Bazoom [Dresden] : étude de cas immobilier (achat d'un appartement occupé en duplex)

Deux propositions d’un courtier pour 10 et 15 ans, cela donne:

10 ans
Interets 1,26%
Mensualité: 468€
Durée théorique 25 ans environ
Somme dûe à la fin des 10 ans: 75000€
Effort d’épargne mensuel les deux premières années: 175€
Effort d’épargne mensuel les trois années suivantes: 117€

Il est possible de changer deux fois le "taux de remboursement" qui a un impact sur la durée "théorique de rembourse" et la mensualité, sans frais. J’ai demandé s’il était possible de le diminuer (à une durée théorique de remboursement de 30 ans), pour faire baisser l’effort d’épargne à 100€. S’il reste fixe, le restant dû serait de 83.700€ au bout de 10 ans. Je pense le faire monter au bout de quelques mois quand ma femme commencera à travailler!

Simulation avec un taux fixe pendant 15 ans:
Interet 1,77%
Mensualités: 520€
Durée théorique 23,5 ans environ
Somme dûe à la fin des 15 ans: 47700
Effort d’épargne mensuel les deux premières années: 226€
Effort d’épargne mensuel les trois années suivantes: 167€

En baissant le taux de remboursement, l’effort d’épargne est de 158€ et le montant restant dû de 62.300€.

Je m’interroge donc sur:
- La durée d’engagement du taux d’interet.
- Le taux de remboursement que je dois choisir au début.

En cas de revente au bout de 10 ans au prix du marché actuel (2500€ le m²), un loyer augmenté deux fois de 15%, et la première hypothèse de financement (taux de 1,26, durée théorique 25 ans, taux fixe pendant 10 ans): J’aurai mis 11200€ en effort d’epargne, et il me resterait 75000€ à rembourser, et la vente me rapporterait environ 160000€ non imposés.

Bonjour Pnacarde,

Je me permets quelques remarques liées à mon expérience berlinoise, nous sommes presque voisins, j’habite Berlin depuis huit ans désormais et je pense que les problématiques sont comparables.

Même si effectivement une augmentation de loyer est possible, les locataires contestent volontiers.  Et s’il n’y a pas eu de travaux de rénovation dans l’immeuble et/ou l’appartement, très souvent ils obtiennent gain de cause.
Les Mietverein sont au taquet à Berlin, de plus certaines entreprises se spécialisent dans la récupération du "trop-payé" par rapport au prix moyen ex: Wenigermiete.
De plus, nous avons le Mietendeckel qui a pour objectif de freiner l’augmentation galopante des loyers ( + 40 % en  5 ans).

Il me semble d’ailleurs que certaines manifestations ont lieu récemment à Dresde concernant le prix es logements.

Est-ce que le locataire actuel a un Wohnrecht ? Souvent quand on achète un appartement loué il y a un droit d’habitation qui dans le pire des cas est à vie mais plus probablement autour de 10 ans. Et dans ce cas là, vous ne pouvez pas résilier le bail.
Ici les gens restent le plus longtemps possible dans leur appartement.

Bref la décote sur l’appartement est peut-être en adéquation avec un locataire difficilement
indélogeable et qui contestera vos augmentations de loyer. Soyez vigilent et n’hésitez à demander conseil avant de signer pour éviter les mauvaises surprises.

Je crois qu’il faut avoir une approche patrimoniale, espérer une belle plus-value (comme vous je pense que Dresde a beaucoup de potentiel) et se contenter d’un rendement moyen.
Ou alors acheter un vieil appartement et tout rénover à l’intérieur. C’est la solution pour booster le rendement de façon significative.

A mon avis le taux fixe à 10 ans est plus intéressant et comme cela correspond à une plus-value non taxée, cela me parait pertinent.
Est-ce que vous avez la possible de faire des remboursements partiels  (sondern Tilgung ) ? Normalement c’est pourcentage de la somme due ( env 5 %) et votre offre de crédit doit le préciser.
Avez-vous pris une assurance décès à part (Risikolebenversicherung) ? Sinon en cas de décès,  les dettes iront à votre compagne. Même si le coût est relativement minime, il faut le prendre en compte.

En espérant que ces commentaires vous aident à y voir plus clair.

Bonjour amis expatriés!

À mon voisin Berlinois:
J’ai bien étudié les possibilités de modifications de loyer. Il y a effectivement des contestations régulières à Dresden, y compris en ce qui concerne les augmentations de loyer (même si c’est une des villes ou les loyers sont les plus bas!).
Les règles qui ont cours sont, comme je l’écrivais, augmentation max de 15% sur 3 années glissantes, et dans le champ donné par le Mietspiegel (calcul un loyer moyen selon différents critères puis une fourchette basse-haute avec un intervalle de -/+13%).
Dans le bail signé par le locataire, le prix du loyer est indiqué, et directement après, une augmentation qui aura lieu un mois après la signature du bail. Je ne sais pas si c’est le propriétaire qui a fait ainsi, ou le locataire pour se prémunir d’une hausse, qui a demandé à payer un premier loyer plus faible? Je ne sais pas pourquoi le propriétaire aurait accepté alors, car le prix se situe en dessous du loyer moyen donné par le Mietspiegel.
Cela est pris en compte dans la simulation, la première augmentation de loyer ne peut avoir lieu que dans deux ans, et ramenerai le loyer légèrement au dessus du loyer moyen pour 2019 (à voir selon le nouveau qui sortira en janvier!).
Je n’ai pas de certitude mais forte probabilité que les locataires soient étudiants vu l’ameublement et la déco. Le locataire a par ailleurs dû donner des garants. M’enfin ce n’est pas une garanti de changement de locataire prochainement, les allemands ayant une facheuse tendance à faire des études À rallonge hahaha!

Le bail stipule qu’une résiliation n’Est pas possible la première année (maitnenant écoulée) mais possible par le proprio et le locataire par la suite avec un préavis de 3 mois.

Je n’ai donc pas décelé d’arnaque ou d’entraves légales à l’augmentation du loyer! Je pense que la raison du prix faible est la limitation de deux ans avant la prochaine augmentation et / ou un besoin urgent de liquidité pour le vendeur, peut etre wegen Corona?

J’ai donc potentiellement un rendement moyen / correct avec la possibilité d’une belle plus value. J’insiste sur le point que le quartier est au tout début d’une période d’effervescence et très prisé, moi même y habitant depuis mon arrivée!

Je pense prolonger la durée du crédit À douze ans pour pouvoir revendre tranquillement au bout des dix ans.

Possibilité de modifier deux fois le % de remboursement (donc le montant de la mensualité) en cours de crédit, ainsi qu’un remboursement exceptionnel sans frais par an, jusqu’à 5% comme vous le dites. Donc relativement flexible, d’ou l’interet d’avoir une menusalité plsu faible que dans ma simulation (3,5% = environ 29ans de durée théorique).

J’ai questionné l’organisme de crédit j’attends une réponse, dans tous les cas je souscrirai à une assurance oui!

Vous parlez d’Experience Berlinoise mais ne vois pas mention de bien immobilier dans votre présentation, j’attends volontiers un peu plus de détail sur votre présentation sur vos expériences immobilières gemaniques!

A mon voisin un peu plus éloigné des Pays-Bas:
Topo sur les impots is coming soon (peut etre demain!)

Offre d’achat envoyée ce jour, pour 110.000€. J’ai demandé une réponse de principe rapide "pour savoir si je dois prolonger la durée de l’offre de ma banque". Si l’offre est déclinée, je proposerai directement 119.000€.
L’agence m’a informé que 7 autres visites avaient eu lieu (info datant de vendredi 23.10). Il s’agit de visites virtuelles.

Je fais du forcing pour avoir une vraie visite, habitant juste à coté (et je pense que de toute façon un acheteur vraiment intéressé ne se contentera pas d’une visite virtuelle…)

J’ai eu d’autres offres, toujours au taux de 1.26% sur 10 ans, avec un taux de remboursement de 3.0%.

Si l’offre est acceptée, le cash-flow sera négatif de 95€ les deux premières années, de 37€ les trois suivantes puis positives de 32€ pour la suite avec les hypothèses précédement citées.

Sur une période de 10 ans cela donnerait: 1700€ d’effort d’épargne, 5800€ d’impots (grosse estimation), 75000€ de crédit restant, une vente estimée à 178.000€, soit un bénéfice de 95.000€.
A titre de comparaison grossière: Si l’apport est placé avec un rendement de 5% et que j’y ajoute : soustrait l’effort d’épargne / le gain de loyer, la somme obtenu au bout de 10 ans est d’environ 25600€.

Si l’offre est refusée et que j’acquiers le bien à 119.000€, le CF serait de la même manière: -128€ => -68€ => 0€.
Sur une période de 10 ans cela donnerait: 5515€ d’effort d’épargne, 5800€ d’impôts (grosse estimation), 81.000€ de crédit restant,  soit un bénéfice de 85.000€.
La même comparaison donne environ 30.000€ en plaçant l’apport et le CF.

Tout ceci sera doublé d’une assurance décès dont le cout est estimé entre 5€ et 10€ par mois, le prêt n’incluant pas d’assurance.

Je remarque quand même que les banques allemandes sont bien plus chères que les banques françaises…

Bonjour Bernard.

Je suis vos publications sur tous les sujets immobiliers avec grand intérêt, et suis donc content que vous interveniez sur ma file (même si ce n’est pas très agréable à entendre! )

Concernant le ticket de loto / investissement: Je comprends tout à fait. Cependant plusieurs éléments m’ont fait penser que l’investissement était intéressant:
- Le prix bas par rapport au marché
- La dynamique de la ville en général
- La dynamique du quartier en particulier
- La fiscalité

- Le prix par rapport au marché: Il y a forcément une raison, vous avez tout à fait raison. Je vois deux raisons possibles. La première, le COVID, le proprio aurait besoin de fonds rapidement. La seconde, plus "tangible". Le loyer ne peut être augmenté que dans deux ans. Il est actuellement inférieur au prix du marché. Une fois augmenté il sera à peine dans la moyenne (sans tenir compte de l’évolution des prochaine années) sans possibilité d’augmentation de nouveau pendant 3 ans. En quelque sorte, le prix de l’appartement a été calé sur le rendement moyen du quartier, en baissant le prix de vente. Accessoirement, les biens occupés sont toujours vendus un peu moins cher.

- La dynamique de la ville: Dresden c’est la 4ème ville d’Allemagne en superficie et la 11ème en population. C’est une des villes d’Allemagne avec le plus haut taux de fécondité. Le m² coute en moyenne 2300€ à Dresden. Les 10 premières villes ont des prix moyen entre 3000-5000€. L’est rattrape petit à petit son retard.

- La dynamique du quartier: Difficile d’en témoigner autrement que par le quotidien, les chantiers partout, les projets d’agrandissement de tram, etc…

- La fiscalité allemande est particulièrement intéressante pour l’immobilier car la vente n’est plus taxée à partir de 10 ans. Si je louais avec un rendement de 8% pour le même montant, je me prend de plein pot l’impôt sur le loyer. Je touche environ 10800€ dont environ 3000€ partent en impôts. Même en plaçant ces 7800€ pendant les dix années, au moment de les rerecupérer, je repaie une éventuelle taxe dessus sur la plus-value… L’appartement a un rendement plus faible, mais une plus-value potentielle importante, qui ne sera pas taxée.

- Concernant la visite: L’immeuble est à quelques m de chez moi, je sais donc qu’il n’y a pas de fissures sur les façades. C’est un élèment important, qui fait que je connais très bien le quartier, son potnetiel, son dévellopement, etc. J’ai fait la visite virtuelle proposée par l’agence (COVID oblige j’imagine) et fait donc du forcing pour avoir une visite sur place le plus vite possible. L’offre faite est non engageante et sous réserve de la visite. Mais cela me permet d’avoir déjà une idée, si le propriétaire refuse l’offre à 110.000€ comme je le pressens, je gagne une semaine. S’il l’accepte, je suis toujours libre d’ajuster mon offre suite à la visite.

J’ai lu sur le forum différents sujets qui traitent de l’immobilier de rendement ou patrimonial. J’y vois une certaine analogie avec la bourse, l’avantage des intérêts composés, les valeurs de rendement et de croissance. Et si la conclusion est la même, ce serait: diversifier le portefeuille. C’est pourquoi, avant de faire une offre de vente, je me suis assuré que les organismes de crédit accepteraient de me suivre pour un second bien, dans une petite ville à coté de Dresden, sur un bien ou le montant des travaux représente 20-25% du prix d’achat, et un rendement brut d’environ 7% (bon ok c’est pas encore la folie par rapport à d’autres!)

Ces arguments vous semblent-ils recevables et cohérents, ou je fais complètement fausse-route et me suis auto-convaincu de l’intérêt de l’investissement? Un rendement de 4% devrait-il etre un no-go direct même avec les élements ci-dessus?

Je rejoins Bernard2K : votre enthousiasme et une certaine confusion (je ne pige pas bien les emprunts de dix ans pendant 25 ans ?) associée à une grosse part d’auto conviction donne un air de déjà vu et peut, pardonner moi, favoriser l’inertie.
Je note que vous ne rationalisez pas votre réflexion par une analyse un peu poussée genre forces/faiblesses du projet. Ne lister que les forces en biaisant lorsque nécessaire les faiblesses n’aide pas la prise de décision (exemple ne voir dans un loyer bas qu’un potentiel enthousiasmant d’augmentation).

Si j’ai pigé (mais pas sûr, ce n’est pas clair) il y a un nouveau bail avec locataire en place à un prix très inférieur au marché (bail apparu pour vendre ?). Au lieu de cogiter aux envolées du loyer dans un an, deux ans, 5 ans, je chercherai à savoir pourquoi a été négociée cette décote, pas à l’imaginer et encore moins à imaginer une situation arrangeante.
Notez par ailleurs que vous estimez des hausses de loyer mais pas de hausses des charges et coûts.
Vous acceptez la faiblesse du rendement actuel malgré un prix de vente lui aussi décoté en imaginant là encore le motif de vente du vendeur (même si savoir réellement les motivations objectives d’un vendeur n’est pas toujours facile).
Vous tronquez les chiffres en intégrant dans vos calculs les charges locatives dans le loyer ; sauf erreur de ma part, les charges de copro sont de l’ordre de 2500 € par an ce qui est élevé voire très élevé (mais on ne connaît pas le niveau de standing et équipement de l’immeuble).

Toujours dans une perception enthousiaste, vous évoquez la dynamique des constructions du quartier comme favorable à une plus-value. C’est possible, je ne connais pas ce marché. Mais ces constructions sont peut-être une concurrence forte par rapport à votre bien. Exemple : luminosité, insonorisation, parking, disposition des pièces.
Avez-vous fait une analyse de la concurrence ?
Enfin, si la perspective de plus-value vous pousse à acheter dans l’urgence, ça reste en général un pari hasardeux qui plus est dans un contexte économique et sanitaire pour le moins extrêmement tourmenté.

Bref  : ce serait moi, je souhaiterai que l’on m’aide à atterrir.
Rendement riquiqui, potentiel d’amélioration du rendement très hypothétique.
Quid des charges et gestion de la copro ?
Quid de la concurrence ?
Quid des décotes loyer et prix de vente ?

Un petit peu de travail qui vous confortera dans votre décision… ou pas.

Bonjour,

J’ai conscience des inconvénients de l’invesitssement, et dire que ce n’est pas agréable à entendre ne signifie pas l’oculter. Si on appuie sur une coupure ca fait mal, même si on sait très bien qu’on a une coupure!
C’est d’ailleurs pour cela que je présente l’étude de cas, pour avoir d’autres avis sur la question : les avantages compensent-ils les inconvénients ou non.

Concernant les points mentionnés par Range2: Je comprends que ce ne soit pas très clair. Les allemands, même s’ils sont nos voisins, fonctionnent très différement pour certaines choses, par exemple les crédits immobiliers.

Voilà comment fonctionne un crédit immobilier:
- Variable 1: Le montant
- Variable 2: Le taux d’intéret
- Variable 3: La durée pendant laquelle le taux d’interet est convenu (=la durée pendant laquelle le remboursement est fixe).
- Variable 4: Le taux de remboursement (qui determine la mensualité et la "durée théorique").

Par exemple, avec un taux de remboursement de 3%, je devrais rembourser pendant environ 28 ans pour rembourser la totalité du montant.
Sauf que le contrat ne dure que 10 ans (par exemple). Donc au bout de 10 ans je dois une certaine somme, et je peux refinancer le pret avec un nouveau taux d’interet, de remboursement etc.
Voilà ce que signifie rembourser pendant 10 ans avec une durée théorique de 28 ans.
Le principal inconvénient c’est que dans dix ans je devrais peut etre payer un taux d’interet beaucoup plus élevé.
L’avantage c’est que cela peut faire beaucoup baisser la mensualité. Avec un taux de remboursmenet de 2,5% (ce qui est assez courant), cela reviendrait à une durée d’emprunt de 32,5 ans, ce qu’une banque francaise ne ferait jamais (ou je me trompe?). Notons qu’il y a aussi la possibilité de prendre une durée d’engagement plus longue (15 ans par exemple) mais les taux d’interets sont sensiblement plus élevés (passent de 1,26 à 1,77% dans les offres que j’ai reçu).

Le bail a été signé il y a 15 mois, donc pas de lien entre le bail et la vente. Le prix de location était de 5,5€/m² et le bail précisait qu’un mois après le loyer passerait 6,3€/m². Le loyer moyen il y a deux ans était d’environ 6,5€-7€.
La seule réponse obtenue de l’agence sur le loyer etait que tout figurait dans les documents. Je n’ai pas de contact direct avec le propriétaire.

Les charges payées par le locataire sont (évidemment) déduites des loyers percus et ne sont pas prises en compte. Les charges mensuelles sont la ligne "Hausgeld", les charges recupérables sont la ligne "umlegbare". La différence donne les charges non récupérable. Desolé pour le jargon allemand, il m’arrive de placer les mots allemands sans le vouloir…

Concernant les charges:
Charges payées par le locataire:
NEttoyage de la rue, taxe fonciere: 15,03
Ordures ménagÈres: 85,54
Electricité: 27,79
Assurance: 249,34
Eau de pluie: 40,02
Eau chaude: 678,30
Salaire du Hausmeister (un habitant qui gère l’immeuble): 337,39

Charge exceptionnelles payées par le locataire:
Test LEgionelose: 26,7
Nettoyage du toit: 29,08
Entretien des fenetre: 165,68

Total payées par le locataire: 1654,87 = environ 138e par mois.

Charges pour le proriétaire:
Frais de travaux / utilisation avance pour l’entretien: 629,1
Syndic: 255,62
Frais bancaires: 10,42

Avance pour l’entretien général: 337,53

Total payé par le propriétaire: 1232 = environ 102€/ mois.

Le plan pour l’année était 181€ de charge par mois, dont 113€ à la charge du locataire. J’ai pris l’hypothèse la plus défavorable pour anticiper une hausse des charges récurentes en tenant compte des charges réelles dont une partie sont "exceptionnelles".

Concernant la concurence:
Pas de gros projets immobiliers à proximité immédiate.
Taux de logement vide faible.
Population en augmentation.

C’est encore une fois assez difficile à expliquer pour ceux qui ne connaissent pas l’Allemagne de l’Est. Il y a trente ans, l’Allemagne de l’Est c’etait le communisme. Il y a trente ans, Dresden c’etait des tas de gravats et des ruines en plein centre ville (la Frauenkirche, un des monuments emblématique de Dresde en est l’exemple le plus frappant). L’Allemagne de l’Est a 30 ans de retard du point de vue économie et devellopement sur l’Ouest. Le potentiel de dévellopement est encore colossal!

Concernant l’augmentation du loyer elle n’a rien d’hypothétique. J’ai aussi pris en compte le scénario défavorable qui est celui d’un locataire restant en place. S’il part dans un an ou deux, le bien peut etre loué au prix adéquat directement. S’il reste, il lui faut 5 ans pour être à sa juste valeur.

L’inconnu est le prix de revente du bien dans 10 ans, c’est celui qui determine si l’investissement est bon ou non.

Les avantages et les inconvénients sont résumés dans un tableau, celui de droite, qui donne le resultat au bout de 10 ans.

En l’occurance, avec une rentabilité brute de 8% et un prix de revente de 2000€/m² (contre environ 1900 hors charges), l’investissement des 119000€ (63m²) me rapporte environ 45.000€ de loyer (mensualité de pret déduit), je paie 24.000€ d’impots, il me reste 81.000€ à rembourser. Bilan au bout de 10 ans: 66.610€

Avec la rentabilité annoncée: J’ai un effort d’épargne sur 10 ans de 5500€, je paie 5700€, il me reste 81.000€ à rembourser.
Si je peux revendre l’appartement à 2500€/m² je reviens au meme resultat que précédement. Si le prix de revente est supérieur je suis gagnant. L’inconnu (le "ticket de loto") est donc le prix de revente, dont la part d’aléatoire est assez faible de mon point de vue, avec mes humbles connaissances du marché de l’(Est de l’) Allemagne.

Voilà "l’équation" que j’ai faite.
Ai-je oublié quelque chose dans mon analyse et la comparaison entre les deux scénarios? J’entends l’argument qu’un rendmeent beaucoup plus élevé serait beaucoup mieux. Quel élèment ai-je mal pris en compte, négligé, sur-évalué? La seule inconnue que je trouve est encore une fois le prix de vente, qui reste une estimation…
Je pense que la non-imposition des plus-value au bout de 10 ans en Allemagne est un élèment très important à prendre en compte pour un investissement outre-Rhin, d’ou ma tendance a avoir cherché un investissement avec une plus-value de revente et pas forcément un rendement le plus élevé possible. Sur chaque loyer je vais payer 40% d’impots (après déduction des divers élèments). Sur la plus value au bout de 10 ans je ne paie RIEN.

Pour etre parfaitement partial, j’émet les deux bémols suivants:
L’investissement ci dessus ampute ma capacité d’épargne, ce qui réduira ma capacité d’emprunt et d’investissement dans ma phase de constitution de capital.
Je n’ai pas pris en compte les éventuels interets (composés) d’un placement des loyers recus sur le second scénarios.

Concernant l’offre sans visite: L’offre est non engageante et sous réserve de la visite "réelle" sur place… Cela me permettait d’avoir une visite sur place plus rapide (ce qui a marché), et d’Avoir déja une idée si le propriétaire était disposé à négocier et baisser son prix. Sachant que j’ai déja fait la visite en ligne, que je sais à quoi ressemble l’appartement et dans quel état, j’ai estimé avoir plus à gagner qu’à perdre (le pire qui puisse m’arriver c’est par exemple que le vendeur ait été pret à vendre à un prix encore inférieur à mon offre, et qu’il me sera plus difficile de faire une offre encore plus basse. )

Je ne dis pas que Dresde sera le futur Paris ou Munich, mais en se concentrant uniquement sur le rendement, n’y-a-til pas un risque de passer à coté de belles plus-values immobilières?

En tous cas, merc.i pour votre esprit critique et vos remarques!
Je n’ai pris aucune décision arretée pour le moment, je continue de creuser la question.

Dernière modification par pnarcade (27/10/2020 17h17)

Voilà à titre d’exemple 5 financements qui m’ont été proposés par un courtier:



La durée théorique peut se calculer avec la formule excel "NPM" et le montant de la mensualité avec la formule excel "VPM", dépendant toutes les deux du montant, des intérêts et du taux de remboursement.

Autre différence notable entre la France et l’Allemagne, on ne me propose pas d’assurance avec ce prêt.
Cela amène donc à des réflexions qu’un investisseur en France ne se pose pas vraiment.
De quelle assurance ai-je besoin? Une assurance décès? Ai-je besoin d’une assurance invalidité de travail? Comment protège-je au mieux ma famille s’il m’arrive quelque chose?

RDV avec un banquier ce soir, mon dossier est transmis au N+1, il manque quelques € à cause de mon prêt étudiant. Il a dit que l’immobilier était intéressant après avoir comparé le bien à sa base de données. Bon en même temps il n’allait pas me dire que mon projet était tout pourri! Mais qu’il transmette le dossier à son supérieur est rassurant je trouve.

Range19: Le cash-flow étant négatif / nul, ma capacité d’emprunt va être effectivement amputée. Je me suis assuré de pouvoir financer un second bien. Mais je ne pense pas me lancer dans plus de deux projets simultanément avant une dizaine d’année. Le projet est de rentrer en France d’ici une dizaine d’année, d’où l’intérêt de pouvoir revendre à cette échéance si besoin pour financer notre installation (définitive).

Edit: Petite modif du tableau. J’avoue être moi même très étonné du resultat, que le prêt sur 30 ans (en réalité 26.75ans suffisent à rembourser) coute moins cher proportionnellement que les autres….
Edit2: avantage de ce genre de financement, deux options incluses dans le contrat: une fois par an un remboursement exceptionnel jusqu’à 5% du montant total, et la possibilité deux fois pendant le contrat de modifier le taux de remboursement. Cette flexibilité permet d’avoir une mensualité faible et un remboursement exceptionnel si pas de vacances locative par exemple, ou si des travaux sont prévus, diminuer le taux de remboursement etc. Bien cela a un cout, puisque le montant restant à rembourser à la fin est directement impacté.

Pour continuer dans la foulée des spécificités allemandes, je découvre une grosse différence avec l’investissement en France.
Il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs en Allemagne, seulement les impôts sur le revenus.

Ces impôts sont calculés ainsi: Loyers reçus - 410€ - frais de travaux préventifs payés au syndic - intérêts - amortissement du bâtiment (2.5% sur 40 ans).

Cela donne un montage assez intéressant dans le cas d’immeubles légèrement décotés à cause d’un loyer assez faible et dont l’augmentation est limité.

Je vois énormément d’appartement qui sont dans ce cas, aujourd’hui visite de deux appartements d’un même propriétaire, bail de 1999 (en deutsche Mark…), puis une augmentation en 2017 de 15% (la limite). Résultat loyer de 5.4€/m² et 4.6€/m² dans un quartier ou la moyenne est de 7€/m²…
Donc prix d’achat un peu décoté, pas d’impôts ou presque pas sur les loyers car compensés par les couts, pas de prélèvements sociaux, et au bout de 10 ans (l’échéance fixée pour mon projet) revente au prix du marché (le loyer aura été remonté petit à petit, ce qui atténue l’effet précédent) et exonération d’impôts sur la plus value pour les appartements possédés plus de 10 ans.

Ceci explique en partie les réactions précédents, le marché immobilier allemand allemand est très différents, et le rendement brut n’a pas le même sens, puisque la différence brut/net n’est pas le même.

J’envisage actuellement de me porter acquéreur d’un appartement d’environ 103.000€+12.000€ de couts annexes, à quelques pas de celui qui a fait l’objet de cette étude.