Nebedai 49 : étude de cas immobilier (immeuble mixte habitation/commercial/garage)

Bonjour à tous,

Je suis actuellement en train d’étudier l’acquisition d’un immeuble mixte à usage commercial/habitation sur lequel j’ai fait une offre et prévois de signer le compromis dans quelques jours.
J’ai plusieurs questions sur lesquelles j’ai trouvé peu de réponses sur le forum, et je me suis dit qu’une étude de cas détaillée serait probablement plus intéressante que de poster directement mes questions.

VOTRE PROFIL

- Je suis un investisseur de 35 ans, actif depuis 3 ans dans l’investissement immobilier. Je suis propriétaire de ma résidence principale et j’ai acquis 2 immeubles ces 2 dernières années à proximité d’Angers.
- J’ai eu la chance de trouver des immeubles "qui tournent", sans travaux et avec locataires stables en place. Les 2 immeubles sont détenus par ma holding (une SC à l’IS)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Un peu d’expérience en investissement immobilier,
- Des notions de comptabilité et fiscalité (c’est un sujet que je creuse avec passion)
- Une capacité à faire des travaux (j’ai tout refait chez moi) même si ma logique est de m’appuyer sur des artisans pros pour mes investissements
- Relativement peu de temps disponible en ce moment

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Il s’agit d’un ancien commerce avec un appartement en triplex, qui était habité par le propriétaire du commerce.
Le bâtiment se prête relativement bien à la découpe avec une possibilité de faire une entrée indépendante desservant 3 appartements (T2 et T3), une vitrine et entrée séparée du local commercial, et un garage de 100m².
Le bâtiment est actuellement vide, c’est un bien ancien dont la structure est en bon état, et une part importante des travaux est relative à la découpe (séparation des réseaux eau, électricité, internet, cloisonnement et portes palières entre les appartements, création de cuisines et salles de bain)
Le chauffage et l’eau chaude sont actuellement au gaz
l’idée étant de garder le bien en pleine propriété, pas de copropriété

LOCALISATION DU BIEN
Le bien est situé en centre ville d’une commune de 5000 habitants proche du Mans. Je suis confiant sur la demandé locative pour les appartements (fausses annonces testées), un peu moins sur le commerce au vu de la taille de la ville, même si l’emplacement est "premium".
Le bien est situé dans une zone de protection du patrimoine (monument hystérique à 500m)

RENTABILITÉ DU BIEN
On est sur un bien à 165K€ acte en main, auquel j’ajoute une enveloppe de travaux de 75K€ (total 240K€)
Après estimation du marché de l’immobilier dans la ville, les loyers raisonnablement projetés sont de 1950€ / mois, TF 700€, 250€ de PNO
On est autour de 9,8% de rentabilité brute, 9,2% net de charges

FINANCEMENT DU BIEN
- 240K€ financé par emprunt à 1,40% sur 20 ans assurance incluse, avec un différé de 6 mois, soit une échéance mensuelle de ~ 1150€ et un cash-flow de ~700€ / mois après paiement des mensualités et charges

RÉGIME D’EXPLOITATION

Voir questions ci-dessous

Préoccupations

Après 2 projets "simples" (immeubles avec déjà des locataires en place), c’est mon premier projet de découpe et j’ai quelques questions pour ceux qui sont déjà passés par là.

Au niveau de la fiscalité, je dispose actuellement de ma holding (SC à l’IS) pour la gestion de mes 2 premiers immeubles.
Celle-ci n’est actuellement pas assujettie à la TVA et je compte bien qu’elle y reste
Cependant je comprend que le fait de louer un local professionnel et surtout un garage (que je compte louer à un artisan, donc à usage professionnel également) ferait de fait passer ma SCI automatiquement à la TVA, ce que je souhaite absolument éviter (j’ai prochainement RDV avec mon expert comptable pour valider ce point, cependant je serais heureux si un forumeur peut confirmer ce point)
J’envisage donc plusieurs scenarios:
- Une détention en direct, d’autant que l’immeuble a un potentiel de déficit foncier avec ses 70K€ de travaux, et qu’il y a une demande pour du meublé donc je pourrais faire les appartements en LMNP.
Mais étant déjà sur une TMI à 30% j’ai quelques doutes sur la pertinence du montage dans 10-15 ans une fois les travaux amortis.
Par ailleurs je suis indépendant, je plafonne mon statut micro-bnc chaque année (ce qui me va très bien et je compte conserver ce statut), et je ne suis pas sûr que la déclaration des revenus LMNP en BIC me permette de conserver mon micro-BNC (idem je suis preneur de conseils sur ce point )
- la création d’une nouvelle SCI pour la détention de cet immeuble afin d’éviter l’assujetissement à la TVA, ou le démembrement ab initio du bien avec la nue-propriété à la SC et l’usufruit (du local commercial , du garage et/ou de l’ensemble des logements) à une autre structure.

Concernant l’immeuble en tant que tel, j’ai quelques questions sur les activités de "découpe":
Le bâtiment est alimenté en chauffage par une chaudière gaz en bon état changée il y a 5 ans, qui alimente 12 radiateurs pour les 4 lots.
A première vue je souhaite conserver cette chaudière et répartir les charges auprès des locataires, mais j’ai quelques préoccupations:
- Je pense qu’il y a un prix "psychologique" pour le locataire qui préfèrera avoir un loyer de 400€ nu sans charge que 460€ CC (chauffage inclus)
- Je ne sais pas si les systèmes de compteur qu’on met sur les radiateurs pour une répartition des frais de chauffage est si fiable
- La chaudière nécessite un abonnement gaz, un contrat d’entretien annuel etc…
=> Bref j’hésite à remplacer le chauffage central par des radiateurs électriques, avec un surcoût non négligeable de l’ordre de 10K€ pour démonter l’ancien système et tout remplacer par de l’électrique)

Autre question sur l’électricité, un électricien passé pour un devis m’indique que le Consuel est obligatoire pour qu’Enedis passe poser des compteurs individuels (jusque là OK) et que la norme C15-100 doit être strictement respectée sur le moindre détail (boîtiers points de centre, boîtiers DCL, prises RJ45…) faute d’autorisation Consuel. Je comprends la norme mais du fait qu’on n’est pas sur du neuf, mais sur une réhabilitation de l’ancien, il n’est pas toujours facile de mettre 100% aux normes sans engager de gros travaux, et sur ce coup, je suspecte l’électricien d’avoir cherché à se faire plaisir. N’y a t’il aucune dérogation possible ? le Consuel effectue-t-il systématiquement une visite ?

Dernière question bonus du moment, sur lesquels les avis trouvés sur internet divergent: Je dois faire une modification de facade uniquement (transformation d’une fenêtre en porte) SANS modification de destination, sur un bâtiment dont la surface (250m²) dépasse les 150m² et dans une zone de protection du patrimoine (soumise à autorisation ABF). Il y a déjà un local commercial et un appartement, je crée 3 appartements, donc à priori pas de changement de destination. Alors DP simple ou PC nécessitant un architecte ? (mon avis est DP, mon contact à l’urbanisme penche pour DP mais n’était pas certain, et je voudrais éviter de prendre 3 mois de retard avec un refus de DP et apprendre qu’il fallait un archi)

Merci d’avance pour toutes vos remarques constructives sur ce projet, l’un des plus gros dans lequel je vais me lancer en tant qu’investisseur immobilier

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, location