Silent : étude de cas immobilier (colocation de 5 chambres dans 85 m²)

Votre appartement semble avoir été clairement optimisé pour la colocation j’ai visité il y moins d’une semaine un appartement de 85m2 avec seulement 2 chambres et 1 SDB.

Comme vous avez déjà une collocation je pense que vous connaissez la demande sur ce type de logement mais si j’étais vous je m’en assurerais avec beaucoup de vigilence.

J’ai essayé dans une des villes où j’investis de tester la demande de collocation et elle est très faible.
Ici avec 85m2 et 5 chambres, je suppose que certaines collocations plus petite en nombre d’occupants ou avec salon passeront avant la votre pour les meilleurs candidats.

En outre même si on l’espère passagère, la situation sanitaire a poussé certains étudiants à partir. Un ami possède une collocation de 3 chambres à Lyon et les 3 étudiants sont partis.

Si tout va bien de ce point de vue là, avec un rapport m2/nombre d’occupant si optimisé je suppose que c’est un bon projet.

Merci beaucoup pour vos retours

@Trahcoh, merci pour cette précision sur le syndic. Je pensais qu’ils pouvaient interférer en prétextant qu’ajouter des chambres peut pas exemple changer la "destination" de l’immeuble en prétextant qu’un nombre plus important d’habitants dans l’immeuble peut gêner les voisins. Donc selon vous je n’ai besoin de rien demander lors du compromis?

@byebyepatron, oui l’appartement appartient à un investisseur qui a vraiment optimisé l’appartement en créant 5 chambres sans que l’appartement soit exigu / oppressant. C’est effectivement toujours compliqué de prédire la demande locative (surtout en cette période). Même si ce n’est statistiquement pas représentatif, les 3 étudiants dans ma colocation sont restés et il y avait encore de nombreux étudiants dans les colocs visitées la semaine dernière (même dans des appartements de 4 ou 5 chambres dans un état plus que limite).

@PennKalet, je vous remercie pour votre remarque qui est effectivement très intéressante et je vous avoue que je n’y avais pas encore trop pensé car je me concentre sur la réussite de mes premiers investissements. Effectivement il faudrait trouver une structure qui permette d’encapsuler le patrimoine, je pense que les nombreux rentiers du forum ont la réponse à la question
Concernant "ma vie post 35 ans" c’est un très vaste sujet, je cherche déjà à ne plus avoir besoin de travailler pour vivre afin de profiter du temps comme bon me semble (voyager longtemps pour découvrir un pays en profondeur, donner de mon temps pour aider etc.).

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre retour.

Dans l’intervalle j’ai reçu les PV d’AG et le règlement de copropriété: il n’y a rien d’hostile concernant la colocation (et notamment pas dans la destination de l’immeuble).

Concernant le prix au m² qui est de 3500€, on est plus élevé (entre 500 et 900€ du m² d’excédent - soit un premium de 15-25%) que le standard du marché. A titre de référence j’ai acheté les 2 premiers appartements autour de 2750€ du m². Toutefois l’appartement est dans un état bien supérieur aux dizaines de biens que j’ai pu visiter et surtout l’ancien investisseur a créé 2 chambres supplémentaires et une 2eme salle de bains. Effectivement on est cher au prix du m² mais c’est à mon avis (et je suis à l’écoute de tout commentaire) corrélé au rendement de l’appartement avec les 5 chambres. Je pense que cela me couterait la même chose d’acheter un appartement dans cette copropriété et de le rénover; l’aléa du chantier en moins et la disponibilité immédiate du bien en plus.

Cet appartement se revendrait très mal à un "acheteur normal" car il a été clairement optimisé pour de la colocation.

Effectivement la "demande" est une donnée macro à surveiller mais c’est un secteur qui reste tendu pour de la location étudiante. Je reste plus que confiant sur la demande locative; cet été sera en revanche un vrai indicateur pour moi avec les 3 appartements à louer en même temps.

Pour le dépôt de garantie, www.notaires.fr dit :

"La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié."

Tout peut se négocier mais il est parfois délicat de s’éloigner de l’usage :
- au niveau de la négociation il faut avoir une bonne raison pour rester crédible
- en cas de litige, même si accord, il ne faut pas que le juge puisse considérer que le montant est disproportionné

Votre notaire doit pouvoir vous renseigner sur ce point…

Bonjour. Le versement du dépôt de garantie est un usage, pas une obligation légale.

Ce peut être une exigence de votre vendeur pour le rassurer sur votre "sérieux" mais si personne ne vous demande d’en verser un,…. profitez-en !

Merci beaucoup pour vos retours

@thesee et @Transatlantic, il est effectivement d’usage de laisser un dépôt en séquestre. Je voulais avoir un retour d’expérience de certaines personnes du forum qui auraient pu le faire pour comprendre comment cela était amené. C’est un peu trop tard pour ce bien mais je me renseigne pour le prochain.

@billou, le banquier nous a accompagné à 110% sur les deux premiers (les 2 financements ont été réalisé pendant la période covid), on monte le dossier avec lui cette semaine mais il nous avait déjà dit à l’oral que les 110% ne devraient pas poser problème. Merci beaucoup pour votre retour, je vais également lui demander de financer les frais de garantie.
Une durée de 20 ans augmenterait mon taux d’endettement et baisserait mes cash-flow, je préfère être plus prudent et prendre un financement sur 25 ans (2 ans de différés au début puis 23 ans amortissables) quitte à faire un remboursement anticipé.

@Stinky, je viens de voir votre message et vous en remercie

Je suis en pleine réflexion ce WE sur cet investissement et je vous remercie de pointer le doigt sur un sujet épineux.

Concernant le contexte, le propriétaire (qui est un investisseur) vend plusieurs biens de son portefeuille car il "divorce". Je suis méfiant sur ce que me dit l’agence et n’y crois pas spécialement. J’ai en revanche visité plusieurs de ses biens (2 étaient dans un mauvais état et étaient loués - optimisés aussi en 5 chambres et vendus à un prix inférieur de 20 000€ mais les travaux à entreprendre pour arriver au niveau de l’appartement qui m’intéresse sont plus importants selon moi).

Effectivement si on raisonne en prix au m² (supérieur au prix du marché) et en rentabilité brute ce n’est pas l’affaire du siècle je vous l’accorde.

Mais ce qui me fait réfléchir à signer le compromis ce weekend:
- D’un point de vue "flux", l’appartement reste performant puisque je dégagerait environ 500€ de cash flow et les 2 ans de différés me permettront de sécuriser une trésorerie importante.
- L’appartement est extrêmement bien situé (à moins de 5 minutes à pied de plusieurs universités et de la gare) et a été optimisé / rénové très récemment pour investir en coloc. Même si on suppose que le vendeur fait une belle plus-value, acheter un appartement de cette superficie dans cette localisation spécifique et entreprendre des travaux pour créer 2 chambres supplémentaires, une salle douche et un coin WC couterait entre 20 000 et 30 000€ (d’après des artisans avec qui j’ai pu échanger sur d’autres projets). Donc j’ai un appartement clé en main pour de la coloc mais sans les aléas des travaux et les délais: je signe chez le notaire début juin, je peux le louer dans la foulée.

Pouvez-vous spécifier la probable réforme du statut LMNP dont vous parlez?

Sans financement à 110% sur 25 ans je ne ferai pas cet investissement (c’est une condition suspensive). La banque m’en a financé 2 pendant le covid, et le banquier m’a dit qu’après une rapide discussion avec sa direction ca devrait être ok également pour cet investissement.

Au plaisir d’échanger avec vous

Dernière modification par Silent (13/03/2021 19h51)

Bonjour à tous,

Pour faire une mise à jour sur cette étude de cas, j’ai décidé de ne pas signer le compromis sur les conditions actuelles.

Quelques points ont fait pencher la balance:
1/ Un prix au m² plus élevé de 25% que le prix du marché, posant un problème de "flexibilité" au moment de la revente. Revente qui ne peut se faire d’ailleurs qu’à un investisseur vue la typologie de l’appartement.

2/ J’avais un doute sur la facilité à louer 5 chambres sans salon (uniquement un espace cuisine). Je n’étais donc pas confort sur le remplissage de 10 mois sur 12 pour les 5 chambres (hypothèse la plus importante…). Au prix affiché je ne suis pas prêt à prendre ce risque; j’ai fait une contre-proposition autour de 260 000€ mais je n’ai eu aucun retour de l’agent immobilier. Que feriez-vous dans cette situation ?

3/ J’ai pris en compte le sujet fiscalité: acheter un bien "clé en main" avec des loyers de plus de 2500€ par mois alors que j’ai un TMI de plus de 40% posera problème. Je préfère me concentrer sur des biens (comme j’ai fait actuellement) avec 3 chambres, les exploiter quelques années puis faire des travaux de rénovation et ajouter une 4eme chambre et une autre douche, exploiter à nouveau quelques années puis revendre.

Merci à tous pour vos conseils / questions