Pmacaro [42] : étude de cas immobilier (colocation meublée 5 chambres)

Merci pour la réponse détaillée.

Nous estimons les charges récupérables à environ 70€/mois, et les charges de copro à 90€/mois.

La référence au site rendementlocatif est parce que ce montant est issu des simulations faites grâce aux outils fournis.
Avec les paramètres décrits initialement, voici le détail :
Taxe foncière -106.36€
CFE  -20.83€
CGA  -12.5€
Comptable -41.67€
Assurance emprunt -55.5€
Assurance loyers impayés (TTC) -55.14€
Charges fixes non récup. -28.22€
Assurance PNO -21.25€
soit environ 340€/mois ~ 4000€/an

Je me rends compte que le montant indiqué pour la PNO est effectivement trop grand, j’avais trouvé un devis effectivement moins cher corrigé dans le calcul ci-dessus.

Le taux d’emprunt pas optimisé est le taux "bon" trouvé sur un célèbre site avec assurance emprunteur. Compte tenu de notre dossier (endettement à 44%), obtenir un oui de la banque, quel que soit le taux, nous satisfera ! Mais nous n’avons pas encore démarché de banques (rdv fin de semaine), peut-être que nous faisons un blocage sur ce point et qu’il sera plus facile que ce que nous pensons de négocier ?

Les 2 mois de vacance locative plombent bien sûr largement le cash flow mais vu le public étudiant visé, cela me semble être la moindre des sécurités dans notre scénario, ne pouvant ainsi aller que sur du plus rentable (si bien sûr toutes les chambres sont louées).
Je ne suis pas sûr de comprendre le scénario conservateur : 1 chambre en moins et seulement 8 mois de location pour les autres créera forcément un gouffre.
Pour information, nous avons testé le scénario 1 chambre de moins à l’année en gardant 2 mois de vacance locative pour les autres, et de manière logique (300€ de moins pour un cash flow de 180€), cela nécessite d’arriver à seulement 1 mois de vacance locative sur les autres chambres pour rester au moins autofinancé.

Pour votre question-conclusion, c’est tout l’objet de ma demande d’avis en fait, même si je la poserais un peu différemment.
Un projet de colocation nécessite certainement beaucoup moins de travail à la mise en place que 4-5 locations (j’imagine qu’il va déjà être difficile de convaincre une banque pour ce 1er projet, alors imaginer faire 4 fois de suite ce travail me paraît impossible, à vérifier bien sûr, sans parler du nombre de visites, travaux, etc.), c’est tout l’avantage reconnu des biens en colocation.
Pour l’exploitation, gérer 5 locations étudiantes en colocation dans un même bien sera peut-être un peu plus complexe à gérer car les étudiants sont dans le même bien, mais en individuel, il faudra faire le même travail annuel de rotation/visite, donc finalement pas beaucoup plus de travail.
Au niveau de la quantité de travail, l’énergie économisée lors de la mise en place me paraît donc largement compenser le faible surcoût de travail lors de l’exploitation.

En revanche, la question qui reste est effectivement celle du risque, et c’est là que je vous rejoins.
Il semble moins risqué de viser de plus petites surfaces, avec une rentabilité au moins aussi élevée, mais je souhaitais avoir des avis expérimentés sur la question, et vous allez clairement dans ce sens…

Comme DDTee, je pense que vous avez plusieurs problèmes dans ce cas :
1) le niveau de rentabilité est insuffisant, ce qui veut dire que vous payez trop cher au m² (et le public visé n’en a rien à faire que la façade soit jolie). On trouve des appartements similaires à 95 k€, qui me semblent mieux en première approche (duplex dernier étage, plus lumineux)  : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 35418.htm/

2) Comme dit par philref,la question des charges est essentielle, surtout sur une telle surface (vous avez une proportion significative des tantièmes). Décortiquez les charges de copro, lisez les 3 derniers PV d’AG pour voir quels travaux sont à venir.

3) la colocation reste aléatoire. La coloc se développe dans les villes où il est devenu trop cher ou trop difficile de se loger seul. Où avez-vous vu qu’il soit cher ou difficile de se loger à Saint-Etienne ? Par ailleurs, vous visez les jeunes actifs pour avoir moins de rotation, mais c’est faux : il faut être très con ou très précaire pour rester longtemps locataire quand on est jeune actif à Saint-Etienne, puisqu’on peut acheter son appartement pour une bouchée de pain. Je suis vraiment circonspect sur le potentiel de la colocation à Saint-Etienne.
Renseignez-vous mieux.
Supposez donc que vous deviez louer cet appartement "normalement", c’est à dire à une famille nombreuse. Loyer ? Rentabilité ? Ca confirme que vous payez beaucoup trop cher. Et encore, ça me semblerait très hasardeux de devoir louer à une famille nombreuse. Une famille nombreuse désargentée va en logement social, une qui a plus de sous achète une villa. Je doute de trouver une famille solvable qui cherche à louer ce genre de bien.

Le marché stéphanois permet de bonnes opportunités, mais il faut avoir les pieds bien ancrés sur terre et adopter une mentalité très économe (rogner sur tout, à commencer par le prix d’achat).

Dernière modification par Bernard2K (14/05/2019 11h54)

Je partage l’avis sur le fait que le prix de vente est trop cher.

Quelques remarques ;

- vie en décalée : dans la mesure où vous travaillez en décalé avec votre épouse, la gestion de la colocation se fera forcement au détriment de votre couple et de vos enfants (se rendre sur place pour les visites le soir après le travail). Qui gardera vos enfants de 18 à 20h quand vous viendrez faire visiter par exemple ? Si vous avez du mal à trouver des colocataires potentiels, vous vous déplacerez parfois pour une seule visite, sans possibilité de grouper les visites.
- vous indiquez habiter dans la région lyonnaise, ce qui implique des temps de déplacement, rendant plus problématique encore la première remarque. Si cela peut parait exaltant au début, vous risquez d’être rapidement usé par cette situation. Sans parler des frais que cela engendre.
- 5 chambres : il y a une demande pour les "grosses" colocation, je le ressens sur mon marché. Ce n’est pas la majorité, mais cela à le mérite d’exister, en particulier les étudiants revenants de l’étranger ayant fait des coloc à 7 ou 10.
- sur mon marché il y a aussi une demande exclusivement pour des petites colocations. Dans ce cas, 5 chambres sera trop grand pour ces personnes là.
- endettement important, donc pas le droit de se rater sous peine de ne pas pouvoir investir prochainement

- il s’agit là de votre premier investissement locatif. Dans ce cadre je déconseille fortement la colocation. Apprendre à gérer un locataire ou un couple dans un T2, gérer 5 colocataires (+ relations avec les garants?) de 18 à 25 ans, en est une autre. Dites vous bien qu’en faisant du meublé haut de gamme, avec prestations, ces colocataires espèrent une prestation hôtelière en vous sollicitant dès qu’ils ont un problème (ex : chambre trop froide au nord, débit insuffisant, siphon de douche bouché, etc). Sans parler de l’apprentissage des régulations de charges, etc.
- prêt sur 25 ans : CF trop faible pour un prêt sur 25 ans. Faites vos simulations avec vente à 5 ou 10 ans, en tenant aussi compte de la PV. Vous n’aurez quasiment pas amorti de capital.
- votre CF est trop faible, d’autant que vous ne tenez pas compte des travaux futurs. D’ici 10 ans, il faudra refaire des choses dans l’appartement avec 5 jeunes gens vivant ensemble (changement de la cuisine, etc).
- attention aux étudiants qui partent en avril par exemple (y-a-t-il une demande entre avril et septembre sur votre marché ? )

- Problème de luminosité d’une chambre ? Même prix que les autres chambres ? Cela ne risque pas de causer des tensions entre colocataires ?
- A 5 colocataires, je pense qu’il vous faut impérativement 2 salles de bains et 2 WC. Est ce le cas ?
- attention à ne pas parler colocation lors des visites. Sinon vous achetez au prix colocation, or c’est à vous de créer cette valeur, il ne faut pas que le vendeur l’intègre dans son prix

- entretien chaudière gaz : par vos soins ? Intégrez le cout dans les charges mais je conseille de vous en occuper vous même pour des raisons de sécurité
- utilisation chaudière par les colocataires : attention les factures sont vite exorbitantes lorsqu’on ne consomme pas de manière raisonnée. Cela peut faire fuir vos colocataires rapidement (ex : commande élevée sur thermostat avec les 3/4 des chauffages fermés, ce qui fait tourner à fond votre chaudière et l’use).

- problème des visites en colocation : 1 chambre est libre. Il vous faut prévenir les autres colocataires de votre future venue. Faut il qu’il soit présents sur place pour rencontrer le colocataire potentiel (cela crée des soucis de planning) ? Faire visiter en l’absence des colocataires (cela crée une difficulté de ne pas rencontrer ses futurs colocs) ? Faire faire les visites en votre absence par les autres colocataires ? Trop risqué pour vous, il est très important de rencontrer les gens pour choisir.
- explosion colocation : la demande existe, mais l’offre explose. L’offre des investisseurs, mais aussi celle de colocation organisées par les colocataires eux-même. Ces dernière seront nettement moins chères.
- des colocataires ne souhaitent absolument pas d’une colocation organisée par un propriétaire (pour le choix des colocs etc).

- colocation et St Etienne : sujet très médiatique. Des vendeurs de formations conseillent les yeux fermés cette ville. J’imagine que cela doit avoir un impact sur le marché, avec des néo-investisseurs qui débarquent attirés par le % potentiel de rendement comparé à d’autres villes. Attention à la saturation de l’offre, dans une ville dont l’immobilier est quand même très particulier
- relations voisins : attention sur ce point. Pour les voisins de la copropriété, passer d’une petite famille de 2 adultes + 2 enfants à 5 colocataires peut être assez folklorique. Vos 5 jeunes n’iront pas se coucher tous les soirs à 20h, peut être auront ils d’autres envies.

Il faut donc soit acheter nettement moins cher, ou trouver mieux.

Dernière modification par dalki (15/05/2019 15h14)

Merci beaucoup à tous pour votre temps et pour vos réponses très intéressantes qui ont le mérite de faire réfléchir.

Je pousse la discussion parce que j’aime aller au fond des choses, même s’il est clair que nous sommes bien refroidis sur le principe de la colocation sur Saint-Etienne !
J’y vais donc de ma tartine pour répondre aux différents points, merci à ceux qui auront le courage de lire tout ça

DDtee a écrit :

Je serais plus dur encore, le niveau de rentabilité est très insuffisant à mon opinion, surtout pour une colocation.  De nombreux cas nous ont été présentés dans la même ville avec une meilleure rentabilité sans les contraintes de la colocation.

A propos de la rentabilité, il faut comparer ce qui est comparable…
A Saint-Etienne comme partout ailleurs, en fonction du quartier, il y a des biens qui se vendent à 2000€/m2, et d’autres effectivement à 500€ (c’est en fait même pire que ça, les prix variant énormément d’une rue à l’autre).
Ensuite, j’avoue que je n’ai pas (encore) lu beaucoup d’études de cas, mais dans la majorité de celles que je lis en LMNP, je ne vois pas de vacance locative, ce qui change absolument tout ! Personnellement, compte tenu du fait que pour moi le statut LMNP s’adresse par essence plus naturellemet aux étudiants, qui seront donc amenés à quitter le logement pendant l’été, je trouve irréaliste de ne pas la compter (bien que les statistiques de diverses sources montrent que les actifs sont majoritaires en colocation).
D’ailleurs, je suis preneur de liens vers les études de cas en question, parce que j’ai peut-être mal cherché, mais je n’en ai pas trouvé tant que ça (j’ai lu celle d’Arkamoon et je suis en train de lire l’histoire de Shakaiolos).

DDtee a écrit :

Vous vous illusionnez sur la colocation, le travail d’installation d’un locataire est exactement le même que pour un logement seul, mais vous devez en plus gérer la compatibilité entre les locataires ce qui restreint le nombre de candidats.
Une fois tout ce petit monde dans la colocation, il vous faudra gérer les éventuels conflits et surtout les désaccords lors des départs.
C’est bien plus pénible, plus stressant et dans votre étude de cas même pas plus rémunérateur qu’un logement individuel.

Je ne pense pas m’illusionner sur la colocation, en fait nous sommes d’accord. Cet aspect "compatibilité entre colocs" est justement selon moi une des (LA?) bases du risque de ne pas arriver à remplir la colocation. Pour l’aspect stressant, il se peut aussi que ça se passe bien (témoignages, certes dans les 2 sens, de colocs sur Saint-Etienne), mais si ce n’était pas le cas, d’une part ça ne nous fait pas peur, et d’autre part, ce sera tout aussi stressant avec un locataire individuel indélicat.
Sur l’aspect rémunérateur, malgré des mois de recherche, je n’avais pas encore trouvé aussi rémunérateur que ce projet, je comprends donc que je dois rater quelque chose… reste à trouver quoi !

Bernard2K a écrit :

1) le niveau de rentabilité est insuffisant, ce qui veut dire que vous payez trop cher au m² (et le public visé n’en a rien à faire que la façade soit jolie). On trouve des appartements similaires à 95 k€, qui me semblent mieux en première approche (duplex dernier étage, plus lumineux)  : www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1613535418.htm/

Le prix d’achat est inférieur à la moyenne sur Saint-Etienne avant négociation. Et 30% moins cher que les biens comparables les moins chers vendus dans la même rue sur les 4 dernières années (source données DVF), je pense qu’il sera difficile d’avoir beaucoup mieux que ça. L’offre sur Saint-Etienne est si vaste que si, justement, le public visé pouvant se permettre d’être pointilleux, il commence à regarder les détails (idem, témoignages de colocs), et ce sont ces points qu’il ne faut pas négliger pour faire la différence.
L’appartement similaire de l’annonce est malheureusement déjà vendu (contacté il y a 15 jours, l’agent immo laisse apparemment l’annonce pour récupérer des contacts), et … il n’est pas dans la même rue

Bernard2K a écrit :

3) la colocation reste aléatoire. La coloc se développe dans les villes où il est devenu trop cher ou trop difficile de se loger seul. Où avez-vous vu qu’il soit cher ou difficile de se loger à Saint-Etienne ? Par ailleurs, vous visez les jeunes actifs pour avoir moins de rotation, mais c’est faux : il faut être très con ou très précaire pour rester longtemps locataire quand on est jeune actif à Saint-Etienne, puisqu’on peut acheter son appartement pour une bouchée de pain. Je suis vraiment circonspect sur le potentiel de la colocation à Saint-Etienne.
Renseignez-vous mieux.

La colocation est aléatoire, c’est tout l’objet de nos craintes !
Il est évident que le contexte actuel pousse vers l’achat plus que vers la location (surtout à Saint-Etienne), et qu’un actif aura (je l’espère pour lui) cette réflexion.
Cependant, sauf erreur de ma part, les logements meublés ne s’adressent pas à tous les jeunes actifs, mais à ceux qui sont dans une situation temporaire et qui ont donc besoin d’un logement "tout compris" pour une durée temporaire (pour un public d’actifs uniquement, c’est clairement un marché de niche, comme évoqué par DDtee), avec la petite différence qu’ils ne sont pas soumis au calendrier scolaire.
Nous ne visons donc pas spécifiquement les jeunes actifs (d’où la vacance locative de 2 mois d’été inclue dans le calcul puisque probablement plus d’étudiants intéressés), encore moins pour avoir moins de rotation, mais c’est selon nous un moyen de peut-être réduire la vacance d’été avec des locataires sur 12 mois au lieu de 9/10 mois.
Enfin, savez-vous qu’après la raison économique, une des raisons principales de la recherche de colocation est le fait de ne pas vouloir vivre seul ? (idem, témoignages de colocs)

Bernard2K a écrit :

Supposez donc que vous deviez louer cet appartement "normalement", c’est à dire à une famille nombreuse. Loyer ? Rentabilité ? Ca confirme que vous payez beaucoup trop cher. Et encore, ça me semblerait très hasardeux de devoir louer à une famille nombreuse. Une famille nombreuse désargentée va en logement social, une qui a plus de sous achète une villa. Je doute de trouver une famille solvable qui cherche à louer ce genre de bien.

Oui, évidemment, cet appartement n’est pas rentable en location "normale". D’ailleurs, aucun bien ne l’est sur Saint-Etienne, non ? (En tous cas, jusque là, les biens vus en annonce et rentables sur le papier sont pourris et nécessitent des travaux qui suppriment tout espoir de rentabilité).
Mais cela me fait poser une question importante : j’en déduis que selon vous, un bien doit d’abord être rentable en location normale ? J’avoue que je voyais la colocation comme un moyen de rendre un bien peu rentable (donc non acceptable) en bien très rentable (donc acceptable).

Philref92 a écrit :

4 projets séparés de studio vous donneraient le même montant à emprunter, avec sûrement moins de travaux et de mobilier (le plus dur à financer).

Cela vous permettrait de commencer plus doucement (2 par 2) ce qui pourrait rassurer la banque.

Si la banque refuse le prêt de 185k, elle aura plus de chance de vous accorder dans un premier temps 2 prêts de 50k.

La colocation permet en effet d’aller plus vite et d’augmenter la rentabilité sur des économies d’échelle et un prix au m2 plus bas sur les grandes surfaces, à condition de ne pas se louper et de tout optimiser.

Quand à l’exploitation, il semblerait que cela soit plus chronophage et plus usant (retour d’expérience donné récemment ici).

Vous concédez vous même que rien que ce début de projet se fait au détriment de vos rapports avec vos enfants…

Je pense qu’avec des studios/T2 pas trop mal placés et avec peu de charges, vous serez gagnant à tout point de vue par rapport à ce projet. Un pro-colocation vous dira peut-être le contraire…

Si vous tenez à faire de la colocation achetez un bien beaucoup moins cher comme expliquer plus haut, donc normalement plus petit (80-100m2 max) quitte à ne faire que 3/4 chambres.

Oui je suis entièrement d’accord sur presque tous les points.
Pour la banque, nous aurons un premier aperçu demain.
Pour le risque, il est présent (sinon je n’aurais pas demandé d’avis ), mais il faut mettre en face que 4 appartements nécessiteront 4 cuisines, 4 sdb, 4 fois plus de visites, 4 dossiers à faire passer à la banque, etc. On n’a rien sans rien, la question reste donc, est-ce que le risque vaut le coup (et je commence à avoir une réponse) ?
Pour le temps passé sur le projet, s’agissant d’un premier investissement, et connaissant mon caractère, il sera totalement identique que ce soit pour un investissement à 30000 ou à 150000… avec la différence que celui à 150000 nous calmera plus longtemps, et que celui à 30000 nécessitera de passer le même temps sur les 3 suivants (cf phrase précédente ).

dalki a écrit :

(…)

Merci dalki. La plupart des points mentionnés ont déjà leurs réponses, mais je prends note de certaines remarques intéressantes.

Bernard2K a écrit :

Ce sont des réflexions et des chiffres un peu rapides et un peu grossiers. En même temps, personne ne s’étonnera, j’espère, que mes réflexions restent rapides et grossières, car la personne qui affiner ce genre de recherches et de réflexions, c’est celle qui envisage d’y investir 150 k€, pas celle qui donne des conseils gratuits. wink

Je confirme, on ne se lance pas dans un tel projet comme on achète une baguette, alors je vous rassure, je n’ai pas attendu vos conseils pour étudier le marché , cela fait plusieurs années que le sujet est ma tâche de fond, et plusieurs mois que la décision de nous lancer motive l’étude approfondie du marché et des possibilités
J’ajouterais donc à votre analyse (avec laquelle je ne suis pas tout à fait d’accord car je n’obtiens pas du tout les mêmes chiffres sur leboncoin) que j’avais en plus comparé avec le marché lyonnais, pour pouvoir comparer avec un marché réputé tendu.

Bernard2K a écrit :

Juste un coup d’oeil sur l’offre :
sur LBC :
315 annonces de colocation, à partir de 200 € environ.
187 annonces de location d’appartements de moins de 25 m², à partir de 220 € environ.

Je retrouve aujourd’hui la même conclusion qu’obtenue il y a 15 jours lorsque j’ai fait la même manipulation (j’avais limité par nombre de pièces mais le résultat était globalement le même)
Je trouve 163 annonces de colocation (à partir de 200e) pour 200 annonces de locations meublées de moins de 25m2 (à partir de 220e).
=> Nombre d’annonces presque identique, donc oui, vacance plus élevée (d’où encore une fois l’intégration systématique de 2 mois/an), mais pas 4 fois plus élevée.
Sur Lyon : 453 annonces de colocation (à partir de 250e) pour 531 annonces de locations meublées de moins de 25m2 (à partir de 350e).
=> ratio coloc/loc meublée quasiment identique au marché tendu.

En revanche, c’est là qu’on voit la différence entre le marché tendu ou pas : presque 4 fois plus d’étudiants à Lyon qu’à Saint-Etienne (source INSEE 2015, 60000 contre 16000), pour seulement 2 fois plus d’annonces… avec la différence de rentabilité que tout le monde connaît…
Je n’avais pas regardé les prix pratiqués. En les prenant en compte, je vois que la différence entre les premiers prix de colocations stéphanoises et lyonnaises est relativement faible comparativement aux premier prix des appartements petites surfaces, ce qui traduit selon moi une "forte" concurrence du marché de la colocation aussi sur Lyon.

Voilà, c’est terminé, merci à ceux qui auront pris le temps d’arriver jusqu’à cette phrase !