Cs44 : étude de cas immobilier (SCI à l'IR pour loger un parent)

cs44 · #1

Bonjour, comme je l’ai dit en présentation, je ne pourrais plus emprunter (60ans, dépôt de bilan…)
L’idée est d’acheter via une SCI IR , un bien pour notre retraite, se mettre à l’abri , qu’un jour , ne pouvoir louer un bien, vu notre âge
Cette SCI IR serait crée par nos 3 enfants, nous mettons dans le projet 20k€ d’apport perso pour les frais de notaire par exemple mais sans être actionnaire ! … Nous paierons les loyers…. à hauteur du remboursement du prêt …. ( A définir)

J’ai lu des articles a ce sujet, mais sur le net on lit tout et son contraire au fil des nouvelles lois..
QUESTION:
Quels risques comporte cette opération ?
-Qu’un enfant quitte la SCI ?, qu’ils se fâchent et qu’elle coule? … Ma fille est prête à le faire seule, mais si nous injectons un apport, c’est équitable de leur partager…

LES CHARGES FISCALES pour eux ( C’est la SCI qui emprunte):
>> J’ai qu’ils peuvent déduire les différentes charges dont les intérêts d’emprunt pendant combien d’années ? sachant que sur un prêt sur 25ans, les 10 premières années nous ne remboursons que des intérêts ( environ) donc pas d’impôts pendant 10ans ?

>> Ils vont donc déclarer chacun leur revenus locatifs sur leur déclaration perso… mais
Chacun déduit ses charges ? ou c’est la SCI qui le fait en amont avant de distribuer les dividendes ?

C’est peut être un peu confu , peut être séparer les problemes !
Merci de votre aide

Mots-clés : charges fiscales, loger famille, sci

antoine · #2

Bonjour,
Ce n’est malheureusement pas si simple question fiscalité (ce serait bien trop beau)

Admettons, vous mettez 20K€ de frais de notaire ce qui correspond à un achat entre 265 et 270 K€.
Nous prendrons 265 K€ arbitrairement.

Prix d’achat:
265K€
Frais de notaire:
20 K€

Emprunt 265 K€ sur 25 ans (il faudra déjà trouver la banque qui fera le prêt sur 25 ans pour une SCI 15 ou 20 OK, 25 ça devient dur)

A la (très) grosse louche ça nous donne une mensualité totale de 1180€ à sortir.
Seront exonéré d’impôts:
Les intérêts plus l’assurance du prêt: soit environ 89 K€ sur 25 ans
--> 3,56 K€ / an (lissé)
--> 4,8 K€ la 1e année, il y a quand même 8,4 K€ de capital amorti même la 1e année
Bien entendu ce n’est pas linéaire vous parlez de 10 ans sur les dernières années vos enfants aurons aussi des impôts à payer.
D’où la nécessité de regarder la valeur lissée sur la durée du prêt

A cela vous pourrez ajouter en déduction, les travaux d’amélioration, la taxe foncière, l’assurance (voir si une assurance complète passe et non juste une PNO…)

Êtes vous redevable de la taxe foncière:
- Si la réponse est non, vos enfants la paierons pour la déduire des impôts (dommage il en restera toujours une partie de payée)

- Vous paierez donc 1180€ / mois à vos enfants soit 14 160€ / ans
- Vos enfants paierons:
- Taxe foncière --> arbitrairement 1k€
- L’assurance si possibilité de déduire une assurance complète et non une simple PNO

Ils déduiront (valeur lissée)
- Emprunt et assurance 3,56 K€
- Taxe foncière: 1k€

Soit 4,56 K€

Ils devront imposer 14,16-4,56K€ soit 9,6 K€
Je schématise énormément il peut y avoir plus de déduction

Bilan:
estimation TMI 30% pour vos enfants ( les montants seront à diviser selon la répartition des parts dans la SCI. La SCI déclare (le gérant) et les associés payent)
9,6 K€ à déclarer TMI +CSG=47,2%
Montant à payer 4,5 K€

Comme pour tout investissement , ce sera le prix d’achat avec frais de notaire sur le cout total qu’il faut regarder (imposition comprise)

La SCI permet aussi de loger à titre gracieux mais dans ces cas la, on ne parlera pas de payer la mensualité. Vos enfants seront alors de très gentils enfants

Estimation faite rapidement de bon matin, il manque énormément de données mais c’est déjà pour se faire une idée.

Dernière modification par antoine (27/05/2018 08h29)

Bernard2K · #3

Bonjour,

votre apport de 20 k€ n’est pas possible, je ne pense pas qu’il soit prévu de faire un don à une SCI. Il faut faire une donation d’1/3 de la somme à chaque enfant.

Les calculs d’antoine montrent qu’un loyer qui couvre la mensualité n’est pas suffisant pour que l’opération soit sans frais pour les enfants. Dans son exemple :

Vous payez 14160 € de loyers par an.
La SCI reçoit 14160 € de loyers
Elle a 14160 € d’annuité de prêt à payer.
+ TF + divers disons 2 k€ d’autres charges (ne pas compter intérêts et assurance d’emprunt, ils sont déjà dans la mensualité)
Ca veut dire que vos enfants doivent injecter 2 k€ sur le compte de la SCI chaque année.
+ 4,6 k€ d’impôts et PS
total 6,6 k€
Coût 2,2 k€ par an et par enfant (183 €/mois). C’est un coût raisonnable, en proportion du fait qu’ils désendettent un bien de valeur 265 k€ environ, donc au total ils s’enrichissent ; mais il y a bien un effort d’épargne de leur part.
Si l’emprunt est sur 20 ans et non sur 25, l’effort d’épargne sera plus important.

A noter : quand vous donnez de l’argent à vos enfants sous forme de loyer, et s’ils sont bien à 30 % de TMI, l’euro supplémentaire de loyer est imposé à 47,2 %. Vous donnez un euro de loyer, ils reçoivent 0,53 € seulement en net.

Idée :
- sous-évaluer un peu le loyer ;
- leur donner de l’argent de façon défiscalisée en complément.

Pistes pour donner de l’argent de façon défiscalisée :
- "présents d’usage" : vous pouvez donner à l’anniversaire et aux étrennes. Par exemple 200 € à chaque évènement et par enfant, Ca fait 1200 €/an, ça fait un gros loyer mensuel de payé en plus. Si vous augmentez cette somme à 400 € par enfant et par évènement, ça fait 2 gros loyers mensuels en plus.
- don d’argent : vous pouvez donner jusqu’à 32000 € et quelques par enfant et par parent, tous les 15 ans.
- et de plus la limite de donation à 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans.

Bref, vous avez intérêt à sous-évaluer un peu le loyer (de 10 à 20 %) et de compenser par des dons légalement défiscalisés.

cs44 · #4

Je vais étudier ceci de plus près ! il est tard ! Je reviens ensuite !

cs44 · #5

Bonjour Bernard et Antoine ,
Question avec exemple basique;

Le remboursement du pret par la SCI est de 1000€
Nous versons un loyer à la SCI de 800€

Manque 200€ , que doivent injecter tous les mois les enfants…
Cela constitue une augmentation du capital ?

merci de votre avis !

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