Revendre un Scellier avant la fin du déficit foncier : quelle pénalité ?

Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

1- grossière erreur de calcul de ma part! effectivement je dois attendre janvier 2021 et non 2020
2- je vais relire le bail, il me semblait que l’on pouvait donner un préavis de 6 mois au locataire en place.
3- si je comprends bien, la seule condition liée au scellier est le respect des 9 ans de location. qu’en est t-il donc du potentiel déficit foncier au terme des 9 ans? j’ai fait des travaux de remise en état cette année donc je vais recréer du déficit pour l’année prochaine.

Merci

Avec un peu de recherche vous auriez trouvé cette file qui répondait à vos questions :
Scellier arrivé à échéance : que faire ?

Je ne sais pas comment vous faites pour avoir du déficit foncier sur ce bien. Vous avez 7200 € de loyers/an, comment faites-vous pour avoir plus de 7200 € de charges ? Autant le déficit foncier était courant avec un De Robien, compte tenu de l’amortissement de la valeur du bien, autant avec un Scellier c’est quand même étrange.

Si vous voulez pouvoir revendre vite à l’issue de la période d’engagement, c’est simple : arrêtez de déduire des charges qui vous font passer en déficit foncier imputé sur le revenu général. On a toujours le choix de ne pas déclarer toutes ses charges de façon à être légèrement en positif, comme ça on évite l’engagement de location jusqu’au 31/12/N+3, N étant la dernière année où le bien a généra un revenu foncier imputé sur le revenu général.
Vous dites que vous seriez prêt à vous prendre 3 ans de rappel de l’avantage du déficit foncier, pour pouvoir vendre plus tôt ; si vous êtes certaine de ce choix suffisamment tôt, le plus simple est alors d’éviter de déclarer un déficit foncier, en minimisant ses charges au niveau ad hoc !

Cannyonneur : remise en cause de tout l’avantage Scellier si non respect de la période d’engagement, oui. En revanche, si après la fin de cette période, la vente conduit à ne pas respecter l’engagement de location jusqu’au 31/12/N+3, pour cause de déficit foncier imputé sur le revenu général en année N, la reprise d’impôt ne sera "que" de 3 ans.

Dernière modification par Bernard2K (01/07/2019 00h31)

Bonjour,

Quelques compléments :

2 - Le congé pour vente ne peut intervenir qu’au terme du bail (voir notice dédiéedu site service public et notice en cas de congés pour vente, paragraphe 2-2-2). Donc tout dépend de la date de signature du dernier bail…

3 - Les modalités de traitement d’un déficit foncier imputé sur les autres revenus en cas d’arrêt de location sont décrits aux cotes 250 à 330 de la notice BOFIP dédiée aux modalités d’imputation des déficits fonciers.

Investisseuse a écrit :

2017: -950EUR ; 2018: -452EUR ; 2019: +834EUR

Je présume que -950 est votre déficit de vos revenus foncier de 2016 déclarés en 2017, -452 le déficit de 2017, et 834 votre revenu de 2018.

a - ces revenus me semblent faibles au regard du revenu brut même en tenant compte de la déduction spécifique - avez vous réalisé des travaux chaque année ?
b - en cas de vente en 2021, seuls les revenus fonciers de 2018 à 2020 seront considérés.
Il convient donc uniquement de considérer le déficit potentiel sur les revenus fonciers de 2019. A ce sujet, les travaux non urgents de 2019 ne seront pas déductibles pour 100 % de leur valeur (mesures liées à l’année blanche).
En cas de vente en 2021, le fisc reviendra sur le déficit de 2019 imputé sur les revenus globaux. Le déficit sera requalifié et sera transformé en un déficit imputable sur vos revenus fonciers de 2020.

Vos impôts 2019 et 2020 seront donc recalculés (augmentation en 2019, baisse en 2020 du fait de l’imputation du déficit sur vos revenus fonciers). Cela peut conduire à une réduction de vos impôts car vous bénéficierez d’une baisse de CSG sur vos revenus fonciers de 2020). Des intérêts de retard seront calculés mais la somme va être faible vu les taux appliqués.

Si un déficit est constaté en 2020 ou que le déficit de 2019 n’est pas totalement imputé, le déficit restera imputable jusqu’en 2028.

Vérifiez soigneusement vos déclarations car les services fiscaux risquent de les examiner avant de vous rembourser…

Canyonneur

Bonsoir,
Je crois bien que vous vous trompez en confondant déficit foncier et réductions d"impôts diverses.
Le dispositif fiscal est un Scellier "classique" ou "Social " ?
Le dispositif Scellier "classique" vous attribue une réduction d’impôts de 25% du montant total investi réparti sur 9 ans soit 1/9ème de 25% de ce que vous avez payé.
Vous avez pu éventuellement intégrer quelques travaux mais sur quelque chose de neuf ça doit être des sommes infimes.
Imaginons que vous ayez acheté ce bien 100000, tous les ans vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 2778 euros.
ça n’a rien à voir avec le déficit foncier.
Pouvez-vous nous détaillez calcul de votre déficit foncier s’il vous plaît ? De quel déficit fonciercalculé comment parlez vous pour les 3 dernières années avant la vente ?

Bonjour,

En 2010 j’ai acheté un studio en Scellier. Pendant 9 ans, j’ai pu équilibrer les comptes ce qui ne m’a rien coûté mais rien gagné non plus.
A l’époque le service des impôt a du vous envoyer la réduction d’impôt à appliquer chaque année. Moi c’était 3007€.
Avec l’informatisation de la déclaration c’est donc très facile de vérifier si le crédit à été prit en compte.
La ligne s’appelle: Investissement locatifs Scellier achevés à partir de 2011: report 3007€.

Pour la revente, il va falloir faire attention aussi car vous allez le revendre en même temps que tous les autres qui ont fait partie de la même opération immobilière donc il y a un risque de baisse du prix de vente. Comme on l’achète 10% plus cher que le prix du marchés on est doublement pénalisé.
Maintenant je préfère de l’occasion à rénover et faire du LMNP.
Cordialement

Vous n’avez pas confondu intérêts et mensualités ?

Je complète, en gras, votre liste :

Investisseuse a écrit :

Loyers HC encaissés moins

intérêts et assurance du prêt (mais pas la partie "remboursement du capital" contenue dans les mensualités)
Frais de gestion d’agence
Assurance
taxe foncière
charges de copropriétés restant à charge du bailleur (= non récupérables sur le locataire)
dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (travaux que vous réalisez sur le bien)

Ca paraît incroyable que cette somme de charges atteigne et dépasse 7200 € par an. Pourriez-vous détailler les chiffres réels ligne par ligne, sur une année où vous avez du déficit, pour qu’on comprenne comment c’est possible en pratique ? Ca sera instructif pour tout le monde.

Etes-vous tout à fait sûre de ne pas compter à tort la réduction Scellier dans ces charges déductibles ?

Après, je répète : pour ne pas avoir de déficit, il suffit d’oublier de déclarer quelques charges de façon à avoir un revenu foncier faible mais positif les 3 dernières années avant la vente. Mais le calcul est compliqué du fait de l’année blanche fiscale. Je suppose néanmoins que le simulateur des Impôts est à jour et permet de calculer cela.

Ne pas oublier la mise en garde déjà faite sur le fait de ne pouvoir donner congé qu’à l’échéance du bail, avec 6 mois de préavis. Or, un appartement vide se vend mieux qu’un appartement occupé. Ne pas oublier non plus qu’un congé pour vente est contraignant : le congé doit contenir le prix (donc on doit connaître le prix de vente 6 mois avant de vendre) et constitue une offre de vendre à ce prix, le locataire disposant des deux premiers mois du préavis pour accepter ; toute baisse de prix ultérieure (même celle de la négo finale) doit être communiquée au locataire qui dispose alors d’un mois pour accepter.

meme avec le social il est difficile d’etre en déficit apres 9 ans  ( pour ma part j’ai + 1200 avec un investissement un peu plus grand et pas optimisé ).

le social contraint a 15 ans et non 9 ans. ( dans le cas social - intermediaire en fait-, la récuperation de l’avantage fiscale se fait pour les periode de convention additionnelle de 3 ans chacune) 

Cdt