SCI à l'IS : impossibilité de verser un dividende si déficit comptable ?

Pour qu’il y ai distribution, il faut qu’il y ai un montant distribuable (Rés. exercice + RaN + réserves hors réserve légale). Ce montant distribuable est la somme cumulée des pertes/bénéfices nets antérieurs + de celui de l’exercice.

A vue de nez, le résultat net de l’année 2 (positif) compense le résultat net (négatif) de l’année 1.
Donc il y aurait un résultat distribuable à la fin du troisième exercice.

Sinon, je n’ai pas fait les calculs mais votre colonne ’résultat après impôts’ semble inexacte. Ce ne serait pas plutôt le montant du Résultat exercice + Ran + réserves (bref des pertes/bénéfices nets cumulés)?

Merci Ernest et Carignan99

Je lui ai présenté ce dossier mais il a semble t’il juste prit les chiffres et fait son analyse de son côté.
Je pense qu’il n’a surtout pas tout à fait compris l’ensemble de mes objectifs.

Avec cet investissement :

*Mon 1er objectif est de générer du Cash Flow afin créer une trésorerie. (C’est le cas)
*Le second est de se servir d’une partie de cette trésorerie afin de continuer d’investir en bénéficiant de capacité d’investissement en constante évolution. (c’est le cas)
*Le 3 ieme et l’essentiel pour moi dans cette situation, c’est d’être en mesure de pouvoir me verser des dividendes (tout en multipliant ce genre de placement) afin d’en faire mon activité principale quand cela sera possible. (c’est à priori le cas)

Donc le but n’est pas de créer des résultats négatifs avec l’amortissement, sinon effectivement il ne pourra pas y avoir de redistribution et le 3ieme objectif pas possible.

J’ai donc bien l’impression qu’il a simulé un montage en essayant d’éviter à tout prix l’imposition.
Il y a à priori une erreur d’interprétation de sa part.

Surtout contrairement à ce qu’il m’a dit, cet investissement semble bien être en accord avec les 3 objectifs cités ci-dessus.

Merci pour la précision concernant l’imposition sur les dividendes mais j’avais également bien pris en compte cela!

Si quelqu’un a une information contredisant ce qu’on vient de dire, je suis preneur pour éviter de faire une erreur

Ok, sauf erreur de ma part, une distribution de dividendes nécessite trois choses:

Condition 1 : Un montant distribuable, i.e. que la somme Résultat de l’exercice + Repart à Nouveau + Réserves (hors réserves légales ou non non distribuables de façon statutaire) soit >0.

Condition 2 : Le cash pour distribuer: soit en provenance de la trésorerie et/ou au travers de l’emprunt.

Condition 3 : La volonté de distribuer: une décision d’AG.

Vous semblez répondre aux conditions 2 et 3. En revanche, vous ne semblez répondre à la condition n°1 qu’à partir du troisième exercice (à la louche: perte d’environ -12k€ en année 1, bénéfice d’environ 12 k€ en année 2 puis exercices positifs à partir de n+3).

@M07: à ma connaissance (je peut me tromper?), les entreprise déficitaires qui empruntent pour distribuer des dividendes ont des fonds propres à distribuer (les pertes de l’année sont plus que compensées par des bénéfices antérieurs mis en RaN ou réserves).

Martinix10 a écrit :

Merci Ernest et Carignan99

Je lui ai présenté ce dossier mais il a semble t’il juste prit les chiffres et fait son analyse de son côté.
Je pense qu’il n’a surtout pas tout à fait compris l’ensemble de mes objectifs.

Avec cet investissement :

*Mon 1er objectif est de générer du Cash Flow afin créer une trésorerie. (C’est le cas)
*Le second est de se servir d’une partie de cette trésorerie afin de continuer d’investir en bénéficiant de capacité d’investissement en constante évolution. (c’est le cas)
*Le 3 ieme et l’essentiel pour moi dans cette situation, c’est d’être en mesure de pouvoir me verser des dividendes (tout en multipliant ce genre de placement) afin d’en faire mon activité principale quand cela sera possible. (c’est à priori le cas)

Donc le but n’est pas de créer des résultats négatifs avec l’amortissement, sinon effectivement il ne pourra pas y avoir de redistribution et le 3ieme objectif pas possible.

J’ai donc bien l’impression qu’il a simulé un montage en essayant d’éviter à tout prix l’imposition.
Il y a à priori une erreur d’interprétation de sa part.

Surtout contrairement à ce qu’il m’a dit, cet investissement semble bien être en accord avec les 3 objectifs cités ci-dessus.

Merci pour la précision concernant l’imposition sur les dividendes mais j’avais également bien pris en compte cela!

Si quelqu’un a une information contredisant ce qu’on vient de dire, je suis preneur pour éviter de faire une erreur

Bonjour,

D’après votre tableau et cela a été déjà dit, vous devriez pouvoir vous verser des dividendes une fois N+2 clôturé.

Cependant vous dites que l’EC ne vous a pas bien écouté mais peut être vous a-t-il très bien écouté. Vous dites vous même vouloir réinvestir:

Ceci dit, ce n’est pas un problème pour moi étant donné qu’à court terme (dans les 2 ans) je souhaite me servir de la trésorerie de la SCI pour réinvestir.

Qui dit réinvestissement en N+2, dit nouveaux frais en charge et dit de nouveau déficit.

Vu le montant des charges en année 1 je dirais que vous avez choisi de passer les frais d’acquisition en charge ?
Une piste et peut être de les intégrer a la valeur de l’immeuble afin de les repartir sur l’amortissement afin d’éviter les "down" de résultat à chaque acquisition.

Ce n’était pas péjoratif ma remarque! Et d’ailleurs je ne pense pas qu’il y ai eu erreur d’interprétation ni d’explication.

Selon vos explication et avec les chiffres que vous avez présenté à l’EC, en précisant que vous réinvestirai dans deux ans, il y a de grandes chances que vous ne puissiez pas vous verser de dividendes. Ou très peu.

Après il y a matière à optimiser le résultat selon vos objectifs en intégrant les frais d’acquisition à la valeur de l’immeuble.

Je ne le vois pas parler de Holding dans les messages.

Pour le reste les remarques sont pertinentes.

Vous avez evoqué la holding dans  votre présentation.
la question revient a " pourquoi prendre les div avant la mise en place du regime"

Pour cette création de patrimoine je me tournerais plutôt sur des SCI à l’IS et à terme une gestion plus globale avec une Holding en me diversifiant sur d’autres activités.

dans votre présentation.

Oui pour consommation les Div peuvent etre pris de la SCI IS directement si vous etes " deja " dnas l’optique de consommer la holding n’est peut etre pas nécessaire puisqu’il y a quand meme des frais supplementaires .

globalement tant que vous etes en phase d’investissement , les Div ne sortent pas de votre vehicule d’investissement.
si vous voulez creer une autre SCI , votre situation personnelle sera plus importante ( et peut etre avoir plus de cash a ce niveau serait interessant si vous avez des problemes de financement )
ma comprehension etant que vous voulez investir tres vite et arreter …
il faut a ce moment assurer vos arrieres avec la banque.

cdt

@Martinix10

Vous avez oublier de cocher la case CRL qui induit une taxe sur les revenus locatifs de 2,5 % pour les SCI non assujettis à la TVA

Dans votre cas c’est environ 950 € de CRL

Les analyses de Carignan et de Timinel notamment sont justes.

En fait, pour les sci is chez les EC, il y a plusieurs écoles ou façons de faire :

Des l’an 3 dans votre cas, le résultat est distribuable sur le papier et pas avant, on sera tous ok la dessus je pense.

Soit la sci garde la trésorerie en interne, soit elle distribue.

Si on distribue chaque année l’integralite, se pose la question de la revente du bien versus la VNC : sauf crise immo importante, au bout de 15 ans par exemple, en vendant le même prix que vous avez acheté 294 ke en gros vous aurez amorti 6x15 soit 90 ke donc une VNC de 204 et une PV de 90 taxable pour partie à 15%, le reste a 28 actuellement je crois.

Mon EC m’expliquait que dans le cas d’une distrib au fil de l’eau, les associés expliquaient ne pas avoir les fonds ou ne pas vouloir remettre au pot et certains évoquent alors un manque de conseil de l’EC.

Si on a cumulé la trésorerie (poste autres réserves)  ce qui permet de prendre des scpi par exemple en US en calant bien ses durées, il n’y a plus ce problème. Je pense que votre incomprehension avec l’EC vient de la, les 2 positions sont défendables.

Avez vous relu vos statuts, il est possible qu’il y ait quelques lignes la dessus peut être ?

@serenitis  j’ai bien considéré l’hypothèse pour une revente ou non. Et dans mon cas je souhaite investir sur du long terme. Je n’envisage pas forcément une vente. De plus si celà était le cas, je payerais des impôts de façon importante, j’en ai conscience mais je considère celà comme un manque à gagné sur le. prix de revente. En empruntant la totalité pour l’achat, ce seront le remboursement du capital par les loyers qui payeront cet impôt et je récupérerais quand même la plus grande partie. Dans ce cas là, c’est selon moi un bon problème, puisque partant de 0 aujourd’hui.

@Bernard2K

Par rapport à la durée d’amortissement, lui même m’a évoqué 30 ou 40 ans.
J’ai bien compris que c’est ici que la différence se faisait par rapport au résultat fiscal.
Vous avez entièrement raison et je suis en train de le comprendre avec toutes vos remarques, il est là pour faire de l’optimisation fiscale qui n’est pour l’instant pas mon objectif. Mon objectif est de sortir des revenus qui me serviront de levier pour faire d’autres investissements. Ca passe par une durée de crédit bancaire plus longue et un amortissement plus long également. Il me semble qu’il y a une tolérance fiscale là dessus et qu’on peut optimiser dans un sens ou l’autre en fonction des objectifs de chacun.

Concernant l’utilisation de l’outil de rendement locatif, il ne remplace pas un comptable. Et je lui ai bien expliqué que c’était dans ce sens là que je venais le voir.
L’outil me permet de choisir plus facilement tel ou tel investissement à confirmer auprès d’un EC. Je n’ai pas encore la connaissance nécessaire pour me passer de cela et aller voir le comptable sans me louper 9 fois sur 10  dans les projets que je lui présenterais. Ça aussi je pense qu’il a bien compris car il m’a dit que j’en savais quand même beaucoup pour un novice de quelques mois.

J’ai posé la question ici, justement parce que j’avais un doute sur son diagnostic et le fait que je me sois bien fait comprendre hier.
Croyez bien que je lui ai exprimé cette incompréhension mais je n’ai certainement pas réussi à me faire bien comprendre pour qu’il arrive là ou je voulais en venir.
Je ne rejette pas la faute sur lui.Il y a beaucoup de subtilités comptables que je ne maîtrise pas encore.

Je vous remercie néanmoins de votre retour et vos précieux conseils! C’est là ou ce genre de forum peut être pour moi hyper enrichissant!

-----------

Sinon je viens de mettre à jour certaines données à la suite de vos conseils.

Amortissement des frais d’acquisitions, CRL. dividende de 60 % des résultats après impôt et le reste en trésorerie société.

Dans ce scénario (même si le versement de dividendes ne se ferait pas dans les premières années pour les laisser dans la société ) c’est bien possible de récupérer des div grâce à la première année.

Je comptes aussi demander un différé de remboursement d’emprunt sur 2 ans qui me permettra d’avoir un peu plus de trésorerie d’entrée de jeu.



Encore une fois il y a peut être des choses aberrantes là dedans ou des choses à optimiser (mais en prenant compte mes 3 objectifs cités un peu plus haut).

MErci :-)

Dernière modification par Martinix10 (21/05/2019 22h10)

Martinix10 a écrit :

@serenitis  j’ai bien considéré l’hypothèse pour une revente ou non. Et dans mon cas je souhaite investir sur du long terme. Je n’envisage pas forcément une vente. De plus si celà était le cas, je payerais des impôts de façon importante, j’en ai conscience mais je considère celà comme un manque à gagné sur le. prix de revente. En empruntant la totalité pour l’achat, ce seront le remboursement du capital par les loyers qui payeront cet impôt et je récupérerais quand même la plus grande partie. Dans ce cas là, c’est selon moi un bon problème, puisque partant de 0 aujourd’hui.

@Bernard2K

Par rapport à la durée d’amortissement, lui même m’a évoqué 30 ou 40 ans.
J’ai bien compris que c’est ici que la différence se faisait par rapport au résultat fiscal.
Vous avez entièrement raison et je suis en train de le comprendre avec toutes vos remarques, il est là pour faire de l’optimisation fiscale qui n’est pour l’instant pas mon objectif. Mon objectif est de sortir des revenus qui me serviront de levier pour faire d’autres investissements. Ca passe par une durée de crédit bancaire plus longue et un amortissement plus long également. Il me semble qu’il y a une tolérance fiscale là dessus et qu’on peut optimiser dans un sens ou l’autre en fonction des objectifs de chacun.

Concernant l’utilisation de l’outil de rendement locatif, il ne remplace pas un comptable. Et je lui ai bien expliqué que c’était dans ce sens là que je venais le voir.
L’outil me permet de choisir plus facilement tel ou tel investissement à confirmer auprès d’un EC. Je n’ai pas encore la connaissance nécessaire pour me passer de cela et aller voir le comptable sans me louper 9 fois sur 10  dans les projets que je lui présenterais. Ça aussi je pense qu’il a bien compris car il m’a dit que j’en savais quand même beaucoup pour un novice de quelques mois.

J’ai posé la question ici, justement parce que j’avais un doute sur son diagnostic et le fait que je me sois bien fait comprendre hier.
Croyez bien que je lui ai exprimé cette incompréhension mais je n’ai certainement pas réussi à me faire bien comprendre pour qu’il arrive là ou je voulais en venir.
Je ne rejette pas la faute sur lui.Il y a beaucoup de subtilités comptables que je ne maîtrise pas encore.

Je vous remercie néanmoins de votre retour et vos précieux conseils! C’est là ou ce genre de forum peut être pour moi hyper enrichissant!

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Sinon je viens de mettre à jour certaines données à la suite de vos conseils.

Amortissement des frais d’acquisitions, CRL. dividende de 60 % des résultats après impôt et le reste en trésorerie société.

Dans ce scénario (même si le versement de dividendes ne se ferait pas dans les premières années pour les laisser dans la société ) c’est bien possible de récupérer des div grâce à la première année.

Je comptes aussi demander un différé de remboursement d’emprunt sur 2 ans qui me permettra d’avoir un peu plus de trésorerie d’entrée de jeu.

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 565555.png

Encore une fois il y a peut être des choses aberrantes là dedans ou des choses à optimiser (mais en prenant comptes mes 3 objectifs cités un peu plus haut).

MErci :-)

Re bonjour,

Je pense que vous avez bien synthétisé nos propos.

Cependant faites attention, car d’après votre tableau vous n’aurez pas la trésorerie nécessaire au paiement de vos dividendes.