Benji94 [27] : étude de cas immobilier (second investissement avec agrandissement)

Philref92 · #26

Avec 40000 euros de travaux, 8000 euros de revenus fonciers bruts annuel, et une limite de déficit foncier limitée à 11000 euros environ par an, vous pouvez je pense rajouter 1 à 2 an (2025 donc) avant de pouvoir revendre de manière à conserver l’avantage fiscal reçu en période de déficit.

Bernard2K · #27

Philref : d’après sa présentation, il a un appartement avec 16000 € de travaux et 5700 € de loyer annuel, et une maison avec 40000 € de travaux et 7800 € de loyer annuel.
Si on suppose 30 % de charges, il reste 4000 € de loyer net avant imputation des travaux pour l’appart
et 5500 € pour la maison.
Si on suppose aussi qu’il y a eu des travaux sur 2018 (au moins l’appartement) et d’autres sur 2019 (la maison), ça fait :
2018 : 10700 € de travaux déduits du revenu général, quasi pas de revenu foncier en 2018, reste 5700 € de déficit à reporter issus des travaux de l’appartement.
2019 : 45700 € à déduire au total, sur des revenus environ 4000 € pour l’appartement (année complète) et 2750 € pour la maison (demi année). On commence donc par annuler les revenus fonciers, reste 38950 €. On impute ensuite 10700 € sur le revenu général, reste 28250 €.
Ce déficit va ensuite être consommé en 28250/9550 = 3 ans. Le déficit sera consommé en 2023, on pourra vendre sans perdre de déficit en 2024.

Ca serait à affiner avec les chiffres réels, mais l’ordre de grandeur, c’est que attendre que tout le déficit soit consommé ne rajoute qu’un an (vente en 2024) par rapport à la fin de l’engagement de location nue (vente en 2023).

Philref92 · #28

En fait, j’aurai imputé un déficit foncier sur les revenus perso aussi en année 2 voir année 3 avec les 28250 restant. Ce qui repousserait d’autant la date finale d’engagement (N+3 avec N la dernière année sur laquelle un déficit est constaté). J’ai peut être pas encore bien saisi les subtilités du déficit foncier…

Bernard2K · #29

Le déficit s’impute sur le revenu général à hauteur de 10700 € seulement l’année (ou les années) où il est créé par des charges supérieures aux revenus fonciers. Les années où c’est du report du déficit crée précédemment, ce report ramène les revenus fonciers à zéro, mais sans s’imputer sur le revenu global.

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2019 08h49)

Philref92 · #30

OK c’est plus clair. J’avais oublié le fait que le déficit n’était possible que l’année des travaux (ce qui incite certains à faire leur travaux à cheval sur 2 années).

Je comprend donc mieux votre raisonnement sur le report du déficit.

benji94 · #31

Merci à vous deux pour ces échanges de qualité.
En effet, cela sera a affiner avec mon EC mais vous avez raison cela sera plus vers 2024/2025. Après je ne suis pas pressé, le bien se paie tout seul et mes locataires ont l’air bien dans la maison.

En général, vous gardez vos biens sur la durée ? Ou vous revendez les biens les moins rentables pour de nouveaux avec une meilleure rentabilité ? Ou un autre stratégie ?

Merci

Philref92 · #32

J’ai commencé il y a trop peu de temps (2 ans).

Mais le patrimoine se paie avec le temps, les opérations engendrent des frais, la valeur du bien doit aussi rentrer dans la balance et la rentabilité rime souvent avec plus de travail ou plus de risque.

Pour l’instant je vise plutôt la rentabilité (un peut trop) et l’accumulation (pas assez). Plus tard, j’arbitrerai pour conserver de la valeur tout en gardant un minimum de rendement. Il ne faudra pas que j’oublie de me diversifier sur le chemin…

C’est vrai que le nu est vite pénalisant coté imposition. Surtout qu’avec 8% le bien ne pourra pas complètement s’autofinancer sur le long terme. Mais le principe reste le même : tant que cela ne vous empêche pas de faire d’autres opérations et que la renta nette est correcte, autant conserver le bien et accumuler. Éventuellement, adapter l’exploitation : meublé, loyer social…

Tant que la banque prête, je pense que revendre c’est se couper les ailes (sauf particularité concernant le bien ou le marché).

vivierois · #33

En admettant une revente en 2025 il ne faut pas omettre la taxe sur la plus value immobilière qui risque de vous être défavorable.

Vous réalisez une opération à 97000€ dont 40000€ de travaux que vous allez passer en déficit.

Admettons que vous revendiez votre bien 75m²*1600€/m² (suivant vos dires) soit 120000€. Le calcul de la plus value se fera sur 120000€ - 57000€ = 63000€. Sans oublier l’abattement pour détention de 6 ans de 7.65% (6%+1.65%) soit 58180€. L’impôt sera donc de 58180€ *36.2% soit 21061€.

Vous arriverez tout juste à l’équilibre: 120000€-21061 = 98938€

J’ai fait le calcul pour faire remarquer qu’il n’est pas évident de retomber sur ses pieds lors d’une revente rapide derrière un important déficit foncier.

Viviérois

Bernard2K · #34

vivierois : certes, les travaux, si déductibles en charges des revenus fonciers, ne peuvent pas être déduits de la PV. Mais ils sont alors remplacés par l’abattement de 15 %, calculé sur le prix d’acquisition, dès lors que l’on revend après au moins 5 ans de détention. Donc le calcul est un peu plus favorable qu’indiqué.

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