DeLaRocha [45] : étude de cas immobilier (immeuble de 8 lots)

Je pense identifier la ville de Chateuneuf sur Loire, je connais assez bien la région (assez moyennement cette ville).
Si c’est le cas c’est vraiment un prix pour Parisiens, si vous me permettez l’expression, Bernard à très bien résumé le cas (sur-vente grâce à un bon rendement, pas forcément durable).

Un investisseur du coin un peu expérimenté achèterai à moitié prix m2 tout au plus ! Le bien est en vente grosso modo au prix moyen alors qu’il est très vaste, avec de gros travaux à prévoir et occupé (sans doute pas de locataires idéaux vu son état)
De plus tous les indicateurs disent le nombre de biens en vente face à l’absence d’acheteur en face (une situation idéale pour de très grosses négociations)

La dynamique de la ville me semble très fragile, en tenant en grande partie par une population qui n’a pas les moyens d’habiter à Orléans ou son agglo et va s’installer à 30 km grâce à un axe routier pratique et un prix carburant raisonnable.
Que se passe t-il si le carburant augment de 30 ou 40% ? Pour beaucoup de petits salaires le déplacement deviendra peu rentable pour aller au boulot…
Je fais le pari que le profil moyen des locataires dans ce coin est précisément très moyen. Dès que les gens on un peu de stabilité professionnelle ou des revenus tout juste corrects, ils passent vite à l’achat.
il y a cependant sans doute un micro marché pour des gens qui ne restent pas longtemps, en attente de stabilité et veulent un bien nickel/looké qui doit être rare à trouver. Cela peut être un marché rentable mais très réduit en taille.

La ligne de train envisagée serait une vraie amélioration, c’est juste, mais une abbération économique (et écologique) ne pouvant exister que grâce à de massives aides de la Région. Si elle a été fermée auparavant ce n’est pas par hasard. C’est un choix politique qui peut être remis en cause. Le président actuel de la Région ne se représentera pas, son successeur du même parti presque totalement inconnu dans l’ensemble de la Région (à l’exception de son dépatement) à deux ans des prochaines élections.

Les prix de loyers sont effectivement très déconnectés de la réalité, pourquoi, je n’en sais rien mais vous propose deux hypothèses :
- arrangement avec les locataires pour vendre, c’est rare mais cela existe, je l’ai déjà rencontré
-  locataires avec très mauvais profils prenant n’importe quoi à n’importe quel prix. cette hypothèse me parait la plus grande.
En tout cas, louer à 50% de plus que le prix du marché dans un habitat dégradé relève de l’anomalie.

Si vous voulez aller plus loin rencontrez impérativement chaque locataire et discutez avec eux.

Bon courage !

Sur la ville, maintenant qu’on sait laquelle c’est, on peut faire quelques commentaires : la population a quasiment doublé depuis les années 50 ce qui explique sans doute des prix relativement élevés à la vente et à la location. Pour autant :
- ça se tasse depuis 2006 environ.
- attention à l’inertie des politiques publiques et des initiatives privées, surtout sur une ville aussi petite. S’il se construit actuellement toujours autant de logements alors que la demande se tasse, les prix pourraient baisser et la demande locative aussi.
- attention à la dynamique des différentes quartiers. Sur une ville un peu similaire, j’observe que le centre se dépeuple (ou plutôt, il reste les cassoc’), tous les gens qui ont un peu les moyens (et une voiture) vont en périphérie, y compris dans des logements sociaux flambant neufs. Je ne dis pas que ça soit le cas chez vous, car chaque ville est différente, mais c’est le genre de choses qu’il faut essayer de comprendre.

Sur le prix de vente et sur les travaux : si c’est vendu 1200 € et qu’avec 400 €/mois on "rafraîchit entièrement" et que ça vaut alors 1600 €, c’est au prix. Sauf qu’on ne refait pas à neuf à 400 €/m². Or, vous disiez "à rafraîchir entièrement". Soit c’est en meilleur état que "à rafraîchir entièrement"… soit les travaux sont devisés sur une base minimaliste pour faire un package attractif. Ca c’est à vous de le savoir. Si c’est la chasseuse qui s’est occupé du devis, il serait intéressait que demandiez à faire une visite avec VOTRE entreprise qui vous fasse un devis pour "rafraîchir entièrement". Si ce second devis comporte les mêmes choses que le premier, c’est rassurant. Si ce second devis comporte deux fois plus de travaux et coûte deux fois plus cher que le premier, c’est que ça a été devisé sur des travaux a minima.

A propos, travaux et locataires en place, ce n’est pas facile. Si vous devez faire les appartements un par un à chaque départ de locataire, le budget ne sera pas le même (faire séparément 8 appartements coûte plus cher que faire 8 appartements d’un coup).

Sur les loyers, je reste dubitatif, même si les loyers semblent effectivement relativement élevés dans cette ville, je ne pense que vous dépasserez 10 à 12 €/m². Je ne comprends pas comment c’est possible que ça soit déjà loué à 12 €/m² alors que c’est "à rafraîchir entièrement". Pour moi, le niveau de loyer prévisionnel est le point le plus casse-gueule du projet. Payer cher un bien, c’est une chose, mais si en plus les ressources sont surestimées, ça peut vite virer à la galère.

Pour vérifier la réalité des loyers, première chose à faire : vérifier qu’on parle bien en HC.

Ensuite, si c’était pour moi perso, deux solutions :
1) je passe en mode parano : vérifier que les loyers sont acquittés (avec preuves écrites, notamment relevés de compte), que les locataires sont bien présents et n’ont pas de lien spécifique avec le proprio, demander à consulter les justificatifs que les locataires ont donné au proprio au moment où ils sont rentrés… Mais il y a le risque que le proprio se braque devant toutes ces demandes.
2) ou bien, j’établis mes hypothèses de loyer après ma propre enquête (LBC, agences, enquête de terrain en allant quasiment sonner aux portes…).

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2019 19h03)

Bonjour Bernard2K et DDtee,

Vraiment merci pour vos commentaires constructifs.

J’ai donc effectué la visite technique vendredi dernier par l’artisan de ma chasseuse d’appartement. J’avais prévu de faire une seconde visite technique par une connaissance habitué à ce genre de travaux et très pointilleuse sur le gros œuvre et les finitions.

Les lots sont à rafraichir entièrement effectivement, tous les murs, tous les sols, certaines menuiseries. Toutes les poutres sont à traiter et vu que je ne veux pas de couleur bois ils devront être peintes. La plupart des radiateurs sont à changer. J’ai pu constater quelques malfaçons sur 2 lots. Quelques réparations électriques mais mineur et toutes les cuisines sont à refaire ainsi que les salles de bains (quelques bacs sont en état).
L’isolation n’a pas été vérifié, ni la charpente et je pense, au vu des DPE que l’isolation semble être problématique.

Ca fait donc beaucoup de travail mais l’artisan actuel de ma chasseuse d’appartement est "pas cher". J’attends donc sont devis mais je suis conscient que c’est un devis aux prix moyen qu’il faut que je calcul et ça monte bien plus que 85000€.

Lors de ma visite j’ai pensé à vos propos concernant les cassoc’ et vous avez tapé dans le mille. J’ai effectivement rencontrer la dernière locataire et son baux est encore valable 2 ans et ………………… comment dire, j’avais pas prévu ça.
Le pire c’est que l’immeuble devait être vide pour la vente et la il y aurait un problème à régler sur ce sujet.
Je n’achète pas avec des locataires en place.

Sur les loyers, je suis comme vous, j’étais dubitatif lorsque ma chasseuse les a estimé.
Je lui ai demandé de le faire par une agence mais j’attends toujours. Je lui ai demandé de le faire par un cabinet notarial. C’est en cours.
53000€/an de loyer, soit en moyenne 552€/mois et par appartement sachant qu’un studio se loue au max 390€ (20m² mini). Ca sous entendrait qu’il faudrait que je dépasse les 600€ pour les appartements plus grand mais le problème c’est qu’a ce prix dans cette ville on a du 70m² mini. C’est donc impossible.
Vous pointez donc quelques choses d’important et de crucial mais j’ai bêtement fait confiance. C’est un erreur de ma part.

En ce qui concerne la ville, à 30 min d’Orléans les loyers sont est assez cher, je sais que c’est pas normal mais c’est réel.

Pour la suite donc :
- 2éme visite technique qui permettra d’avoir un tarif plus réaliste des travaux et qui me permettra de faire baisser le prix. Alors attention, j’ai lu plus bas que ça valait 200000€ mais il est évident que le bien sera vendu plus plus cher car c’est les prix ici.
- Demande de précisions et de preuves concernant les baux, les vacances locatives et le "type" de locataire.
- Vérification des loyers pratiqués. J’ai pu voir sur LBC et quelques agences que les loyers annuels seraient plutôt situés entre 43000€HC à 47000€HC soit 44920€CC à 48920€CC après travaux.

@Kundera, je ne suis absolument pas de votre avis, on peut très bien commencer par un immeuble, bien au contraire. Commencer par un F1 c’est être quasi certains de ne pas être rentable du tout. Vous m’aurez dit de commencer par une colocation j’aurais appuyer vos dires mais pas la.

C’est à vous de faire toutes les études : prix des travaux, prix de la location, prix du marché.

N’attendez rien d’une chercheuse de biens qui n’est en réalité pas grand chose d’autre qu’un agent immobilier avec mandat de recherche.
Evidemment qu’elle vous trouvera quelqu’un de pas cher pour faire les travaux (qui aura bien sûr prétexte pour être à un autre tarif une fois l’affaire faite), maximisera le marché locatif et les prix m2.
Des estimations par agence, je vous en fait faire 3 dans la journée au tarif que je souhaite ou à peu près…

A vous lire je pense que vous n’êtes pas du coin et ne connaissez pas du tout les pratiques des petites villes. Il n’y a aucun acheteur dans ce genre de coin pour acheter un immeuble en mauvais état, avec de mauvais locataire pour 250 ou 300 000 €. Ce n’est pas une question d’arithmétique sur le prix au m2, mais une réalité sociale. Pourquoi les gens le feraient-ils ? Il savent très bien qu’ils peuvent l’avoir pour bien moins cher, il suffit d’attendre un peu ou de discuter le prix.

DeLaRocha a écrit :

@Kundera, je ne suis absolument pas de votre avis, on peut très bien commencer par un immeuble, bien au contraire. Commencer par un F1 c’est être quasi certains de ne pas être rentable du tout. Vous m’aurez dit de commencer par une colocation j’aurais appuyer vos dires mais pas la.

Si vous me permettez d’être direct, vous semblez dangereusement éloigné des réalités du terrain.

Commencer par un seul lot est effectivement bien plus pertinent, cela permet d’apprendre sans que ses erreurs soient trop coûteuses. Comme chacun vous deviendrez plus efficace avec de l’expérience. Dans l’immobilier c’est peut-être le truc le plus important l’expérience. Pourquoi un F1 serait moins rentable ? La colocation est à mon opinion (j’ai pratiqué et arrêté) la fausse bonne idée à la mode idéale pour se planter, surtout en démarrant.

DeLaRocha a écrit :

Par contre sur le F1 non, je ne vois pas en quoi acheter un F1 à 50/60000€ en le louant en nu ou en meublé est rentable? Je perdrais de l’argent tous les mois. Et si c’était un F1 à 40000€, je le trouverais dans quartiers sensibles.
…/…
Acheter un F1 rentable, je ne vois pour l’instant pas comment ?

Vous mettez le doigt sur votre erreur de perception.

Les prix réels en province sont très éloignés des prix d’affichage. Les marges de négociation vraiment importantes.

40 K€ pour un T1, je trouve cela bien trop cher dans le coin pour des villes de 50 ou 60 000 hab dans les meilleurs quartiers (je sais de quoi je parle, allez voir ma présentation) alors dans une ville de 8000 hab, je mettrais pas plus de 20/25 K€ et là cela devient rentable. Cela dit, ce n’est pas forcément une bonne idée, le T2 semble être le minimum attendu sur le marché (la différence de loyer est assez faible et chacun prefaire une chambre séparée)

Les quartiers sensible, c’est très différent, même appartement gratuit, c’est souvent sans espoir de rentabilité (charge énormes des grands ensembles vieillissants, concurrence du prix des HLM et absence de candidats pour y habiter).

DeLaRocha a écrit :

J’ai des connaissances qui ont commencés par des colocations, des immeubles et ils s’en sortent bien. Ils ont en dessous du prix mini au m², ils ont fait des travaux, parfois beaucoup.
Acheter à la mode (colocation) serait idéal pour se planter mais je ne vois pas en quoi?

Remarquez qu’ici aussi, on voit passer des investisseurs avec une rentabilité de 5% qui trouvent "qu’ils s’en sortent bien"

Il y a quelques années la colocation était très demandée sans qu’il y ait d’offre, et c’était effectivement intéressant.

Depuis, les bailleurs sont persuadés d’avoir l’idée du siècle en faisant ce genre d’investissement. Mais c’est un micro marché, saturé par une offre de plus en plus abondante (pas encore partout sans doute mais cela ne saurait tarder). Chaque nouveau bailleur arrive avec des prix un peu plus bas que les précédents pour se faire rapidement un place. Les prix proposés, mois après mois dégringolent…
Les logement nécessitent souvent pas mal d’aménagement pour devenir colocation et ne sont plus réversible sans nouveaux travaux à un autre type de location.
De plus c’est beaucoup plus prenant qu’une location classique (gestion des relations des colocataires, choix de candidats compatibles, et beaucoup de turn over).

Le probleme de la coloc dans votre cas c’est qu’il en faut 5 … et les 2 premiers ne sont pas les plus difficiles mais apres il faut s’entendre, venir dans un groupe , etc

le " plein" initial n’est pas le plus difficile.

ceci dit je voulais intervenir pour autre chose.

pour le vrai prix des transactions vous avez patrim sur votre site d’impot
et egalement Estimez la valeur d’un bien immobilier avec l’application « Demande de valeur foncière » | Le portail des ministères économiques et financiers

cdt

Bonjour,

Je vous donne des nouvelles de la situation.

2éme visite technique réalisé comme prévu et comme prévu la réalité rattrape toujours la fiction.
Le devis serait de 170000/180000€, juste pour les sols, murs, plafonds, plomberie, quelques changements de menuiseries, cuisines et quelques SDB. Et comme disait, je pense justement l’artisan, une fois qu’on démonté quelques chose on a souvent des surprises !

J’ai donc décidé de négocier le prix, fortement à la baisse. L’offre n’a pas était accepté et la propriétaire, comme l’agent, pense pouvoir vendre ce bien au prix actuel.

Donc tant pis, au suivant.

Bon maintenant j’ai le chasseur d’appartement qui me réclame plusieurs milliers d’€ mais ça c’est une autre histoire !

Merci à TOUS pour vos commentaires, vos remarques et votre aide

Cela aura le mérite d’être pour vous formateur.
- La prochaine fois vous chercherez par vous même (pourquoi brûler du cash dans un intermédiaire rarement fiable)
- Vous déterminerez une zone de recherche précise où vous finirez par être incollable sur le marché (L’Argonne c’est sympa, humour). Orléans est à mon opinion sans doute une des villes les moins intéressante pour un investisseur en région centre val de loire.
- Vous aurez un réseau fiable d’artisans pour avoir les bonnes estimations sans la réplique qui tue "on va sans doute avoir de mauvaises surprises"