires au profil satisfaisant. Il faut garder à l’esprit sur ce point que c’était la première fois pour moi que je mettais un bien en location.

L’autre interrogation concerne la capacité à maintenir le loyer à un niveau très élevé sur le long-terme. Ca passe quand le bien est en état nickel, au bout de quelques années je ne sais pas si je trouverai toujours des locataires à ce prix là (sans faire de travaux s’entend). A voir avec le temps. Il y a aussi le problème d’encadrement des loyers qui laisse dans le flou (le loyer est bien 40% supérieur au plafond théorique dans le quartier).

Au final je suis globalement très content du projet, le timing un peu plus long que prévu mais budget entièrement respecté et niveau de loyer dans le haut de ce qui était annoncé. Bref l’essentiel est atteint, et hormis les quelques problèmes de communication la société est très pro. Je n’exclue pas de refaire un nouveau projet avec eux à plus ou moins court terme.

Dernière modification par Sheeplooser (07/03/2019 13h47)

Le nom de la société est mentionné dans la 1ère ligne de mon message .

Une société de clé en main m’a proposé quelque chose que je trouve plutôt intéressant (proche banlieue parisienne).
Avant de dire oui je me suis donné une journée de réflexion où j’ai créé une fausse annonce sur LBC afin de vérifier un peu le potentiel de la demande locative.

En utilisant presque les mêmes données fournies par la société pour tout ce qui est surface, distance du metro, loyer, en 12h j’ai eu 0 messages.

En regardant les autres annonces similaires en ligne, je vois que mon loyer est largement supérieur à la moyenne. C’est vrai que leur déco sort vraiment du lot, mais j’ai un peu peur que le loyer à pratiquer pour arriver à 5% de renta nécessite plusieurs semaines d’attente pour trouver un locataire (ce qui peut sembler une hérésie dans un marché hyper tendu !).

Bref je ne peux que confirmer ce que Sheeplooser nous a écrit.

En regardant sur LBC j’ai trouvé plusieurs annonces de l’agence qu’ils utilisent pour mettre en location les appartements issus de ces investissements clé en main, et bah il y en a plusieurs qui sont en ligne depuis 2 semaines (peut-être que les ponts du mois de mai expliquent tout ça ?). Pourtant ils sont dans Paris et sont magnifiques.

Je suis un peu partagé et j’avoue que je ne suis plus trop sûr de vouloir continuer cette aventure.

Bonjour Croustibate29 et un grand merci pour ce retour d’expérience qui a été très enrichissant pour moi.

Le seul point qui me semble pas clair dans vos chiffres est l’absence d’impôts "pendant environ 10 ans".

Parlez-vous bien de l’impôt sur le revenu? Si oui, comment arrivez-vous à zéro?

En vous remerciant par avance.

Croustibate29 a écrit :

Bonjour,

Comme promis je vous fais un retour de notre expérience avec l’une des sociétés clés en mains (dont le nom est mentionné plus haut). D’ailleurs, cela m’a valu un -1, je n’ai pas trouvé dans la charte que cela était interdit, si tel est le cas merci de me citer le passage, et j’irai corriger mon erreur.

Le contexte :
Nous sommes mis en en relation avec cet organisme via un chasseur d’appart au mois d’Avril 2018. Il s’agit de notre première opération (en parallèle avec notre RP dans un autre département).

Le projet :
Appartement T4 65m² rénové en rdc (surélevé) d’une résidence en 3ème couronne parisienne à 1min à pied de la gare du transilien pour un prix FAI 212 000€ (200 000 euros net vendeur).
Le budget travaux (mobilier compris) est de 25 000€ et les frais de chasseur estimés à 18 900€ (8.4% TTC).

Le commercial très sérieux, réactif & professionnel, fait un test de tension locative dans le cadre d’une coloc avec nos critères (Jeunes actifs, 3 fois le loyer). En 72h plus d’une dizaine de mails de personnes sérieusement intéressées. Nos doutes sur le loyer demandé s’évaporent à ce moment-là (580€/locataire X3). Rendementlocatif.com nous donne un cash-flow positif, plus de raison d’hésiter (je vais détailler cela plus loin).
Signature chez le notaire fin Mai (très bon notaire au passage qui nous sera utile pour les prochaines opérations).

Le financement :
Financement à 110% via clause acte en main, sur 25ans, à 1.7%. Nous devons sortir les 750€ de frais de dossier. Nous obtenons 1 an de différé total. Bref environ 275 000€ financés (212K FAI+ 16K FDN+ 25k travaux+18,9K Honoraire+2,6K Crédit logement).
Pour un total de 1200€ de mensualité assurance comprise sur 24 ans (première année "offerte")

De l’offre de prêt à la mise en place des locataires :
A ce stade tout se passe bien (nous sommes fin Juin), nous transmettons notre offre de prêt signée au notaire & à l’organisme clé en main afin qu’ils puissent avancer sur notre dossier. Nous sommes mis en relation avec l’architecte d’intérieur et choisissons rapidement notre planche déco.
A partir de là les choses avancent au ralenti alors que la date de signature chez le notaire est prévue début Août. Malgré nos nombreuses relances, les plans ne nous sont pas transmis, un seul entrepreneur est missionné pour les devis alors que deux étaient prévus etc…
Au final nous arrivons au 9 Août (date de signature de la vente), nous validons les plans et l’unique devis n’est pas arrêté car ce dernier comporte de nombreuses anomalies (Des éléments manquants alors que nous en avions parlé, des prestations inutiles insérées etc…).
Bref, nous signons la partie du devis pour laquelle nous sommes d’accord afin de lancer les travaux le plus vite possible et gagner du temps pour se mettre d’accord sur les autres points.

L’archi nous informe que les travaux ont bien commencé aux alentours du 13, nous l’informons que la facture a bien été envoyée à notre banque pour déblocage des fonds (première partie) et la semaine suivante nous tombons d’accord sur la seconde partie du devis.
Ma femme va sur place la semaine d’après (soit une dizaine de jour après le « début des travaux ») et constate qu’il n’y a personne sur site, et que rien n’a bougé. Excédés par cette perte de temps, nous leur passons un savon, le mensonge ayant beaucoup de mal à passer.
Donc nous sommes à 10 jours de travaux soi-disant commencés et une liste de mobiliers qui arrive seulement le 20. Nous la validons dans la journée.
Le directeur opérationnel prend la responsabilité du mensonge de l’architecte et essaye de calmer le jeu avec nous, sans pour autant nous apporter davantage de preuves matérielles de l’avancée des travaux.
Le lien de confiance ayant été rompu, nous nous rapprochons directement de l’artisan avec qui le courant passe très bien. De cette manière nous pouvons nous passer de l’archi et du directeur opérationnel comme intermédiaires et réellement savoir ce qu’il se passe (et obtenir des photos de la part de l’artisan régulièrement).
Au demeurant, le directeur opérationnel nous annonce qu’ils ne tiendront pas les délais annoncés. Ils proposent de nous rembourser cette semaine à hauteur du prorata du loyer initial estimé par « leur professionnel ».
Début septembre, l’organisme refuse de mettre en location le bien selon nos critères (pourtant prévu dans le package) donc nous nous en chargeons et trouvons nos 3 locataires pour un loyer de 650€x3 (initialement prévu à 580€x3).
La signature du bail est prévue le 14 au soir, la livraison du mobilier aura pris du retard (en même temps si la commande prend une semaine de retard ou plus, la livraison aussi !) et aura été modifiée sans notre accord (ils prennent à leur charge ce surcoût).
Avec ma femme, nous y allons 2h avant la signature du bail et découvrons que c’est bâclé, encore pas mal de travail, la déco laissée en plan par l’archi (assiette & couverts non rangées et encore sous emballage, éléments de déco parfois encore dans les cartons ou avec étiquettes, le ménage non fait etc…) et que nos remarques de la veille n’ont, encore une fois, pas été prises en compte (non transmises à l’artisan donc nous devons démonter entièrement un lit deux places avec tiroirs pour le déplacer dans l’autre chambre).
N’ayant pas le choix nous nous retroussons les manches et faisons-en sorte que l’appartement soit louable le soir même.
La signature se passe heureusement bien, et le lendemain nous allons faire des achats pour compléter l’inventaire (notamment acheter des casseroles & poêles induction qui fonctionneront sur une plaque à induction, à l’inverse de ce qu’avait pris l’archi).
La semaine suivante, l’artisan est passé lever les réserves (bricolage de finition) et remplacer le micro-onde qui ne fonctionnait pas (élément neuf encore sous carton, non vérifié par l’archi).
Un dernier élément de mobilier manquant a été livré seulement début Novembre.
L’une de nos locataires ayant donné congé au bout de seulement 2 mois pour motif de mutation a été remplacée par un autre profil béton, donc c’est une affaire qui roule.
 

Bref, si je dois faire un bilan le plus simple possible sur cette organisme clé en main :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … hiffre.jpg

Nous en arrivons à un cash-flow positif net d’impôts de 280€ par mois. Cela grâce aux loyers (tranche élevée) demandés qui sont supérieurs à ce que l’organisme avait prévu. Aussi, les locataires sont responsables de leurs charges, donc cela n’est pas pris en compte dans ce tableau. Enfin, nous n’avons pas de GLI, car ils sont tous solidaires du bail, de plus les 2 mois de caution demandés éloignent une grosse partie du risque. Malgré tout nous croisons les doigts.

Conclusion:

Pour synthétiser notre expérience, je dirais que c’est une alternative intéressante lorsque l’on n’y connaît rien à l’immobilier.
En effet il y a un cruel manque de professionnalisme de leur part, engendrant des retards, du temps perdu pour tous et aucune attention du détail (il faut passer derrière tout). Un autre défaut de taille est le manque d’honnêteté, mensonges permanents sur l’avancée du chantier ou tout autre prétexte permettant de mentir.

Une fois cela dit, ils compensent en partie ces défauts avec un geste commercial lorsque l’abus est allé loin (je n’hésitais pas à les allumer lorsque cela était justifié). Par ailleurs ils travaillent avec des artisans compétents, ce qui relève considérablement le niveau de la prestation !

Bref vous aurez compris que notre expérience est mitigée avec ce prestataire et nous ne passerons plus jamais par ce genre d’organisme.

En espérant que ce retour complet soit utile à certains d’entre vous, je reste disponible pour les questions