SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Voici un aperçu du projet que je viens de boucler.
Inscrit sur le forum depuis Septembre 216. J’ai pris quelques temps a le parcourir pour affiner ce qui me correspondait.
Puis j’ai voulu reproduire le cas NARD qui me correspondait bien.
Je me suis fait aidé par un cgpi du site pour ce qui est du montage de la société civile et du panachage des scpi.
J’ai gardé la partie recherche de la solution de financement.
J’ai suivi les évolutions de la file de Malolechat

Au début de l’aventure je ne pensais pas que cela me prendrais autant de temps et n’étant pas sûr que l’opération aboutisse dans des conditions qui me convienne j’ai préféré geler tout autre angle d’investissement, cette opération étant prépondérante dans la répartition de mon capital.
Cela m’aura pris 18 mois pour aboutir.
Et ce post n’est pas là que pour le résultat final mais aussi pour le cheminement qui a été le mien.
J’ai été impressionné par un message de cricri77000 où il faisait le point sur les relations qu’il avait pu avoir avec chaque type d’interlocuteur et c’est la dessus que je souhaite attirer l’attention de ceux qui cherche un financement.
J’ai commencé ma recherche début 2018. Sur les conseils de membres du forum (merci à Kabal, Roudoudou) j’ai démarché la BPE. J’ai choisi l’agence du 94 car elle me semblait la plus accessible. Déjà pour pouvoir démarrer une relation avec eux il faut que votre revenu fiscal de référence dépasse 100K€. L’étude de mon dossier a pris 6 semaines pour se terminer par un mail laconique « Malheureusement nous ne pourrons pas vous accompagner dans votre projet d’acquisition de parts scpi dans le cadre d’une SCI  ».
Et de mon point de vue c’est là le point important de ce message : Ce n’est pas forcement l’institution (personne morale) qui vous dit non mais bien la personne physique que vous avez comme interlocuteur. Même si elle répond au nom de la société qui l’emploie elle n’a peut-être pas envie de s’embêter avec le dossier qui est le vôtre. Que ce soit par flegme ou surcharge ou autre….

En mai j’ai sollicité le courtier VousFinancer car j’avais vu à l’époque une émission sur BFMbusinness dans laquelle Jérôme Robin son fondateur était venu parlé du partenariat qu’il avait noué avec les caisses d’épargne Rhône Alpes pour financer les scpi dans les mêmes conditions que de l’immobilier classique. La personne avec qui j’étais en contact à Chambéry était pleine de bonne volonté sauf que…. Comme souvent le marketing l’a emporté et il s’est avéré que l’interview avait été donné trop tôt car dans les fait le dit partenariat n’était pas encore signé.  A l’époque la liste des scpi référencées m’a semblé conséquente (il devait en avoir une vingtaine) mais au bout de 2 mois j’en ai eu marre d’attendre.
J’ai alors essayé le réseau Cafpi (plusieurs agences dont une recommandée par le cgpi) et là ça été l’histoire de la poule et de l’œuf. Ils ne voulaient pas présenter mon dossier aux banques car je n’avais pas déposé de statuts et que ma SCI n’existait pas et de mon côté je ne voulais pas la créer pour rien si je n’obtenais pas de conditions satisfaisantes. Malgré le fait d’insister et de dire que tout serait standard (rien aux Bahamas) cela n’a pas changé la donne. J’ai essayé aussi via MonFinancier (étant déjà client chez eux pour de l’assurance vie). Là la personne qui s’est occupé de mon dossier m’a soutenu mordicus que je n’aurais pas le droit à crédit logement car ma SCI ne détenait pas de bien physique. Et elle m’a trouvé une banque mais il fallait un nantissement de produit d’épargne égal au montant emprunté plus le nantissement des scpi. J’ai donc refermé cette piste.

Par acquis de conscience j’ai essayé avec la banque postale qui est ma banque depuis toujours. Et là ils ont fait un rendez-vous conjoint avec la BPE puisqu’ils l’ont racheté il y a quelques années. Mais ce coup-ci avec l’agence de Paris Nation. Nous étions alors en juin 2018. J’ai eu un accord de principe par mail en 6 semaines. Ce n’est jamais définitif mais cela m’a semblé suffisamment bien engagé pour me lancer dans la création de la société civile. (enfin du coup après les vacances d’été c’était bien mérité). Tout le dernier trimestre 2018 a été consacré à de l’administratif. Création de la société, ouverture du compte courant, dépôt du capital, et enfin édition de l’offre de prêt.

Résultat de toutes ces démarches :

Finalement j’ai emprunté 450K€ (répartit sur 12 scpi de mon choix mais celles présentes dans la liste de la banque doivent êtres souscrites via la banque) à 1,6% sur 20 ans + 0,3% d’ADI + 900€ de frais de dossier + 4800€ de garantie crédit logement. Ma femme et moi sommes cautions solidaire du prêt mais comme les associés sont déjà responsables des dettes d’une société civile je pense que c’est plus une garantie de la banque visant à se prémunir contre un changement de forme juridique.
Le montage s’équilibre par un apport de 150K€ en compte courant qui a été utilisé pour acheter de l’US de scpi. Le prêt a été débloqué le 28/02.
Ils auraient pu me suivre au-delà de 450K€ mais j’étais plus à l’aise avec ce montant d’emprunt. Autre point notable, le jour de la signature du prêt le chargé de clientèle m’a signalé que le fait d’avoir plus de scpi qu’a l’accoutumé avait été un point positif de leur point de vue. Le risque étant moindre sur chacune des scpi elles sont toutes passées.