Solene : étude de cas immobilier (loger mes parents)

Bonjour,

mes premières remarques vont être sévères :

- ça fait 4 ans que vous êtes sur le forum et vous ne savez toujours pas ce qu’est un TMI. Vous n’avez donc fait aucun effort pour vous former aux finances personnelles, alors que vous en aviez identifié le besoin. TMI = taux marginal d’imposition = la tranche supérieure de vos revenus, qui ne peut être que le taux d’une tranche : 14 %, 30 %, 41 % etc. 15,9 % de TMI, ça n’existe pas.

- se retrouver à faire un prêt personnel quand on gagne 10000 €/mois, ça me dépasse totalement. Vous avez besoin d’optimiser vos dépenses (c’est certain), et vous avez probablement besoin d’apprendre à épargner. Mettre votre post dans "optimisation des dépenses", alors que vous n’optisez manifestement pas vos dépenses, ça ne manque pas de sel !

- "conseiller financier" : vous voulez parler du commercial de la banque ? Celui qui doit rendre des comptes au moins une fois par jour sur le nombre de "produits" qu’il a "vendus" (oui c’est le vrai vocabulaire même si on évite de le dire aux clients) ? Vous espérez encore quoi que ce soit de ce côté-là ? Là aussi, manque flagrant de formation et de lucidité de votre part.

- sur votre appartement locatif, ne dites pas "il n’y a pas de marché", c’est faux. 99,9 % des biens immobiliers sont vendables, à leur juste prix. Les biens invendables sont ceux qui ont une valeur négative, c’est à dire qu’ils coûtent plus qu’ils ne rapportent. Vous dites que ça se loue bien, donc il a un prix (le prix du rapport locatif pour un investisseur bailleur). Ce prix n’est pas assez élevé à votre goût, mais ça ne veut pas dire qu’il y a pas de marché. Là encore, vous êtes dans l’erreur volontaire et auto-entretenue, pour ne pas regarder la vérité en face (= forte décote de votre bien immobilier). Je ne dis pas qu’il faut vendre, s’il rapporte un bon revenu par rapport à sa vraie valeur, (donc une bonne rentabilité), vous avez raison de le garder. Je dis juste qu’il faut être lucide, en général.
Notez quand même que c’est parfois ce genre de copro, où il y a beaucoup d’ex-défiscalisations, qui "part à vau-l’eau". Soyez attentifs aux signaux négatifs venant de la copro, comme des charges qui augmentent fortement, un fort absentéisme aux AG, des procédures pour impayés de charges envers des copropriétaires… Si ces signaux se multiplient, il serait avisé de vendre, car la valeur d’un bien dans une telle copro va encore baisser.

Pour répondre un peu mieux à vos questions :

- le statut LMNP au réel reste une excellente niche fiscale, tant qu’il n’est pas supprimé. A rentabilité égale, il vaut mieux louer meublé, imposé en LMNP au réel que louer nu, imposé en revenus fonciers, c’est certain. Ce qui m’inquiète plus, c’est la rentabilité. Avec votre approche "naïve", vous allez vous retrouver avec du 3 % brut…

- "investir dans une SCI", ça n’a pas de sens comme conseil. La SCI est un outil. Les questions qui viennent immédiatement sont : "dans quel objectif ?" et "quels sont les avantages de cette solution ?". Une SCI IR menant aux revenus fonciers et étant inadaptée au meublé, il suffit de relire le tiret du dessus pour avoir la réponse. Une SCI IS pourrait avoir du sens, mais d’après la vue d’ensemble de votre situation, je ne vous le conseille pas.

- loger vos parents, c’est de l’entraide familiale, pas de l’investissement avisé.

Côté investissement, il ne faut pas se mentir, un bailleur gagne sa vie sur le dos de ses locataires. Le bailleur ne leur fait pas de cadeau : il achète un emplacement correct mais pas premium, dans une résidence correcte mais pas premium ; il ne met pas le loyer 50 € sous le prix du marché, il refacture scrupuleusement toutes les charges, il achète des meubles "rapport qualité/prix", il retient des choses sur le dépôt de garantie s’il le peut… Vous, vous allez leur faire plein de petits cadeaux, vous allez renoncer plein de fois à votre intérêt, au bénéfice du leur.

Indépendamment de la qualité de l’investissement : vis à vis de vos parents, est-ce vraiment le meilleur service à leur rendre ? Comment vont-ils le percevoir ?

N’y a-t-il pas d’autre moyen de les aider ? Les encourager à changer de logement, aller visiter avec eux, vous porter caution pour qu’ils accèdent facilement au logement…

Ne pas oublier non plus la possibilité de loger en HLM, si vraiment leurs revenus sont limités. Les HLM construisent régulièrement des logements neufs, on peut parfois loger dans des trucs très très bien pour 30 % moins cher que le secteur privé. Mais il faut longtemps pour que le dossier passe, d’où l’intérêt de s’y prendre tôt.

Au total :
- faites de l’entraide familiale si vous voulez, mais ne prétendez pas que c’est un investissement optimisé. Il sera beaucoup moins bon qu’un investissement locatif classique, à cause de toutes les fois où vous vous serez dit "oui, mais quand même, c’est pour mes parents", de toutes les fois où vous aurez donc fait des choix en faveur de vos parents, donc au détriment du rendement locatif.
- formez-vous aux finances personnelles et à l’investissement locatif. Sinon, vous allez faire d’autres erreurs et opérations non optimisées, c’est inévitable.
- essayez d’avoir un regard lucide sur le monde en général et sur vos propres affaires en particulier. Bannissez les erreurs complaisantes et auto-illusions telles que "il n’y a pas de marché".

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2019 12h24)

Merci d’avoir pris le temps de me répondre.
Vos remarques sont sévères mais justes. A vrai dire je m’y attendais.

L’option HLM est possible mais prend plusieurs années et sans garantie in fine.
J’ai un vrai souci d’apprentissage sur ces sujets et je pense effectivement que je vais avoir besoin de cours.
Pourriez vous me conseiller une formation ?

Comme dit par les forumeurs précédents, il manque pas mal d’infos pour saisir le sens de votre démarche :

Souhaitez vous les loger « à vos frais » exclusifs ou pas ? Si oui, posez vous la question de louer un bien en votre nom et de les y loger

Souhaitez vous compléter leur enveloppe locative actuelle de votre aide pour financer un logement plus adapté ? Si oui, je crois que vous pouvez déclarer aux impôts la pension donnée aux impôts qui viendront réduire également votre IR

Souhaitez vous faire de ce projet un placement financier ? Si oui, ce que je ne pense pas avoir compris, ce ne sera pas un rendement mirobolant de toute façon.

Souhaitez vous, comme doit le comprendre le commercial (zut il faut dire conseiller) de la banque, monter une sci, leur louer et les déclarer locataires en vue d’une aide CAF : ce qui me semble répréhensible désormais sauf erreur de ma part.

De prime abord, j’opterai pour une pension versée aux ascendants qui Me semble le dispositif le plus simple et efficace.

cat a écrit :

Solene, j’avoue ne pas saisir pourquoi vos parents auraient besoin que vous les logiez.
Est-ce une demande explicitement formulée par eux?
Pourquoi ne peuvent-ils pas rester locataires d’un logement qui leur convient (comme actuellement?) voire même acheter leur RP à crédit dès à présent?

Bien à vous,
cat

Non ce n’est pas du tout une demande de leur part explicite ou implicite.  Ils sont bientôt à la retraite. Donc difficile de souscrire un crédit.

Bienvenu Solene,

Les jugements/orientations de Bernard sont sévères mais pleins de sens. Je vous conseille de les relire avec attention. Les livres qu’il conseille sont judicieux et font référence sur le forum. Les forumeurs spécialisés dans l’immobilier (dont je ne fais pas parti) sont présents ici et ont des posts très bien faits.
Si les livres vous arrêtent comme ça peut être le cas parfois, n’hésitez pas à vous dire que si vous surmontez cette difficulté, vous aurez une sacrée récompense personnelle si vous les assimilez.
Décortiquez les et revenez posez vos questions sur cette base.

Mais pour revenir à vos parents, je ne comprends pas très bien le sujet. Le fait qu’ils passent à la retraite leur fait perdre un logement de fonction ? Pourquoi vous substituez vous à eux ? Est ce dans votre culture ?
Pourquoi vouloir les faire devenir propriétaire à la retraite en vous endettant ? C’est quelque part un moyen de leur donner du revenu qu’ils n’ont pas ? Attention car fiscalement ce n’est pas très optimisé comme façon de faire.

Contrairement à Bernard, avoir un prêt personnel avec 10Keuro par mois ne me choque pas tant que le taux du prêt personnel est extrêmement bas (1% sur boursorama aujourd’hui) mais par contre si c’est des taux de plus de 3%, je vous conseille d’immédiatement le rembourser.

Au travers de vos questions, on sent que vous êtes un peu perdu. Pour mieux arriver à vos fins, commencez par vous concentrer sur un seul sujet à la fois. N’essayez pas de tout commencer en même temps. L’éparpillement n’est pas forcément la meilleure façon de faire quand on se rend compte que l’on ne sait pas bien ce que l’on veut et que l’on ne connait pas non plus son environnement.

Et puis prenez les indications donnés avec du recul, les choix à faire dépendent de votre situation. Avec vos revenus confortables, il vous apprendre à épargner mais aussi à dépenser. Avez vous bien regarder vos dépenses récurrentes au delà de votre dépenses fixes ? Quel est votre niveau d’épargne actuel ? (qui en est la conséquence) La rationalisation de votre budget et de vos dépenses est souvent la première chose à faire (regardez vos assurances, vos fournisseurs, et toutes les dépenses fixes d’énergies)

Concernant votre bien, je suis surpris qu’un bien qui se loue facilement ne puisse pas se vendre. Si la demande existe en location, elle existe aussi en vente. Avez vous acheter en VEFA ? Est ce que c’est à cause du prix trop bas que vous ne voulez pas revendre ?

Posez vous les bonnes questions sur votre situation patrimoniale.

Bien à vous,

Bonjour Solene,

mais que pensent vos parents de votre idée? Car vous dites que ce n’est pas une demande implicite ni explicite de leur part et que par ailleurs leur situation est correcte…

Bonjour,
J’approuve entièrement les analyses rigoureuses de Bernard2K, et j’ajoute trois remarques.
1/ Avant d’intervenir sur les finances de vos parents, il faut voir le point de vue de vos frères et soeurs, si vous en avez, ainsi que des intéressés. Sachez que des brouilles familiales arrivent pour moins que ça, et qu’en clair vous marchez sur des oeufs… Le recours à un tiers neutre, tel un notaire, peut s’avérer très utile psychologiquement.
2/ Aide familiale et investissement locatif sont deux choses totalement différentes, voire antinomiques, aussi je vous conseille d’éviter de faire payer un loyer, même très faible, à vos parents. Vous vous en mordrez les doigts… Tant qu’à faire, il vaut mieux leur offrir carrément un appartement adapté que vous payez sur vos deniers, complété par la vente du bien locatif de vos parents, et faire des sous sur une autre affaire.
3/ Lisez toute la présentation de DDtee, elle bat 99% des "formations à l’immobilier", puis celle de Philippe30. Cricri, un brillant investisseur, pratique des affaires plus complexes, aussi à votre place je la lirais après les deux autres.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (28/06/2019 19h28)

En quoi leur logement actuel est-il inadapté, selon vous ?

Bernard2K a écrit :

En quoi leur logement actuel est-il inadapté, selon vous ?

Mes parents ont plus de 60 ans, des douleurs à la hanche et au dos. Et leur logement est au 3ème étage

Bernard2K a écrit :

Il faut surtout identifier leurs freins à ce changement : peur des complications et des efforts du déménagement ? Attachement à cet appartement ? Attachement à ce quartier ? Peur que les enfants ne viennent plus les voir s’ils prennent un logement plus petit (sans chambre pour les loger) ?
.

C’est exactement ça. Oui à creuser avec eux. La location privée est effectivement une possibilité. Cela offre une certaine souplesse et je pourrais compléter si le montant du loyer dépasse leur loyer actuel

Je peux vous résumer mon retour d’expérience.
Ne pratiquant pas l’efficience économique absolue (l’argent me paraît fait pour être dépensé et éventuellement de manière irrationnelle), j’ai eu la même idée que vous Solène.
Faire plaisir à ma mère tout en me faisant plaisir à moi.
Je ne vois rien de choquant à acheter un bien en vue d’y loger ses parents contre une contrepartie financière. Mais comme ça a été dit, le montage doit être explicité clairement à la fratrie qui ne doit pas pouvoir imaginer qu’existe une quelconque lésion ou bidouille.

J’ai donc eu pour projet de loger ma mère dans un beau T3 avec un tout petit loyer. Elle venait de dilapider plus de 200 000 euros et n’avait plus rien, tirait le diable par la queue. J’ai considéré à juste titre qu’il valait mieux l’aider en la logeant plutôt qu’en lui donnant de l’argent à fonds strictement perdus : il resterait à minima un chouette appartement où elle aurait pu recevoir plus longuement ses enfants/petits enfants de l’étranger ou de Paris, ce qui était délicat là où elle habitait faut de place.
Elle aurait économisé au passage autour de 300 euros par mois, habité un immeuble comme ceux qu’elle affectionnait et moi, j’aurai complété mon patrimoine avec un beau produit immobilier très liquide, projet bien plus sympa que mettre 1000 euros par mois sur un livret/contrat d’AV.

Le hic : les non dits. Elle était d’accord, enchantée même ; l’adresse (belle adresse dans cette ville + résidence très chic et calme), l’appartement, le projet de rénovation, le choix décos où elle a eu son mot à dire, tout lui convenait.
Sauf qu’elle a attendu la concrétisation et fin complète du chantier pour m’annoncer qu’elle préférait partir chez ma soeur au Mexique.
Je savais cet appartement très difficile à rentabiliser par la location classique mais ce n’était pas l’objectif.
Ce sont donc des locataires qui ont occupé le logement jusqu’à cet automne où je l’ai vendu en moins de 10 jours.
Bilan : un petit effort d’épargne finalement plus fructueux que les rapports de mes contrats d’AV sur la même durée, mais bien moins que mes autres lots (quasiment moitié moins).
Dans l’ensemble, j’ai retrouvé mes billes en mieux rémunéré qu’un fonds euros, ce n’est déjà pas si mal… mais pas optimal, j’en conviens.
Si elle avait vécu dedans, ç’aurait été tout bénéf au moins psychologiquement.

Alors quoi ? Suivez les conseils lus sur ce fil en discutant sérieusement du sujet avec vos parents et frères et soeurs. Je ne suis pas certain que vos parents qui ne semblent pas malheureux ni sans rien du tout apprécient votre regard sur leurs conditions de vie qui leur conviennent peut-être parfaitement.