LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

CyrilT · #76

Bonjour,

Petite question, nous sommes LMNP avec 2 appartements depuis fin 2018.

Je suis en transition pro et n’ai que peu de revenus sur 2018 et surement 2019. Le CA du LMNP représente 90 à 95% de nos salaires cumulés.

Ma question est : Allons-nous être reclassés LMP si nous achetons un 3iem appartement ou un 4iem?

Sommes nous obligés d’opter pour le LMP ou pouvons nous rester LMNP?

Nous avons acheté en indivision 50/50 pour info.

Merci

GoodbyLenine · #77

Ca va dépendre du montant total des loyers perçus en location meublée (supérieurs ou pas à 23 000€ ttc).

CyrilT · #78

Pour le moment nous sommes à une estimation de 21K sur 2019, voir un poil moins en fin d’année. Donc pour le moment pas trop de soucis, mais avec un 3iem appartement nous serons à 32k environ…

J’ai entendu dire qu’il n’était pas obliger de passer LMP même si les critères sont réunis …C’est faux?

GoodbyLenine · #79

C’est largement controversé (et il semble de plus en plus que le passage LMP soit automatique…).

Mais vous pourriez tout à fait louer le 3ème (et 4ème) bien en "nu", ce qui n’affecterait pas votre statut de LMNP.

CyrilT · #80

Oui mais la rentabilité d’un nu c’est pas gégé comparé au LMNP …

GoodbyLenine · #81

Si c’est parce que le loyer que paie le locataire en meublé est plus élevé : envisagez de louer meublé au sein d’une structure à ’l’IS.

Si c’est parce que la fiscalité du LMNP permet un rendement net de tout plus élevé : je n’ai guère de solution, il faut bien un jour payer ses impots sur ses gains. Et (dans votre intérêt) mieux vaut ne pas miser tout (voire plus que son patrimoine, avec l’effet levier des emprunts) sur des investissements dont la rentabilité dépend uniquement d’une particularité fiscale (laquelle pourra tout à fait changer un jour).

Remarquez quand même que dans votre situation, avec des revenus pro très faibles, l’imposition sur un revenu foncier (=issu de location nue) ne devrait pas être très élevée…

witefree · #82

J’ai une question :

Mieux vaut il rembourser son prêt immobilier en totalité pour avoir une meilleure rentabilité mais ainsi perdre la déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre du LMP ou LMNP?
Corrigez moi, tous les autres frais continueront à être déductibles (murs, travaux…) sur plusieurs années!?

Ps: ne me dite pas , gardez votre argent pour investir en bourse ou en scpi ou… ma "problématique " est de savoir si il est avantageux fiscalement de rembourser un prêt immobilier en Lmnp ou en LMP. Vais je payer plus d’impôt ? A l’arrivée la difference entre traite de crédit que je n’aurais olus à payer chaque mois et le surplus d’impot équivaudra au même ? Mais mon taux d’endettement diminuera..

Alpins · #83

GoodbyLenine a écrit :
C’est largement controversé (et il semble de plus en plus que le passage LMP soit automatique…).

Bonjour GbL,
Votre phrase m’interpelle: connaissez-vous des personnes qui aient été récemment requalifiées contre leur gré LMP?
Cdt

GoodbyLenine · #84

Non. Mais le fisc a encore quelques années pour le faire. Et il se presse rarement.
Autant tenir compte de cette éventualité (et il ne faudra pas dire "je ne savais pas"), plutôt que faire l’autruche.

Pour ma part, je suis LMP (depuis plus de 10 ans), donc pas vraiment concerné…

CyrilT · #85

witefree a écrit :
J’ai une question :

Mieux vaut il rembourser son prêt immobilier en totalité pour avoir une meilleure rentabilité mais ainsi perdre la déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre du LMP ou LMNP?
Corrigez moi, tous les autres frais continueront à être déductibles (murs, travaux…) sur plusieurs années!?

Ps: ne me dite pas , gardez votre argent pour investir en bourse ou en scpi ou… ma "problématique " est de savoir si il est avantageux fiscalement de rembourser un prêt immobilier en Lmnp ou en LMP. Vais je payer plus d’impôt ? A l’arrivée la difference entre traite de crédit que je n’aurais olus à payer chaque mois et le surplus d’impot équivaudra au même ? Mais mon taux d’endettement diminuera..

Tout dépends de ce que vous recherchez. Du cash? alors oui rembourser est une solution, mais vous perdez l’effet de levier et donc pas très tactique. De plus vous perdez les intérêts sur emprunt à déduire.

Je préfère utiliser l’effet de levier et investir ailleurs dans le même principe.

Il faut pas oublié que vous êtes imposé sur vos revenus fonciers, donc vous transformez une somme non imposée en une somme imposée.

GoodbyLenine · #86

Si vous recherchez "du cash" ne remboursez pas : gardez votre cash… (c’est juste du bon sens…).

Pour savoir s’il vaut mieux rembourser, il faut vous demandez ce que vous allez faire avec ce cash (qui pourrait servir à rembourser), demain comme dans toutes les années à venir (jusqu’à ce que l’emprunt que vous envisagiez de rembourser soit terminé, soit parce que le temps a permis de payer toutes les échéances, soit parce qu’il a fallu le rembourser suite à la vente du bien), ce que vous pourriez en faire, et évaluer si le meilleur usage est bien que cet emprunt soit remboursé tout de suite.

Typiquement, si vous pouvez placer ce cash pour qu’il rapporte plus que l’emprunt ne coute (net de tout), ou/et si vous avez besoin de flexibilité financière (par ex si vous n’êtes pas sur qu’une banque financera ce dans quoi vous pouvez vouloir investir : autre bien immobilier, actions, votre entreprise, etc. et qu’alors votre cash disponible sera bien plus précieux que le fait de ne plus avoir cet emprunta rembourser), mieux vaut ne PAS rembourser. Sinon vous pouvez envisager de rembourser.

Mais cette question est clairement "hors sujet" dans la présente discussion….

witefree · #87

Bonjour,

Peut on déduire l’achat d’une voiture dans le cadre du LMNP ou LMP en location saisonnière des frais de comptabilité au réel ? Ceci en argumentant que la voiture permet d’aller chercher les touristes a la gare.

MichMouch · #88

En théorie, oui, comme toutes dépenses liées à l’activité.
Elle sera déduite des résultats par le biais des amortissements dans la limite de 18 300€ ou 9 900€ (selon le véhicule) ou en totalité si utilitaire.

Dans la pratique il faudra réintégrer une quote part reflétant l’utilisation personnelle de la voiture (à moins qu’elle ne serve uniquement qu’à ca).

Toujours dans la pratique, je recommande plutôt l’utilisation des indemnités kilométriques, bien moins casse gueule fiscalement parlant, et bien souvent plus avantageux en terme de charges constatés (voir barème fiscal pour se faire une idée).

GoodbyLenine · #89

Si vous voulez courir le risque d’un redressement (le fisc n’est pas idiot), ou si vous pouvez prouver que la voiture ne sert qu’à celà et payez les taxes associées…

Trahcoh · #90

Comment prouver les distances réalisées pour utiliser le barème kilométrique?

lachignolecorse · #91

Cette prestation n’a rien à voir avec de l’immobilier. C’est un service supplémentaire qui n’entre pas dans le cadre fiscal du lmnp. En plus, vous ne pourrez deduire que les frais de carburant. Consultez votre EC.

Pour le lmp, je pense qu’il possible de passer par des indemnités kilométriques comme indiqué par michmouch

N’oubliez pas qu’il est facile de connaître le nombre de km annuel pour le fisc.

Trahcoh · #92

Personnellement je ne connais pas mon kilométrage pour travaux, livraisons de matériel, et visites. Je doute que le fisc puisse me le fournir.

J’ai donc compté zéro cette année.

lachignolecorse · #93

Dans le cas de l’application citée par witefree, il suffit de multiplier le nombre de séjours par le kilométrage A/R.

En frais de carburant, j’ai justifié 16000 km pour 2018 (lmnp) soit 1600€ de charges. Par contre, il faut tout noter (visites, états des lieux…). C’est très contraignant.

Je viens de decouvrir qu’il suffit d’activer l’historique des trajets dans Google map de mon portable pour retracer la totalité de mes trajets. Super pratique et effrayant…

Dernière modification par lachignolecorse (11/05/2019 18h23)

Bernard2K · #94

Personnellement, lorsque je fais un déplacement pour le boulot, j’essaie de presque toujours faire une dépense sur le lieu de mon déplacement : un parking, un achat de fourniture, ou un péage pour y aller, ou un repas. Soit payé par la carte bancaire de la boîte, soit payé par moi perso et donc donnant lieu à note de frais. Ainsi, j’ai un écrit produit par un tiers qui prouve que j’étais à cet endroit-là ce jour-là… C’est peut-être un peu excessif comme précaution, et je ne m’y astreins pas systématiquement. Disons que si j’hésite entre ne rien dépenser et dépenser (par exemple tourner plus longtemps pour trouver un stationnement gratuit, ou stationner plus près de ma destination ce qui coûte quelques euros), je vais opter pour la dépense en me disant "ça fait un justificatif".

J’aurais tendance à être hyper économe, mais au bout d’un moment, quand on annonce 1000 ou 2000 km par mois sans presque jamais avoir de dépenses liées au trajet, ça peut devenir suspect. D’où l’intérêt de faire quelques dépenses, ça ne coûte pas cher et ça contribue à prouver qu’il s’agit de déplacements bien réels.

lachignolecorse · #95

Je n’ai aucun souci pour justiifier mes km.Nul besoin de créer une dépense, je comptabilise les kilomètres :
- entre mon domicile et le bien dans lequel je vais faire des travaux, faire une visite ou un état des lieux
- entre mon domicile ou le bien locatif et le magasin de matériaux

Sur Google map, il vous donne même le nom du magasin, l’heure d’arrivée, de sortie. Vous avez le détail (rétroactif) de tous vos déplacements (en voiture et à pied). Si vous avez pris des photos (sauvegardées sur votre compte gmail avec géolocalisation activée), vos photos apparaissent dans votre parcours Google map. Dans la prochaine version, on aura peut être le lien avec la facture du magasin où vous avez acheté votre matériel…

De même, vous pouvez payer en espèces puisque vous avez besoin d’une facture pour la compta.

Bernard2K · #96

Effectivement, Google maps peut vous fournir un historique complet. Encore faut-il avoir envie de se faire pister par Google. Et puis moi perso, comme GPS, j’utilise Waze (pour des raisons de prévention de pertes de points), et Maps rarement, seulement pour les déplacements en ville à pied. Donc je ne suis pas sûr que Maps garde l’historique en parallèle. Il faudra que je fasse des essais. Il faudrait aussi savoir combien de temps c’est conservé.

En tout cas, ça prouve qu’il y a plusieurs méthodes qui peuvent contribuer à prouver que les déplacements ont bien eu lieu.

lachignolecorse · #97

Hier, j’ai cliqué sur l’option et j’ai eu instantanément tous mes déplacements depuis l’achat de mon téléphone en juillet dernier.

GoodbyLenine · #98

@Bernard2k : Waze appartient à…. Google (depuis 2013). Donc votre historique de déplacements sera aussi connu (voire archivé au même endroit) que celui de lachignolecorse. D’ailleurs même sans ces appli, avec un smartphone android et le GPS activé, il le sera.

Le fisc ne se lancera la dedans que s’il y a eu beaucoup de km de déplacements déclarés, voire d’autres aspects de votre compta repérés comme "surprenants".

Bernard2K · #99

Voici un diaporama TRES complet sur la fiscalité et la comptabilité des LMP et LMNP. Les deux auteurs sont des personnes très compétentes comme vous pourrez le vérifier facilement par quelques recherches. A télécharger pour lire plus tard à tête reposée :

http://www.experts-comptables-limoges.f … onf_am.pdf

vieausoleil · #100

Lors de la vente d’un bien en LMP (ce qui va donc concerner très rapidement plusieurs ou beaucoup d’entre nous qui étaient jusque là en LMNP non inscrits au RCS mais ayant plus de 23 k€ de recettes et des revenus Lmnp > autres revenus du foyer), peut on dire que (je précise ne jamais encore avoir vendu un de mes biens en meublé) :

- le traitement comptable du produit exceptionnel (prix de vente) et de la charge exceptionnelle (valeur nette comptable du bien vendu), va faire apparaître le montant totale de la plus value qui va alors augmenter le bénéfice BIC
- cette plus value sera fiscalement ventilée en CT (court terme) correspondant au montant des amortissements précédemment passés en charge sur ce bien ; et en LT (long terme) correspondant au prix de vente moins prix de revient du bien (achat + travaux pour faire simple)
- elle subira alors imposition et prélèvements sociaux (SSI) variables selon le seuil de recettes totales de notre activité meublée

Mes questions sont :
- qui calcule les deux composantes de la plus value ? Le comptable qui les donne au notaire ?
- qui transmet les info ?
Je suppose que c’est moi (ou le comptable s’il est délégué pour ça) qui transmet le montant taxable au SSI (à savoir, selon les seuils de recettes, la plus value CT ou la plus value totale CT+LT)

Qui transmet au fisc ce qui sera soumis à l’IR (pour ceux qui ont plus de 90 k€ de recettes), sachant qu’ il y a la partie CT soumise au barème progressif IR (donc là ça peut être moi qui transmet au travers de ma déclaration fiscale annuelle) et la partie LT soumise au taux fixe (et là n’est ce pas le notaire ?)

Merci par avance de pardonner mes limites de connaissances en compta et fiscalité

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