Quel levier réel l'emprunt immobilier offre-t-il à l'investisseur ?

Bonjour Faith,

Merci pour votre étude et son post, c’est un sujet très intéressant.

Faith a écrit :

Je mets évidemment de coté les investissements à cash-flow positifs, ou très peu négatifs, étant donné qu’il ne faut pas être bon en maths pour savoir que si vous ne payez pas un bien, la rentabilité est incalculable (au propre comme au figuré)

Je comprends globalement la démarche, même si j’aurais tendance à dire que du moment que le CF est négatif c’est une opération à éviter, principalement si l’on souhaite multiplier les investissements immobiliers. Mais c’est sans doute le fait que je suis trop conditionné par les règles de bases de l’investissement immobilier .
Il aurait peut-être pu être intéressant de prendre un cas avec un CF nul ou légèrement positif mais avec un apport correspondant environ au frais de notaire.
Ce qui peut représenter un cas plus "courant" pour un investisseur immobilier "rentable". On aurait donc pu comparer la différence entre le placement de l’apport à un taux X (avec capitalisation des intérêts) et le patrimoine créé grâce à l’investissement immobilier avec éventuellement l’investissement du CF positif à un même taux X.

Bref, l’a n’est pas la question et revenons à votre belle étude :

Si vous le permettez, j’ai quelques questions sur votre tableau :

Faith a écrit :

Voici ce que j’obtiens comme levier correspondant:

                rdt immo
     20 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,33     0,82     1,26     2,02
liqu 3,00 %   0,3      0,74     1,14     1,83
     4,00 %   0,27     0,67     1,03     1,65
     5,00 %   0,24     0,6      0,92     1,49
                
                rdt immo
     30 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,55     1,2      1,79     2,82
liqu 3,00 %   0,45     0,99     1,47     2,32
     4,00 %   0,37     0,81     1,21     1,91
     5,00 %   0,31     0,67     0,99     1,56

On observe un levier réel atteignant péniblement x2
La prise en compte d’une revalorisation de 1% de l’immobilier et des loyers change sensiblement ces résultats pour une rentabilité nette élevée.

Sur votre tableur Excel, je comprends bien le levier de 3.33 à 20 ans et de 4.17 à 30 ans qui représente la différence entre la richesse créée avec l’immobilier vs avec le placement.
Du coup, je suis peut être mal réveillé (ou bébette) mais je ne comprends pas vos 2 tableaux ou plutôt vos 2 matrices. A quoi correspondent les valeurs ?

D’avance merci

Maxence a écrit :

Du coup, je suis peut être mal réveillé (ou bébette) mais je ne comprends pas vos 2 tableaux ou plutôt vos 2 matrices. A quoi correspondent les valeurs ?

Elles correspondent à diverses variations des taux de rendement:
- horizontalement: le rendement net-net immobilier
- verticalement: le rendement net-net d’un placement financier.

Exemple: j’ai trouvé un bien immobilier correct (4.5% net-net horizontalement) mais je suis un investisseur financier ultra prudent (2% verticalement)
J’aurai donc un levier de 1.26x à 20 ans, et de 1.79x à 30 ans

DDtee a écrit :

J’avoue ne pas trop comprendre l’intérêt de ces calculs en prenant le parti d’emblée écarter toutes opération intéressante pour se fixer uniquement sur celles d’un intérêt discutable ?

Comme je le disais dans mon post, je ne pense pas qu’il y ait besoin de faire un calcul pour savoir qu’un bien qui rapporte tous les mois de l’argent, sans en avoir coûté au départ, est particulièrement rentable.
Et comme le sujet est l’effet de levier, on a ici un effet de levier virtuellement infini, ce qui est une notion particulièrement délicate à manipuler.

Par ailleurs, je pense que les intervenants immobilier de ce forum ont trop tendance à ne parler que de l’investissement à CF positif. Bien sur que c’est un objectif fantastique, mais soyons réaliste: au moins 90% des investissements immobiliers ne sont pas à CF positif.
Moi-même étant trop paresseux pour fournir le travail nécessaire à obtenir un CF>0, je m’intéresse aux investissements moins rentables, mais plus faciles à trouver. Etant donné que la plupart des intervenants "de passage" sur ce forum sont comme moi, je me dis que ça peut éventuellement être utile à quelqu’un.

Maxence a écrit :

On aurait donc pu comparer la différence entre le placement de l’apport à un taux X (avec capitalisation des intérêts) et le patrimoine créé grâce à l’investissement immobilier avec éventuellement l’investissement du CF positif à un même taux X.

C’est en effet très intéressant.
Je posterai sans doute une version du tableau avec une part d’apport dans la nuit.

(je pense cependant que le résultat sera peu étonnant)

Dernière modification par Faith (04/10/2017 20h37)

BobbyBoloss a écrit :

Je n’arrive vraiment pas à lire

Je m’en doutais, j’ai toujours du mal à être clair
Je vais essayer de clarifier.

BobbyBoloss a écrit :

Un investisseur qui apporte 10k pour un achat à 100k utilise en effet un levier de 9 (90k / 10k). Les remboursements de crédit sont à soustraire de la rentabilité finale.

Non justement, et c’était le but de ce message de l’expliquer.
En faisant ce calcul, vous négligez totalement le remboursement que vous faites pendant 15/20/25 ans.

Un investisseur qui doit rembourser 6000€ par an mais qui ne touche que 5000€ nets-nets de loyers apporte 1000€ chaque année, en plus de l’apport initial.

BobbyBoloss a écrit :

je ne vois pas pourquoi vous faites une comparaison avec le rendement d’autres classes d’actifs si vous étudiez l’effet de levier.

Pour prendre en compte le coût d’opportunité (positif ou négatif) de l’investissement immobilier.
Quand il y a un apport de cash régulier, on ne peut pas résumer le levier à l’apport initial/la valeur du bien.
J’avais donc besoin d’un étalon, l’étalon que j’ai choisi est celui d’un placement financier "moyen".
Et étant donné que pour certain un placement moyen peut être le fond euro et pour d’autres des aristocrtes du dividendes, j’ai préféré étudier une gamme large de rendements.

BobbyBoloss a écrit :

Pour que l’utilisation du crédit soit intéressante, il faut que son taux d’interêt soit inférieur à ce que vous appelez le rendement net-net. Par exemple, si sur une période donnée, on emprunte à 1,5% et que le rendement net-net est de 1,9%, alors on est gagnant sur l’opération.

C’est une croyance commune, que je partageais il y a quelques temps
Cette file a pour but de justement montrer que ce n’est pas aussi simple.

Vous dites "on est gagnant sur l’opération", et vous avez raison, mais vous négligez le coût d’opportunité sur vos remboursements mensuels => voilà pourquoi j’évoque le rendement de l’épargne financière.
si vous empruntez à 1.5%, que le rendement net-net est de 1.9% mais que vous avez un fond euro qui rapporte 2%, vous êtes largement perdant.

Faith a écrit :

Je vais essayer de clarifier.

Je me relis, et c’est pas encore ça.

Pour faire beaucoup, beaucoup plus simple:
Mon calcul cherche à déterminer quel levier il faudrait utiliser sur les apports de cash pour obtenir la même rentabilité qu’un investissement immobilier.

Merci pour ce nouvel exercice, pour ma part, je le trouve beaucoup plus intéressant car plus utile pour des investisseurs rentables qui cherchent à multiplier les investissements.

Faith a écrit :

Bref, à moins de 5% net-net pour l’immobilier avec apport des frais de notaire, l’opération n’est clairement pas intéressante.

Effectivement, si l’on reste sur une opération avec CF négatif et qu’en plus on apporte de l’apport, c’est encore pire…

Faith a écrit :

J’ai recommencé avec un apport de 8K€, ne gardant que des rendements financiers élevés.
Je confirme dès que le CF passe positif, on a un point d’inflexion net du levier, même avec apport (voyez le décrochage entre 6% et 6.5%, qui correspond au passage en CF>0)

                rdt immo
     20 ans   6,00 %   6,50 %   7,00 %
rdt  4,00 %   3.25     5.75     6.32  
liqu 5,00 %   2.77     4.75     5.22  
                
                rdt immo
     20 ans   6,00 %   6,50 %   7,00 %
rdt  4,00 %   3.65     6.39     6.97  
liqu 5,00 %   2.82     4.79     5.23

Pas de surprise ici.

On voit effectivement la grosse différence entre un investissement rentable (CF>0) et un investissement qui nécessite un effort chaque année. On augmente le levier de 2.5 en passant de 6 à 6.5% alors que de 6.5% à 7% il n’augmente que de 0.57…

Pour aller plus loin, il serait également intéressant de travailler avec la VAN (valeur actuelle net) et le TRI (taux de rendement interne).
Sur mes investissements je travaille beaucoup avec ces indicateurs.

La VAN (valeur en €) :
Elle permet de connaitre l’enrichissement réel à un instant donné dans le futur, en prenant en compte un taux d’actualisation (l’inflation par exemple).
Concrètement, sur 20 ans par exemple, il s’agit simplement d’actualisé les cashflow de chaque année (à un taux x) pour avoir une idée de l’enrichissement réel au bout de ces 20 années.
Effectivement, 1000€ gagnés aujourd’hui ne sont pas équivalent à 1000€ gagné dans 10 ans…
Si l’on prend un taux d’actualisation égale à 0%, la VAN sera simplement égale à la somme des cashflow sur la période.

Le TRI (taux en %) :
Mathématiquement c’est le taux qui permet d’annuler la valeur de la VAN. Il est également calculé sur base des cashflow annuel.
Cela permet donc d’avoir une estimation de la performance de l’investissement.
Plus on génère d’€ en partant de peu (apport très faible ou nul) plus le TRI sera important.

C’est assez compliqué à expliquer, je vous invite donc à faire quelques tests pour ceux que ça intéresse.
Personnellement, pour prendre mes décisions d’investissements, je considère ces indicateurs comme importants en plus du CF et d’autres plus connus.
Ils sont particulièrement intéressant pour choisir entre plusieurs stratégies de financement ou pour arbitrer entre différents projets.

Je réfléchis à créer un file sur le sujet, je pense que cela peut être intéressant en complément de ce post ci et j’aimerais avoir votre retour…

Enfin ce sont des hypothèses très très pessimistes… ma banque prête à 0,6%, on peut largement faire plus de 1,2 de levier (1,5 à 2 sembles plus raisonables) et le retour sur investissement historique de la bourse est nettement au dessus de 4%.

Bonjour,

Je rajoute un petit calcul avec un prêt TAEG de 1.2% au lieu de 2% et avec des effets de leviers un peu meilleur en conséquence.

Mais les conclusions restent globalement encore les mêmes:



Il faut juste rappeler que pour quelqu’un qui à une TMI à 30% avec 17% de csg crds, le rendement net net de l’immobilier correspond à peu prêt à diviser par deux le rendement brut.

La prise en compte du calcul d’une VAN doit améliorer les rendements financiers et gonfler les pertes liées au petits cash flow négatif évoqués. Mais si l’on prend cette VAN en compte il faudrait revaloriser le bien en final, l’un compensant l’autre, on ne devrait pas voir arriver de grosses variations non plus à mon avis.

Ces calculs ont été fait avec le lien excel donné par Faith dans son calcul initial.

Bien à vous,

Si vous mettez un apport de 0€, vous avez un TRI infini.

Dans l’investissement immobilier (vs action par exemple) il faut bien prendre en compte certains points:

L’usure du bien et la nécessité de le rénové (avec le temps et/ou dégradation)
Le temps de gestion
La capacité d’emprunt maximum possible
Le travail déguisé (lorsque vous faites 50 visites pour acheter le bien, 10 pour trouver le bon locataire, 10 déplacements pour des devis, des menus réparations etc…) cela prends du temps. Du temps que vous auriez pu utilisé pour faire des heures sup et avoir une rémunération autre à la place. (donc à déduire de la rentabilité du bien immo).

Bonsoir,

J’ai depuis le début trouvé ce poste passionnant. De fait, j’aimerai me permettre de l’enrichir (sous réserve de ne pas me tromper) avec un élément qui m’a paru notable.

Je me suis amusé à calculer l’effet levier entre les deux modes d’investissement en prenant en compte la variation de l’apport.

Je remarque qu’il ne joue qu’à la marge sur le levier à l’inverse de la durée ou du rendement qui eux impact énormément ce dernier.



Avec les hypothèse :
-1.5% de taux
-4% de rendement net net pour les deux types d’investissement
-20 ans

Une variation de l’apport de 0% à 20% ne fait décroître que de 0.82 à 0.76
Je vous soumets ma feuille de calcul.

Bien à vous.

levier_immo_apport.xls

Dernière modification par sephiroth51 (22/09/2019 22h15)

@ Faith
La question question est intéressante et j’avais survolé les tableaux sans regarder en détail.

Je pense que le  ratio de levier n’est pas correct.

En reprenant vos valeurs et le modèle  simplifié des intérêts d’emprunt (à probablement affiner)

Dans le cas de l’immobilier, le patrimoine final est de 100ke hors réévaluation du patrimoine pour une dépense cashflow cumul de 17ke sur 20 ans.

C’est en plaçant sur un support financier à  3% net le même effort d’épargne que l’on 23ke voir 21ke (cf remarque suivante).

Comme effet levier c’est donc 100ke/23ke = 4,35 voir 4,76.

De façon globale, il y a un décalage d’une année : en année zéro  on devrait avoir que la partie investissement sans cash car cela n’apparaît qu’en fin d’année 1=> décale les intérêts composés.

Autre remarque, un rendement immobilier de 5,5% donne environ un brut de 16,5% (revenu / patrimoine y compris frais) :
-33% de charges locatives (taxe foncière, assurance, communs, copropriété, petite réparations…)
-33% impot ( TMI 30% + CSG 17.2% sur le 2/3 revenus brut).

A noter que l’assurance décès de l’emprunt produit une prévoyance et que l’immobilier physique demande du temps et n’est pas  sans "emmerdes".

Au travers de votre recherche vous avez touché  du doigt la notion de TRI (taux de rendement interne) qui est le taux de rendement financier nécessaire à léquilibre par rapport au projet de placement envisagé : effet levier =1.