Jeromem : étude de cas immobilier (maison 111m² en location nue avec peu de travaux)

Remarque sur le prix : si le bien est en vente depuis cinq ans et que malgré une baisse de prix il ne trouve toujours pas preneur, c’est qu’il est soit encore trop cher ou alors il y a un "loup".

Si vous connaissez le secteur, les prix du marché (avez vous étudié les ventes sur Patrim ?) vous devrez être en mesure de savoir si c’est le prix ou le bien qui pose problème. Peut être qu’une enquête de voisinage vous permettra d’en savoir plus sur l’histoire de ce bien et des environs. Si vous obtenez les informations qui vous intéresse, et que vous estimez que le bien ne nécessite pas plus de travaux que ce que vous avez estimé, n’hésitez pas à faire une offre très basse.

Cela sera sans doute la première offre en 5 ans qu’aura cette dame qui, dans le même temps, a sans doute déjà laissé plusieurs milliers d’euros d’impôts locaux durant ces cinq années d’inoccupation. Votre offre sera peut être même un soulagement pour elle. Et l’agent immobilier aura également tout intérêt à faire passer l’offre, pour solder un dossier compliqué et donc couteux en temps pour lui.

@Iqce :
Je n’ai hélas pas d’informations sur ce sujet. Je suppose que l’enduit extérieur est en ciment (cf. photos de la façade ci-dessous).
Pour les traces blanches, je pensais aussi à du salpêtre. Mais n’étant pas expert sur le sujet, je ne suis pas certain.



@Dalki :
Je me suis fait la même remarque que vous sur le prix et la durée de vente. Je prospecte sur le secteur depuis début août et j’ai visité d’autres maisons avec très peu de travaux à prévoir dans le même ordre de prix, voire moins cher.
Par exemple, le même jour, visite d’une maison de bourg de 90m² avec juste du rafraichissement (sols, peintures, un peu d’électricité car fils apparents, cuisine, salle d’eau) et huisseries pvc, radiateurs à fluide colporteur récents pour moins de 30000€. Cette maison était encore louée en début d’année. Le loyer peut à mon avis monter à 430€ sur cette maison aussi. D’ailleurs, je m’y intéresse également.

Après, le secteur n’est pas considéré comme attractif je pense car il n’y a pas de grosse ville à proximité immédiate et une partie du département dépérit. Néanmoins, les communes dans lesquelles je me suis rendu sont bien entretenues et il y a encore des commerces. Je ne vise par ailleurs que des communes dont le solde migratoire est positif ou stable, selon l’Insee, et où j’ai des retours sur de fausses annonces.
Pour la maison en question, j’ai 26 contacts pour 900 vues à un loyer de 490€ cc, donc plutôt élevé.

Pour rejoindre votre commentaire, ne pensez vous pas que, plutôt que de vérifier les âges, il faudrait vérifier tout simplement le % de propriétaires par rapport au % de locataire dans la ville tous âges confondus?

@DDtee :
Oui, vous avez raison, il faut tenir compte de cela.

@Iqce :
J’ai pris contact avec un expert en humidité pour un diagnostique et devis gratuit. En fonction de ce qu’il me dira, je prendrai position.
La maison donne effectivement sur une rue, mais celle-ci est peu passante. Le côté que l’on voit donne sur un chemin sans issu. Il n’y a que les habitants de la maison du fond de l’impasse qui passe avec leur voiture. Je me méfie aussi beaucoup des maisons sur route passante. Je ne donne pas suite à ce type de biens pour éviter les difficultés à louer et les rotations. Mais ici, c’est vraiment calme.

Voici sinon quelques photos du bien pour que vous puissiez avoir un aperçu des rénovations qui ont été faites.

jeromem a écrit :

J’ai pris contact avec un expert en humidité pour un diagnostique et devis gratuit. En fonction de ce qu’il me dira, je prendrai position.

Laissez tomber "l’expert en humidité 100% gratuit" qui voudra vous vendre au choix des injections de résines (contre productives) ou des barrières électroniques (aux résultats douteux).

L’avis de @Iqce est à 100% pertinent et le seul que l’on puisse entendre : les vieux murs étaient conçus pour "respirer". Une étanchéité par l’apport de ciment empêche cette "ventilation" naturelle, c’est ainsi que les problèmes d’humidité surviennent. Les anciens ne construisaient pas des maisons sur les mares, de plus les nappes phréatiques n’ont pas depuis quelques années une tendance à avoir un niveau qui s’élève

@Smad à raison, l’humidité est un vrai souci et ne vient peut-être pas (exclusivement) des sols/murs…

jeromem a écrit :

Quel type de professionnel dois-je donc faire venir pour inspecter le problème d’humidité dans la cave ?

Un spécialiste de l’ancien, qui fait de la rénovation dans les règles (de la chaux sans ciment dans l’ancien)

@Icqe :
En général, pour un conventionnement via intermédiation locative, ils regardent l’état de l’installation électrique et le DPE. L’installation doit être aux normes ou avoir des mesures compensatoires pour les anomalies. Concernant le DPE, il doit être au minimum D. Là le DPE est vierge. Avec cette exigence, il est clair que je vais devoir changer les radiateurs pour des modèles plus économiques.
Une visite va être prévue avec Soliha pour juger de la conformité du logement.

Les combles ont été isolés avec de la laine de verre. J’ai pu voir cela. Pour les murs, aucune idée. Je suppose que c’est la même chose. J’essaierai de vérifier.

J’avais dit que je ne répondrais plus aux newbies, mais bon avec 2 points de réputation vous n’en êtes plus vraiment un, et puis maintenant que j’ai réfléchi à votre problème autant que j’exprime ce à quoi j’ai abouti. Et puis c’est aussi pour échanger avec mes copains bricoleurs et professionnels qui ont répondu avant moi.

Les travaux réalisés par un particulier, le problème n’est pas seulement l’absence de facture, mais aussi des réalisations non conformes à l’état de l’art ou au simple bon sens. Surtout des travaux réalisés par un Anglais, qui sont des gens bizarres puisqu’ils roulent à gauche (humour). Je relève, rapidement : du convecteur dans un climat froid, comment peut-on poser encore ce genre de truc ? Le plancher conservé dans la salle de bains : et quand on pisse à côté parce qu’on est bourré ou qu’on a a pas allumé la lumière, il se passe quoi ? L’espèce de lambris derrière la baignoire, c’est joli, mais alors il est impossible de se mettre debout dans la baignoire pour prendre une douche plutôt qu’un bain ? Le carrelage était vraiment trop cher ? Etc. Si je vois ces problèmes sur 3 photos seulement, il doit y en avoir bien d’autres.

Bref, parfois une rénovation mal faite est pire que pas de rénovation, ça a l’air joli mais tout va de travers. Il faudrait revisiter avec l’oeil averti d’un artisan.

Par ailleurs, ce qui ne va jamais changer, c’est l’emplacement (comme dit par Iqce, en angle au ras de la rue sans même de trottoir), et le manque de luminosité (fenêtres minuscules).

Les tuiles soulevées, ça veut dire dégât des eaux. Dégât des eaux, ça veut dire possibilité que ce soit abîmé profondément et que ça soit très difficile à rattraper (isolant mouillé et moisi, placo qui est devenu friable, peintures à reprendre, bois attaqués par les insectes, plancher taché qui sera peut-être irrécupérable sauf à le recouvrir, etc.). A mon sens, cela fait perdre la plus grande partie des avantages de la rénovation effectuée. Avant la maison était "rénovée à 90%, à finir", maintenant elle est "rénovée à 90 %, puis ruinée par un dégât des eaux, à reprendre largement, à vérifier, à réparer de partout…"

Comme dit par Mi, l’isolation des murs va changer le point de rosée. Normalement, lorsqu’on isole par l’intérieur, il y a un pare-vapeur en face intérieure de l’isolant (est-ce bien le cas ?) et on a ventilé la maison (VMC ou bien ouverture des fenêtres 2 fois par jour), donc on n’envoie pas de vapeur d’eau dans les murs, donc il ne devrait pas y avoir de problème de point de rosée. Tout est dans le "normalement".

Enfin, la cave humide : ça ne me semble pas inquiétant en soi. Il faut vérifier l’état du plancher haut de la cave (insectes ? Moisissures ? Pour tester, il faut donner de grands coups de tournevis dans les poutres et le plancher pour voir si le bois est encore solide) et il faudrait, outre les bonnes remarques données ci-dessus, VENTILER. Rouvrir les soupiraux qui existent sans doute mais ont été bouchés.

Ce qui est plus inquiétant c’est au-dessus de la cave, si l’enduit est effectivement inadapté au bâti et que donc les murs sont durablement humides. Dans ce cas, vous aurez des désordres tant que vous n’aurez pas refait l’enduit.

Au total, cette maison me semble receler un paquet de problèmes. Désolé de vous le dire, mais si j’en vois autant sur 3 photos, soit c’est moi qui me plante, soit votre oeil de bricoleur averti n’est pas si averti que cela. Si ce n’est pas moi qui me plante, ça veut dire qu’il faut que vous continuiez à apprendre à bricoler et à "décrypter" ce que vous voyez dans une maison.

Au total, je dirais : à fuir. Ou alors à payer 10000 € en sachant qu’il y aura plein de problèmes à régler.

D’une manière générale, cette commune me semble typique de ce que j’exprimais ici : (24/27) Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?
En résumé : le prix de vente d’une maison rénovée étant trop bas, il devient économiquement impossible de rénover. Une maison telle que celle que vous présentez est "économiquement irréparable", sauf à faire soi-même, ou à faire faire au black (et encore).

Dernière modification par Bernard2K (27/08/2019 09h07)

Bon, a priori, cette maison qui paraissait intéressante aux premiers abords, ne l’est pas tant que ça du fait des problèmes que peuvent soulever l’humidité des murs de la cave (je n’ai pas senti d’humidité dans la maison, ni vu de traces sur le placo posé aux murs) et une rénovation dont on ne sait pas comment elle a été réalisée.

Pour l’emplacement, c’est à mon avis moins catastrophique que ce qui est suggéré. La photo ne le montre pas forcément bien, mais ce n’est pas un angle de rue. Seule la façade avec la grande fenêtre donne sur une rue qui est peu passante.
Par ailleurs, je n’ai pas de doute sur la demande locative dans le coin.

Je laisse donc cette maison de côté pour m’intéresser à d’autres biens que j’ai visité et y reviendrai peut-être si je trouve un bon artisan.

Merci à tous pour vos retours.