Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3)

Ce sont les précision dont j’avais besoin pour le calcul de ma rentabilité, je vais de toute façon louer en meublé, après, je pense que le mieux a faire serait de le meublé directement, puis de retirer quelques éléments dont le locataire ne veux pas dans le logement car il dispose déjà des siens, ce serait une bonne idée non?

Pour la location meublé, j’avais estimer 200 euros de cash flow net par mois… vu le nombre important de choses déductibles à ce régime? En utilisant le site rendementlocatif au régime BIC au réel, il m’affiche une rentabilité net de 9,2% après impots en utilisant vraiment les même critères que ci-dessus.

Je récapitule les infos importantes du projet :

Prix d’acquisition total : 75 000 euros (bien + frais agence + notaire + travaux + frais bancaires)
Apport personnel : 6000
Loyer prévisionnel HC : 600
TF : 450
Comptable : 500
PNO : 100
Charges propriétaires : 250
Crédit mensuel : 345 assurance comprise

1) Je ne compte pas le montant des meubles prévu approximatif dans mon calcul dans l’ordre de 3000 euros pour la vaiselle, lit, dressing… pour voir large

2) Ce ne serait pas mieux d’enlever les 6000 euros pour calculer ma rentabilité? Sachant que les 345 euros de mensualités sont calculées justement par rapport a un cout total de crédit d’environ 69 000 euros et non pas de 75 000..?

3) A savoir que une fois le bien rénové, il n’y aura plus aucun travaux avant plusieurs année car je vais vraiment tout refaire, sol, plafonds, cuisine, SDB, peinture, les fenêtres sont en PVC changées il y a - de 10 ans, le seul frais à prévoir dans les dix prochaines années seront facade et chaudiere

La rentabilité doit se calculer sur le coût total du projet.

C’est votre gain annuel sur le coût de l’opération.

Si vous avez un apport de 100%, c’est un gain en cash uniquement.

Si vous financez tout ou partie du projet, c’est un gain en amortissement du crédit et éventuellement en cash.

Plus vous empruntez, plus le gain est en amortissement de crédit.

Mais la rentabilité nette reste la même (modulo le coût de l’emprunt qui varie en fonction de la somme empruntée et de la durée de financement).

Bonjour,

Effectivement, en cours de rénovation !

Concernant la revente tout d’abord. Avez vous déclaré cet appartement comme étant votre RP le temps des travaux ? Car si ce n’est pas le cas, vous aurez une PV importante à régler au fisc, d’autant plus que vous avez réalisé des travaux vous même. Le calcul de la PV sera réalisé sur le prix d’achat. Tout n’est pas perdu toutefois, car si cela n’a pas été le cas jusqu’à présent, cet appartement peut devenir votre RP durant quelques mois avant d’être mis en vente pour éviter la taxation sur la PV l’année prochaine par exemple.

Concernant la possibilité de louer en meublé. Bien souvent, les gens ne savent pas que cela signifie et peuvent prendre peur en voyant la mention "appartement meublé". Avez vous essayé de mettre une annonce sans préciser qu’il s’agit d’un bail meublé ? Y-a-t-il une meilleure demande en nu? Rien ne vous empêche de faire un bail meublé en retirant quelques éléments de mobilier que vos locataires ne veulent pas. Mais attention, il y a un mobilier minimum pour un bail meublé (matelas, nécessaire pour le ménage, etc) Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance et il doit figurer sur votre état des lieux. A vous de voir comment vous pouvez procéder avec vos futurs locataires.

Concernant le manque de demandes. Est-ce lié à la période ? A une offre (momentanée?) trop abondante dans votre ville ? A un prix trop élevé ? Pour l’équivalent de votre loyer, vos locataires potentiels peuvent ils trouver un bien à acheter ?

dalki a écrit :

Concernant la revente tout d’abord. Avez vous déclaré cet appartement comme étant votre RP le temps des travaux ? Car si ce n’est pas le cas, vous aurez une PV importante à régler au fisc, d’autant plus que vous avez réalisé des travaux vous même. Le calcul de la PV sera réalisé sur le prix d’achat. Tout n’est pas perdu toutefois, car si cela n’a pas été le cas jusqu’à présent, cet appartement peut devenir votre RP durant quelques mois avant d’être mis en vente pour éviter la taxation sur la PV l’année prochaine par exemple.

Concernant la possibilité de louer en meublé. Bien souvent, les gens ne savent pas que cela signifie et peuvent prendre peur en voyant la mention "appartement meublé". Avez vous essayé de mettre une annonce sans préciser qu’il s’agit d’un bail meublé ? Y-a-t-il une meilleure demande en nu? Rien ne vous empêche de faire un bail meublé en retirant quelques éléments de mobilier que vos locataires ne veulent pas. Mais attention, il y a un mobilier minimum pour un bail meublé (matelas, nécessaire pour le ménage, etc) Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance et il doit figurer sur votre état des lieux. A vous de voir comment vous pouvez procéder avec vos futurs locataires.

Concernant le manque de demandes. Est-ce lié à la période ? A une offre (momentanée?) trop abondante dans votre ville ? A un prix trop élevé ? Pour l’équivalent de votre loyer, vos locataires potentiels peuvent ils trouver un bien à acheter ?

Bonjour,

Alors pour plus de précisions on va dire que sur 18K j’ai environ 3K sans factures.

Ensuite pour l’annonce je n’ai pas essayé effectivement, le mobilier minimum pour la location meublé est présent (sauf les lits) sinon j’ai tout ce qui est nécessaire pour un bail meublé

concernant l’imposition j’ai entendu qu’il existe une éxonération si on a été locataire pendant 4 ans et que les profits de la plus value seront utilisés afin de financier une résidence principale?

Surin a écrit :

Concernant la vente en tant que RP, vous avez investi à crédit et la description apparaît dans l’emprunt ainsi que dans l’acte notarié, si l’emprunt n’est pas destiné à une acquisition de RP, oubliez la vente en RP.
Vous paierez des impôts sur la plus-value et ça restera une opération positive, c’est à calculer une fois déduit ce que vous pourrez déduire en travaux, attention, en faisant des économies parce que vous vous y connaissez, vous n’avez certainement pas optimisé cela dans le cadre d’une revente à court terme donc il ne faudra pas être trop ambitieux.

Justement je n’ai pas fait énormément de travaux sans factures

A priori oui selon conditions voir deuxième cas.

PS ce que voulait dire Surin (je pense) c’était que si vous aviez payé la MO d’artisans vous auriez eu autant à déduire.

Que doit on en conclure?

Que vous avez aussi des factures de main d’oeuvre?

Mettez une annonce en nu afin de voir si il y un effet époque ou un effet meublé.

Le prix du loyer est resté le même depuis les annonces tests?

Au pire vous pourrez répondre que vous avez déjà un locataire potentiel, ou expliquer que vous souhaitez le louer avec un minimum de meubles.

Philref92 a écrit :

Mettez une annonce en nu afin de voir si il y un effet époque ou un effet meublé.

Le prix du loyer est resté le même depuis les annonces tests?

Au pire vous pourrez répondre que vous avez déjà un locataire potentiel, ou expliquer que vous souhaitez le louer avec un minimum de meubles.

Effectivement le prix du loyer est resté le même depuis tous les test, je vais essayer de baisser le prix, je suis actuellement au niveau du marché niveau prix, je n’ai pas de parking avec le bien donc je pense pouvoir baisser un peu, sans non plus bradé le loyer..

Bernard2K a écrit :

Je ne me prononce pas sur les méthodes pour louer et sur l’opportunité de persister à louer, d’excellents avis vous ont déjà été donnés à ce sujet.

Si vous voulez revendre :
1) gardez bien la preuve de vos efforts pour louer. Imprimez et archivez annonces, mails reçus, prenez des notes des demandes orales… Pour prouver qu’il n’y avait pas l’intention spéculative, vous devez pouvoir prouver que votre intention était de louer, que vous avez essayé avec la meilleure foi du monde, et que vous avez échoué à le faire.

2) revendez. Empochez votre PV et payez votre imposition là-dessus sans état d’âme, puisque vous n’avez pas le choix.

3) évitez de faire un autre achat-revente dans les années à venir (10, voire 15 ans), sinon vous risquez la requalification en marchand de biens.

Ce qu’il faut savoir, c’est que vous pouvez être requalifié en marchand de biens lorsque sont réunis deux éléments :
- intention spéculative (c’est à dire l’intention de revente présente dès l’achat)
- l’habitude (c’est à dire une multiplicité d’opérations, qui, comme le pluriel, peut commencer à deux).

En théorie, cette première opération n’est pas requalifiable du fait du manque de l’intention spéculative. Même si par exemple vos opérations n°2 et 3 étaient des opérations de MDB caractérisées, et que le redressement était donc parfaitement pertinent sur les opérations n° 2 et 3, la première ne devrait pas y être adjointe.
MAIS ce qu’il faut retenir, c’est que avoir raison devant le juge au final ne veut pas dire qu’on ne s’est pas pris d’abord un redressement. Ce n’est pas parce que les Impôts ont tort qu’ils ne vont pas essayer. En effet, pendant des années, ils ont appliqué "habitude DONC intention spéculative". Ils considéraient qu’ils n’avaient pas besoin de prouver l’intention. Le juge les a repris sur ce point, mais ce n’est pas certain qu’ils ont bien compris la leçon. Donc, dès lors que vous faites deux achats-reventes dans un délai "pas trop long" (qui peut tout de même faire quelques années), vous avez un risque non nul de requalification. Risque faible peut-être, mais pas nul.

C’est ce dont il faut être conscient : avec cet achat-revente, vous inscrivez "1" sur le compteur des achats-reventes. Si vous en faites un deuxième, vous inscrivez "2" sur ce compteur, donc le début du pluriel, donc le début du risque.

Je vais prendre vos conseils en compte, je vais encore essayer quelques test concernant le prix du loyer et ensuite je vais juger en fonction de la situation, je n’ai pas la corde au cou et j’ai appliqué un différé, je peux me permettre encore un peu de temps avant de prendre une décision finale.

Peut être que je suis trop pressé je n’en sais trop rien, en tout cas je ne peux pas me permettre de trop baisser le loyer au risque d’attirer certains mauvais payeurs ou tout simplement de ne pas être assez rentable.

Je vais modifier de stratégie grâce à vos conseils, je vous tiendrai informé dans les prochaines semaines