Salammbo [75] : étude de cas immobilier (achat de parts d'un local commercial à Paris)

salammbo · #1

Bonjour,

Je suis un peu perdu sur une proposition que l’on vient de me faire.

Je suis propriétaire de la résidence principale à 50% sans crédit en cours.
40 ans TMI 30% - Travailleur indépendant - environ 70k / an
60 000 euros parts SCPI crédit en cours sur 20 ans
63 000 euros investis en trackers et actions Buy&Hold
63 000 euros cash

Mon père (5 parts) et son frère (19 parts) sont propriétaires en indivision d’un local commercial très bien placé à Paris sur l’artère rue de Rivoli / Bastille divisé en 24 parts. Le local fait 85m2 .

Locataire en place depuis 50 ans.

Mon père qui à besoin d’argent me propose de lui racheter ses 5 parts sinon il les vends à mon oncle.

En prévision de ma retraite qui sera minime, j’aurais besoin de revenu complémentaires dans le futur.

La part est à 30 000 euros x 5 + 150 000 euros

Mon père touche net de charges et de travaux immeuble.

en 2018 : 9853 euros
en 2019 : 8728 euros

Moyenne de 9290 euros / an

Le delta entre ces deux années se fait sur les travaux de réfection de l’immeuble.

Rentabilité nette : 9290 x 100 / 162000 (avec frais notaire) = 5.7%

Cela sans la CSG et mon TMI de 30%

Les atouts que je vois :

- Très bonne rentabilité
- Placement safe (Paris + Bastille)
- Quasi rien a faire hormis encaisser VS investissement locatif classique

Inconvénients

- TMI 30% ou je ne déduirais que les intérêts.
- Je ne pourrais probablement ne jamais pourvoir revendre ses parts sauf si d’un commun accord on vent le tout avec mon oncle ou son héritier.

J’ai vraiment du mal à me prononcer sur cette offre. Qu’en pensez vous?

Mots-clés : immobilier, localcommercial, paris, rentabilité

77PourCent · #2

bonjour,

Une piste a creuser pour vous:

Effectuer cet achat via une societe holding.

Avantages:

-Apports en CCA

-Amortissements = pas d’IS pendant plusieurs années, surtout dans l’otique de rachats d’autres parts à votre oncle, ou d’autre projet d’investissements.

-Aucun impact sur votre imposition personnelle tant que vous laissez le cash dans la holding.
possibilité de vous rémunérer via cette société si vous la développez dans l’optique d’être "semi rentier" tout en continuant a cotiser.

Inconvénients:

-Financement supposé plus difficile a trouver via une société, cependant vous avez suffisamment d’apports et de patrimoine pour rassurer une banque…

-Incertitude sur l’imposition de sortie dans 20 ans.

-Frais lié a la création et la gestion de cette holding.

Le but étant de sortir le cash de la sci (autrement que le remboursement du CCA) lorsque votre tmi aura baissé a la retraite.

au plaisir d’échanger

salammbo · #3

J’ai regardé un petit peu votre piste. Elle me parait bien compliquée pour un petit investisseur comme moi.
De plus je devrais supporter intégralement le prêt sans pouvoir utiliser les loyer pour le rembourser en partie. Ce qui dans l’éventualité d’une vente / achat de ma RP pour plus grand me limiterait dans l’obtention d’un second prêt immo.

Qu’en pensez vous?

Bernard2K · #4

Marrant, ça fait deux ans que vous vous posez à peu près la même question :
Investir dans un local commercial ? (5/6)
Investir dans un local commercial ? (6/6)
Investir dans un local commercial ? (6/6)

salammbo · #5

Merci de me le rappeler.

En fait à l’époque je n’avais pas donné suite et il n’avait pas vendu.
Les choses ont changées deux ans après. D’où mon besoin d’avoir un point de vue extérieur sur la question.

Bernard2K · #6

Mon avis :

rentabilité avant impôts correcte pour un investissement quasi-sans risque et sans travail à fournir. C’est très proche de vos SCPI dans l’esprit, donc ça semble bien vous correspondre.

A noter quand même qu’une indivision nécessite une gestion rigoureuse. Elle semble être déjà en place. Vérifiez que c’est le cas, et vérifiez que ça va continuer.

Pour ce qui est de revendre :
- la possibilité : si votre oncle est prêt à racheter les parts de votre père, il sera probablement prêt à racheter les vôtres lorsque vous voudrez vendre.
De toute façon, même si l’envie lui en était passée, "nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision" donc vous pourriez contraindre votre oncle à acheter ; ou à vendre le local pour que vous récupériez votre argent ; au prix d’une probable brouille familiale.
- la valeur : en vous vendant les 5 parts à 150000 €, ça valorise le local à 720000 €. Est-ce qu’un tel local vaut vraiment ce prix-là ? C’est une question à vous poser pour être sûr de "conserver la valeur" de votre capital.

77Pourcent : holding inadaptée à une détention en indivision et au montant des revenus.

salammbo · #7

Votre avis m’éclaire bien.

N’est ce pas une aberration à vos yeux de prendre ce bien même avec une bonne rentabilité sans pouvoir déduire impôt/csg?

Pour la revente le risque est le même pour moi finalement. Si dans 20 ans son héritier décide qu’il a besoin de cet argent pour vivre il peut alors vouloir vendre et m’entraîner avec….

Est ce que la création d’une SCI est judicieux dans ce cas de figure?

Bon weekend à vous.

Bernard2K a écrit :
Mon avis :

rentabilité avant impôts correcte pour un investissement quasi-sans risque et sans travail à fournir. C’est très proche de vos SCPI dans l’esprit, donc ça semble bien vous correspondre.

A noter quand même qu’une indivision nécessite une gestion rigoureuse. Elle semble être déjà en place. Vérifiez que c’est le cas, et vérifiez que ça va continuer.

Pour ce qui est de revendre :
- la possibilité : si votre oncle est prêt à racheter les parts de votre père, il sera probablement prêt à racheter les vôtres lorsque vous voudrez vendre.
De toute façon, même si l’envie lui en était passée, "nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision" donc vous pourriez contraindre votre oncle à acheter ; ou à vendre le local pour que vous récupériez votre argent ; au prix d’une probable brouille familiale.
- la valeur : en vous vendant les 5 parts à 150000 €, ça valorise le local à 720000 €. Est-ce qu’un tel local vaut vraiment ce prix-là ? C’est une question à vous poser pour être sûr de "conserver la valeur" de votre capital.

77Pourcent : holding inadaptée à une détention en indivision et au montant des revenus.

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Bernard2K a écrit :

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