Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ?

Bonsoir Jeremy,

J’ai un peu le sentiment que vous souhaitez "gagner" de l’argent avec des aides divers et variées.
Dans les aides, que ce soit l’Anah, l’Ademe, la conseil général, le conseil Régional, il n’y a jamais de "rentabilité".

L’aide est soumise aux revenus, plafond de ressources, etc…

Donc vous y avez droit si vous n’avez pas les moyens. C’est un peu caricatural mais tellement proche de la réalité et juste.

JeremyUvred a écrit :

Bonjour à tous,

Je viens solliciter votre expérience notamment auprès de ceux qui ont fait appel aux subventions de l’Anah (ou autres) dans le cadre d’une rénovation lourde de logement locatif :

Jusque la, pas de problème

JeremyUvred a écrit :

- est-ce intéressant niveau rentabilité sachant qu’ensuite les loyers doivent être encadrés ?

Ben non, vous devrez dépenser 10 000€ pour récolter 3 500€ max, voir plutot 2 500€, donc niveau "rentabilité"…

JeremyUvred a écrit :

- est-ce qu’il y a des "astuces" notamment pour tous les équipements permettant d’économiser de l’énergie pour avoir d’autres subventions ?

Même débat que ci-dessus, l’aide (CEE, Ademe…)  compense une partie de votre investissement.
De plus il faut avoir des détails sur vos travaux, comment vous donner des astuces sans connaitre dans quel état est le bien.

JeremyUvred a écrit :

Bref vous l’aurez compris, je cherche des expériences concrètes car je vais prochainement faire rénover un appartement brut de décoffrage (totalement vide, sans eau ni électricité actuellement mais le diagnostic énergétique est fait et s’améliorera forcément une fois la rénovation faite).

Merci !

Bon, pour des aides le DPE (Diagnogstic Performence Energetique)  est à faire avant tout, ensuite faire les travaux pour atteindre 250kwh/m²/an mini. En partant de locaux vide, y a du boulot.

Ensuite il faudra que votre locataire soit soumis aux conditions du niveau de ressources, donc sélectionner vos locataires (attention à la discrimination dans votre choix) suivant votre région (3 zones)
Ensuite vous devrez signer un contrat avec L’Anah pour… 9 ans. Choississez bien votre (s) locataire (s) parce que c’est pas gagné.

Pour faire simple,
- si votre locataire est "modeste" voir défavorisé, (moins de 48k€ de revenu si votre loyer est de 18€/m²/mois, sinon moins de 12 549€/an pour un loyer de 6€/m²/mois)
- votre bien est en péril ou en arreté d’insalubrité (RSD) ou encore sous "controle de décense" de la CAF
-  que vos revenus sont modestes
- que vous acceptiez de louer pendant 9 ans dans ces conditions
- que vous acceptiez de prendre un loyer de 18€/m²/mois pour Paris, Geneve, cote d’azur, ou de 6€/m² dans les autres régions
- que vous réalisez des travaux avec un objectif claire de réduction énergétique (l’Anah demande 230kw/m²/an pour démarrer)
- que vous payez vos fournisseurs et ensuite
- que vous terminez par un DPE pour valider l’eco-conditionnalité

alors oui l’Anah vous financera de 35% max du montant de vos travaux. Mais financer cela veut dire payez d’abord tous les fournisseurs et etre remboursé ensuite. Sauf pour le pret à T0

Sans oublier une TVA qui passera à 10% car là oublier le "je le fais moi même" ou "mon père est un maçon"

Les subventions sont un long fleuve tranquille,  pas rentables mais toujours bon à prendre.

.

PS, j’ai abrégé, tronqué, raccourci les regles car il me faudrait un site @ complet pour expliquer le fonctionnement des aides, subventions.. Anah, Ademe…  et encore je ne maitrise pas tout dans le domaine!

.

.

JeremyUvred a écrit :

Hmmm comme je l’indiquais le bien est vide et nu, donc oui il va y avoir de gros travaux et de grosses dépenses. Mon questionnement portait en fait davantage sur le bien-fondé de ces aides par rapport aux contraintes à assumer par la suite. Je connais les grands principes de ces subventions mais en pratique je ne sais pas si les délais sont longs, etc.

Impossible de donner un délais, ils sont variables suivant les régions, le temps d’instruction et les fond disponibles à l’Anah.

JeremyUvred a écrit :

Le DPE est forcément fait puisqu’il y a eu vente/achat. Et il sera aussi forcément amélioré puisqu’actuellement les fenêtre sont cassées, il n’y a pas d’isolation, pas d’électricité.

Concernant la DPE, ce n’est pas trop le problème. Cela se situe plutôt du coté de la performance énergétique qui doit être atteinte en fonction de la demande de l’Anah.

Il y a donc une photo avant, ce que vous avez fait et une photo après les travaux réalisés. Il compare, et vous devrez être inférieur au seuil minima (230kwh/m² ou 250kwh/m² ou …) en classe D ou E pour les 250..

Votre DPE est à combien en ce moment ?

JeremyUvred a écrit :

Avez-vous eu personnellement recours à ces subventions ?

Non, mais j’ai participé à des dossiers avec des clients dans le cadre de leurs travaux après une mise en péril et 3 déclarations d’insalubrités dont une émanant de la CAF.
Le résultat n’a pas toujours été concluant au vu des investissements.

Mais chaque cas est différent et aucun ne se ressemble.

.

Dernière modification par bascarol (21/11/2013 12h06)

"-  que vos revenus sont modestes"
Non Bascarol, la condition de revenu s’applique au locataire et pas au bailleur comme votre phrase semble laisser l’entendre…

Cependant Jérémy il vous faut aussi savoir, sans vous décourager:

- que vous devrez prendre un architecte, de préférence qui connaît les méandres et exigences ANAH, lesquelles sont parfois pas si complémentaires de celles de la ville ou de la région…
En effet, vous ne"ferez" pas tout seul.

- la tonne de paperasse demandée est parfois proprement hallucinante, avec des redites, des pertes, l’impossibilité parfois de parler à quelqu’un intuitu personae, une instruction sur dossier et pas sur terrain…

- enfin depuis deux ans, l’ANAH semble tout faire pour soit refuser les paiements de subventions qu’elle avait initialement accordées, pour des motifs futiles, fallacieux, voire injustes, lorsque par exemple les locataires sont en place avec des loyers modérés…. voire réclamer la restitution des sommes !

- sans vous décourager, ce fut plus simple par le passé, et des recours devant les juridictions compétentes sont depuis peu intentés ,devant la rupture unilatérale des engagements, de leur part.

Bref, emprunter à 3,20% pour rénover et accessoirement toucher des subventions qui peuvent dépasser les 35% peut être attractif, mais préparez vous à une guerre des nerfs…

J’ai cependant fait de belles affaires, mais vous aurez compris que je pense qu’il faut jalonner le terrain avec les organismes, au préalable.

Et quand bien même.

Bon courage et que la chance soit avec vous.

sven a écrit :

"-  que vos revenus sont modestes"
Non Bascarol, la condition de revenu s’applique au locataire et pas au bailleur comme votre phrase semble laisser l’entendre…

Exact, merci d’avoir corrigé.
Mais je sous-entendais surtout, que l’anah a vocation à aider les personnes avec peu de ressources, pas un investisseurs, si vous voyez ce que je veux dire.
Il faut donc orienter son discours lors des entretiens. Enfin cela dépend aussi de son interlocuteur.

sven a écrit :

Cependant Jérémy il vous faut aussi savoir, sans vous décourager:

…

Bon courage et que la chance soit avec vous.

Vous avez raison de soulever la paperasserie, les négociations laborieuses, mais le problème du retour en arrière de l’anah, réside surtout sur l’engagement des symboles :

- avoir un locataire à bas revenu pendant 9 ans mini.
- Trouver un locataire et s’assurer que c’est bien SA résidence principale
- Loyer fixé par l’anah
- le bailleur s’engage à louer à des ménages dont les revenus sont inferieur au plafond de ressources fixés par l’anah
- L’encadrement strict des loyers
etc..

Je pense que sur 9 ans il est difficile de maintenir ces objectifs, donc un retournement de la situation et les avantages liées deviennent vite un problème. Faut intégrer et gérer le risque comme vous l’expliquez bien.

Quelques liens pour aider:
Engagements des bailleurs

Encadrement des loyers

Engagements sur les ressources de son locataires

Formulaire d’engagement du bailleur à lire

.

Je relance ce sujet en y ajoutant quelques interrogations.

Je vais prendre rendez vous avec l’agence nationale de l’amélioration de l’habitat locale qui mène une opération conjointe avec la municipalité. (aide de 35 à 55% pour les bailleurs)

A votre connaissance, l’Anah a-t-elle un lien avec les services des impôts foncier?

Les surfaces et les éléments de confort sont ils réévalués?

Pour quelqu’un qui optimise en faisant lui même et en ayant son propre réseau d’artisans non certifiés, Il est fort probable que l’avantage soit effacé par les nouveaux niveaux de coûts.

Il en est souvent ainsi dans ce qui est "aidé" fiscalement…

Petite question cricri,  combien de temps s’est il passé entre votre dépôt de dossier et la validation de ce dernier par l’anah ?  J’ai cru comprendre qu’il ne fallait en aucun cas commencer les travaux avant,  pouvez vous me le confirmer ? Autre question,  si j’ai déjà un maître d’oeuvre que je souhaite faire travailler,  peut on le faire ou imposé t-il celui qu’ils souhaitent
Merci d’avance

Bonjour Cricri,
Votre retour est très intéressant.

En cours d’acquisition d’un immeuble à rénover et diviser totalement, je m’interroge également sur l’opportunité de passer par l’ANAH pour subventionner les travaux.

Comme vous le dites justement, il y a un arbitrage à opérer entre l’obtention des subventions et le plafonnement des loyers d’une part, et le surplus de loyers permis en se passant de l’ANAH, effet d’autant plus fort que les surfaces sont petites.
A coûts de travaux égaux, la bonne approche financière consiste à calculer la VAN des surplus de loyer obtenus chaque année en loyer libre (effet sur les flux) et de la capitalisation du surplus de loyer final par le taux de capitalisation attendu à la revente de l’immeuble (effet sur le capital), et de la comparer à la VAN des subventions.
L’analyse tient ainsi compte de l’effet temps de l’argent, et valorise le principal avantage des subventions qui est celui d’empocher immédiatement 35% à 50% des travaux en fonction des situations (et le BFR apprécie).

Ma question est la suivante : l’hypothèse de coûts de travaux égaux qui sous-tend l’analyse est-elle vraiment raisonnable ?
De votre expérience personnelle, à combien peut-on évaluer le surplus de travaux lié au recours à l’ANAH en %, et sur quels postes ? (main d’oeuvre : entreprises RGE vs autoentrepreneurs pour les travaux les plus simples par exemple ? matériaux : matériaux imposés vs choix de matériaux libres, avec la possibilité, comme vous le faites, de faire vos emplettes durant les soldes, en ventes-privées, ou en négociant les invendus, etc. ?)

Et la subvention de l’ANAH arrive quand tout est payé et elle n’est pas garantie ( du moins en théorie) .
Dans la pratique, je ne sais pas mais ça m’avait calmé tout de suite.

Bonjour,

Désolé d’avance si c’est un peu hors sujet mais je n’ai pas trouvé d’infos à ce sujet sur le site.

Je souhaiterais donc savoir comment faites vous pour promouvoir votre logement une fois qu’il est terminé et conventionné ANAH? Est ce que vous placez votre annonce directement en agence ? Ainsi que sur un site internet classique comme on pourrait le faire pour un appartement dans conventionnement ?

Ici, je me place non pas du côté investisseur mais plutôt du côté locataire qui recherche un bien spécifiquement conventionné ANAH. Est ce possible ? Il me semble que ce type de bien, à loyer modéré à faible, n’est pas très visible. Mon père étant dans cette situation je me renseigne auprès de vous et vous remercie d’avance pour vos réponses.

Suite à un message sur une évaluation de réputation, je me permets de préciser un point qui pourra peut être aider certains.

Les conventions Anah « récentes »  ne prévoient pas de mécanisme de tacite reconduction, la poursuite de l’engagement (et le bénéfice des avantages fiscaux qui y sont attachés), au-delà de la durée initiale, nécessitant alors un avenant. Il n’y a donc pas de dénonciation à terme à réaliser.

Néanmoins, la durée du conventionnement et les conditions de son expiration doivent figurer sur le document d’engagement souscrit initialement. Mieux vaut vérifier…

Source : Guide du conventionnement

NB : les services de l’ANAH sont bâtis sur els effectifs des DDT : vous gagnerez du temps en les contactant en direct.

Il est préférable de leur demander s’ils ont encore des fonds à distribuer, l’enveloppe étant annualisée. Suivant le cas, votre dossier sera traité +/- rapidement. Enfin, un contrôle est possible en fin de chantier (rien de bien terrible).