Zalux [38] : étude de cas immobilier (immeuble mixte)

Zalux · #1

VOTRE PROFIL

- 24 ans, cadre en CDI 27K€/an (net d’impots), TMI30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: notions de base
- Fiscales: notions de base
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): bon, je suis très bricoleur
- Sociales: moyennes
- Temps disponible: soirées et weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble avec 2 locaux commerciaux de 40m² chacuns, un local commercial comporte un appartement de 34m² en arrière boutique (non divisé et avec compteur commun avec le local). Et 3 appartements (64m², 64m² et 31m²) dont deux actuellement loués en nu.
- Année de construction < 1950
- 3 étages, sans ascenseur, appartements lumineux et traversants
- Deux appartements sont actuellement loués en nu: 31m² pour 290€/mois et 64m² pour 390€/mois et un local commercial est loué pour 500€/mois
- Pas de syndic car immeuble géré par le propriétaire
- Chauffage électrique individuel
- Volets isolants
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : les 2 appartements occupés le sont depuis longtemps, déco vieillotte mais au choix des locataires, le 64m² libre est en bon état et le 34m² mérite une réfection (peinture, sol, pose d’une cloison pour isolation d’avec le local commercial et pose d’un compteur séparé).

LOCALISATION DU BIEN

- 38, vallée du grésivaudan, ville de 5000 habitants
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas nécessairement

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire: 150K€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: actuellement 1180€/mois, prévision de 2130€/mois avec autre local commercial (350€), le 64m² (400€) et le 34m² (350€)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 8%)
- Frais de gestion locative: pas de délégation

- Travaux immédiats: division de l’appartement qui sert d’arrière boutique au local commercial avec pose d’un compteur et rénovation (15000€)
- Pas de gros travaux à prévoir dans les 10 ans, toiture et façade saines, DPE vierges (travaux d’isolation avec nouvelles normes ?)

- Taxe foncière hors TEOM : 1800€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 150€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: non
- Rentabilité brute : 15.5% en prenant en compte les travaux

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2%
- Durée du crédit 25 ans: 676€/mois
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 8000€
- Avantage fiscal : je cherche

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue pour les deux locaux commerciaux (le local commercial actuellement loué 500€ avec le studio en arrière boutique sera renégocié à 350€ suite à la division). Soit 700€ pour les deux locaux commerciaux (350€ chaque). Je vais essayer de convaincre les locataires des deux appartements loués en nu de passer en meublé : changement des meubles ou rachat des leurs avec une ristourne à la clé (un mois de loyer par exemple).

- location meublée pour les 2 autres appartements

CASH FLOW

Deux locaux commerciaux en location nue (8400€/an) en simplifié: 8400*0.7*0.472 = 2775€ d’impots (plus avantageux qu’au réel car pas de travaux déductibles dans les locaux commerciaux)

Et les 4 appartements en lmnp si la négociation réussie (17160€/an)=4080€ d’impots en simplifié et 0€ pendant 3 ans au réel. Je compte donc rester 3 ans au réel (déduction des travaux) puis passer en simplifié qui deviendras alors légèrement plus avantageux.

Soit 8400+17160-4080-2775-676*12-1800(TF) = 730€/mois de cashflow positif en simplifié

QUESTIONS

- Est il bien possible de passer de lmnp au réel à lmnp au forfait après 3 ans ? Sans devoir recouvrir le déficit lié aux travaux ?
- La division du local commercial en local commercial + studio est elle compliquée administrativement ? (le studio possède déjà une entrée indépendante).
- J’aimerais mettre tous les appartements en meublé, seulement je ne suis pas sur qu’il y ait de la demande, est-ce possible de préciser dans l’annonce que l’appartement viens avec ses meubles mais que l’aménagement est modulable si le locataire souhaite mettre les siens ?
- J’ai conscience que cette simulation est grossière, n’hésitez pas si vous avec des remarques !

Mots-clés : commerce, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Bernard2K · #2

Bonjour,

cela semble un bon projet. Vous l’avez bien étudié et on voit que vous avez travaillé, c’est ce qui m’a motivé à vous répondre.

Mes remarques :
- Bien vérifier la demande locative. Je doute que le propriétaire ait laissé un logement et un local commercial vacants de gaieté de coeur. De plus, les loyers sont assez bas. La solution dans ce cas est de rénover pour avoir LE meilleur logement du coin, donc battre tous les autres bailleurs sur le rapport qualité/prix. C’est une technique qui marche pour le logement, beaucoup moins pour un local commercial.

- beaucoup de retard de travaux et déco. Attendez-vous à y passer du temps et de l’argent. En fait, une bonne partie du cashflow sera bouffée par les travaux à financer. Mais au moins, c’est un immeuble qui devrait financer sa propre rénovation, contrairement à d’autres.

- vous pouvez louer meublé et préciser dans l’annonce que le locataire peut amener ses meubles ; il faut naturellement de la place pour stocker les meubles non utilisés.

- DPE vierge, ce n’est pas normal. Probablement datant d’avant 1948 donc "méthode des factures" : les appartements occupés devraient avoir un DPE. Demandez le DPE pour tous les locaux et lisez-les, normalement il précise pourquoi il est vierge.

- confusion sur le vocabulaire : en revenus fonciers, on est au micro-foncier (et pas au "simplifié").
En meublé, on est en BIC. Certes "LMNP", mais le régime général d’imposition, c’est BIC, comme un commerçant ou un artisan en nom propre, et c’est donc BIC le terme le plus important à retenir. En BIC donc, soit au "micro", soit au "réel simplifié". Attention, si réel, le terme exact est "réel simplifié". Ici, "simplifié" ne veut pas dire "forfait" du tout ; vous devrez bien comptabiliser chaque charge avec une facture à chaque fois, c’est une compta d’entreprise tout à fait classique ; mais "simplifié" dans le sens où le réel tout court est encore plus complexe au niveau des normes comptables ; c’est la méthode pour la compta des grosses entreprises. Vous voyez qu’en appelant micro "simplifié", alors que c’est le réel qui est simplifié, vous faites un contresens complet.

"Est il bien possible de passer de lmnp au réel à lmnp au forfait après 3 ans ? Sans devoir recouvrir le déficit lié aux travaux ?" Là aussi, vous mélangez 2 régimes.
Soit vous faites vos travaux sur un logement loué nu. Dans ce cas, ça crée du déficit foncier. Vous devez continuer à louer nu au moins jusqu’au 31/12/N+3, N étant l’année où les travaux ont crée un déficit foncier qui s’est imputé sur le revenu global (jusqu’à 10700 €).
Soit vous faites des travaux sur un logement loué meublé, ou en tout cas qui va l’être juste après les travaux. Dans ce cas, les travaux sont amortis, sur une durée correspondant à leur nature (par exemple 15 ans). Il n’y a donc pas de déficit, pas d’engagement de location, etc. Vous "importez" vers le BIC des notions qui viennent des revenus fonciers mais n’ont rien à faire là.
Quand on est en BIC au réel, en général on ne paie quasiment pas d’impôt sur ces recettes pendant 10 à 15 ans,du fait des amortissements, donc en général on y reste.

- Pensez dès le début que vous revendrez probablement cet immeuble à la découpe (avec un règlement de copropriété), c’est ce qui permettra de maximiser la plus-value. Lorsqu’on a des choix à faire sur les installations techniques, ça vaut la peine de l’avoir en tête.

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