Obe25 : étude de cas immobilier (achat de parts sociales dans une SCI à l'IS)

Dans 5 ans … la SCI commencera à accumuler de la trésorerie (qu’elle pourra éventuellement investir). Vous avez bien compris (peu de dividendes, tant quelle ammortira…. mais ça ne durera pas éternellement non plus).

Le prix de la part doit tenir compte du total des amortissements, et de la valeur comptable l’immeuble. Car le jour où la SCI vendra l’immeuble, elle devra laisser au fisc une fraction de sa valeur (la différence entre le prix de vente et la valeur comptable, multiplié par les taux d’imposition qui seront alors applicable aux plus-values à long et court terme réalisées par une société à l’IS). Vous pouvez considérer que la valeur d’une fraction (à évaluer précisément) de l’immeuble appartient déjà au fisc.

Ensuite, sur la valeur intrinsèques de la quote-part (correspondant aux parts vendues) des actifs-passifs de la SCI, il faut appliquer une décote (cf. actif non liquide, besoin de s’entendre avec les autres associés, …)

Au final, le prix des parts résultera d’une négociation, mais le résultat du calcul décrit ci-haut donne au moins un point de repère.

28000/55000 = 51 % de charges.

C’est un niveau très élevé. Il convient de bien analyser où partent ces sous. En particulier, il faut faire attention à ce que un ou plusieurs associés ne se versent pas trop de sous d’une façon ou d’une autre sous forme de charges (repas, déplacements, rémunérations, etc.), ce qui obérerait durablement votre potentiel de dividendes…. Que les gestionnaires effectifs de la CCI aient des dépenses pour lesquelles ils se fassent indemniser, voire du temps de travail rémunéré, pourquoi pas, tout est question de réglage…

Si ce ne sont pas les associés qui s’arrosent, alors c’est que les biens coûtent trop cher en charges.

L’amortissement n’a AUCUN impact sur la trésorerie. Il a juste un impact comptable : il diminue la valeur comptable du bien, tout comme le résultat de l’exercice (ce qui permet de payer moins, voire aucun, impôt sur les sociétés.

Pour pouvoir distribuer une dividende, la société doit avoir un résultat distribuable (donc avoir fait des bénéfices comptable, depuis sa création, et ne pas l’avoir déjà distribué) ET doit avoir de la trésorerie (sil y a du bénéfice distribuable, mais pas de trésorerie-par ex parce que la société a beaucoup investi ou à un gros BFR- il n’est pas possible de distribuer de dividende).

Avec la maîtrise que vous semblez avoir (ou plutôt  "ne pas avoir") de la comptabilité, comme d’autres aspects, je vous conseillerai de NE PAS ACHETER ces parts de cette SCI IS (dont vous n’êtes sans doute pas en mesure d’évaluer correctement la valeur, ni le potentiel).

Comme l’a décrit GBL le calcul des parts prend plusieurs paramètres , l’aspect négociation prend en compte une décote habituellement appliqué que parts de SCI celles ci étant peu liquide à la revente.

Eu égard à votre age et à un manque de connaissance du sujet malgré le fait que vous posiez des questions pour apprendre , je rejoins GBL dans le fait que je vous conseille de ne pas acheter ces parts sociales.

Sans avoir de calcul précis sur la valeur des parts ,  il est difficile de bien appréhender le montant que vous devriez apporter dans cette opération.

On constate quand même des charges importantes , combien il y a d’appartements  ?  dans quel état sont ces appartements ? pourquoi votre ami quitte la SCI ?  appartements en copropriété ou immeuble de rapport ? si copropriété risque de travaux ?

Vous allez vous retrouvez probablement face à des vieux bricards de la SCI , même avec 25 % des parts de vote vous ne pourrez rien faire face à une majorité qui se connait bien.

Si les charges sont élevées soit ce sont des charges incompréhensibles  soit des avantages induit que ce verse les associés et dans les 2 cas vous serez impuissant à modifier les choses.

Disons que vous devrez verser entre 100.000 et 150.000 € pour les parts sociales , en prenant le problème à l’envers que pouvez vous faire de votre coté avec cette somme en terme d’investissement ?

Autre point je suppose que vous allez emprunter pour un éventuel achat de ces parts par contre si il n’y a pas de versement de dividende vous allez devoir payer mensuellement entre 500 et 700 € de remboursement.
Si versement de dividende alors ceux seront taxés CSG , flat taxe et autres drôleries ….

En résumé , vous achetez des parts pas rentable qui vont vous couter chaque mois avec une SCI en fin d’amortissement donc qui va se retrouver fiscalisé à l’IS ( la raison des charges importantes si c’est le fait des associés permet de réduire l’assiette imposable mais vous ne verrez pas l’argent des petits arrangements entre associés , votre ami quitte peut être la SCI pour ce type de raison )

Vous vous retrouvez dans une SCI dont vous n’aurez aucun poid décisionnaire.

Avez vous contacté la banque pour cette opération car il y a uara forcement un nantissement des parts sociales si il accorde le prêt car sur ce coup c’est pas certain du tout.

Dernier avis laissez tomber , regardez ce que vous pouvez acheter avec 100 K€ à 150 K€  , mettez cet achat dans une SCI IS , gérer vous même , regardez votre patrimoine augmenter et vous aurez bien moins de soucis.

Les achats de parts sociales par un tiers en cours de vie d’une SCI ne sont pas une bonne opération
pour un tiers surtout si vous ne connaissez pas le sujet à fond et que vous ne disposez pas des fonds