Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Vous ne pensez pas que vous êtes trompé de discussion (ici, ce nest pas la discussion sur Corum Origin) ?

Je constate que sur les 5 premières, 4 sont gérées par Paref. Et la situation ne va pas en s’améliorant…

Bonjour,

Pour les Cifocoma, je crains qu’elle n’aient pas fini de plonger et donc d’occuper les 1ères places de votre classement.

Le peu de fluidité du marché secondaire, couplé avec des ratios et nouvelles peu encourageants ne vont pas rassurer les associés qui préfèrent quitter le navire. Quitte à revoir à la baisse leur prix de vente pour être sûr de pouvoir vendre rapidement car les acheteurs ne se pressent pas au portillon.

Pour ce qui est de la décote sur la valeur de réalisation, cette dernière n’est peut être pas si élevée qu’annoncée dans les bulletins. Une évaluation n’est qu’une donnée indicative, à un moment donné, selon l’expert qui l’a analysé (Comme pour les diagnostics énergétiques, d’un intervenant à l’autre, l’évaluation est différente). La vraie valeur sera celle qu’est prête à mettre un acheteur potentiel si ce bien devait être vendu et, surtout, quel est son rendement potentiel et des qualités.

Vu la diminution continue des TOP et TOF des Cifocoma et renégociation à la baisse des loyers, ces biens n’ont pas un rendement si attractif et en cas de vente, il est à craindre que la SCPI n’en tire pas le prix de son évaluation.

Certaines de ces remarques, notamment concernant l’expertise des valeurs de réalisation, s’appliquent aussi à Atlantique Pierre 1. Ce qui la différencie, c’est que la part a atteint depuis plusieurs mois, une fourchette de prix d’échange sur le marché secondaire qui semble convenir aux acheteurs et vendeurs, permettant une certaine fluidité des transactions. Si demain les acheteurs venaient à manquer, tout comme pour les Cifocoma, elle verrait probablement la valeur de sa part entrer dans une spirale à la baisse, dont on ne sait quand elle s’arrêtera.

Le plus désolant et l’incapacité de Paref à valoriser ces SCPI et d’une stratégie dans l’intérêt des associés. La société de gestion me parait plus soucieuse de vouloir les regrouper à tous prix pour son confort personnel et les dernières communications, émaillées d’erreurs, la valse des actionnaires et directeurs ne sont pas rassurants. Je ne reviens pas sur les guéguerres entre CS et associés déjà évoqués dans d’autres posts sur les SCPI concernées.

Bonjour,

Tableau intéressant, je m’étais fait le même il y a deux mois et il m’a permis d’opter pour une acquisition de parts de Actipierre 2 le mois dernier. J’espère que mon analyse [taux de rendement élevé + décote du prix de revient relativement à la VR est la bonne et que le prix sur le marché secondaire va se redresser (en même temps je ne suis pas pressé).
Je suis de près les 2 cifocoma et Capiforce Pierre tant les rendements faciaux paraissent élevés de même que leur décote.
Plus globalement, je suis sidéré de cette décote sur les SCPI à capital fixe alors que la quasi totalité des SCPI à capital variable sont surcotées (valeur de retrait supérieure à la VR).
Je pense (a tort ou à raison) qu’il s’agit d’un problème d’animation du marché secondaire et de communication de la part des sociétés de gestion (en dehors de cifocoma ou il y a réellement un problème de composition du patrimoine).
Tant qu’il y aura de décalage, je privilégierais les SCPI à capital fixe.

Vous avez raison, ma phrase ne correspondait pas forcément à ce que je pense de Cifocoma. J’attend l’évolution du taux d’occupation et pourquoi pas encore une baisse du prix sur le marché secondaire pour me positionner. Un vrai problème de fonds, semble t’il, est l’acquisition d’immeubles à crédit amortissable de durée courte qui obère la trésorerie disponible limitant la distribution aux associés. À contrario au titre de la valorisation de la part, elle augmente au gré du remboursement de capital.
Je vais d’ailleurs me positionner sur le forum relatif à cette SCPI.

Sur la pertinence d’un tel tableau, il suffit de regarder les SCPI du haut du classement à capital variable. Il n’y a que Epargne Foncière qui est concernée en fait, les autres présentent peu voire aucun intérêt (c’est pour ça qu’elles sont là …).

Rentavix a écrit :

Un vrai problème de fonds, semble t’il, est l’acquisition d’immeubles à crédit amortissable de durée courte qui obère la trésorerie disponible limitant la distribution aux associés

Achats devenus vacants. C’est la pire des équations : un bien acheté à crédit, à un taux élevé non renégocié, avec un locataire parti donc on se retrouve avec un patrimoine qui se dégrade en valorisation (je parle de ce qui est acheté à crédit et vacant), qui ne rapporte rien et qui coûte trop cher (emprunts à 10 ans).

Ajoutons à cela une mauvaise gestion avec un dividende maintenu trop haut trop longtemps.
Je ne parle là que de Cifocoma mais peut-être Cifocoma 2 a-t-elle trop distribué jusqu’à l’an dernier, la purge tardive à venir risquant d’être plus dure à supporter pour les associés.

C’est très juste Surin. Attendons les commentaires de la société de gestion sur les renégociations de prêt, sur les arbitrages de patrimoine envisagés et sur l’évolution des baux.
Plus globalement sur les SCPI à capital fixe de Paref  je crois que le carnet d’ordre ne s’alimente pas fort à l’achat… les prix d’exécution devraient continuer à baisser.

Rentavix a écrit :

Plus globalement, je suis sidéré de cette décote sur les SCPI à capital fixe alors que la quasi totalité des SCPI à capital variable sont surcotées (valeur de retrait supérieure à la VR).
Je pense (a tort ou à raison) qu’il s’agit d’un problème d’animation du marché secondaire et de communication de la part des sociétés de gestion (en dehors de cifocoma ou il y a réellement un problème de composition du patrimoine).
Tant qu’il y aura de décalage, je privilégierais les SCPI à capital fixe.

La grande majorité des capitaux invetsis en SCPI l’est par l’intermédiaire d’un commercialisateur, qui "conseille" l’investisseur. Ce commercialisateur perçoit une commission (d’ordre de grandeur de 5% du montant investi) en cas d’investissement dans une SCPI à capital variable, ou dans une SCPI à capital fixe à l’occasion d’une augmentation de capital, et … pas grand chose en cas d’investissement dans une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (qui par ailleurs est très étroit). Il n’est pas surprenant qu’il y ait peu d’acheteur sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe.

En passant sur le site de Primonial REIM ce midi, j’ai jeté un coup d’oeil rapide à la SCPI Ufifrance Immobilier. Je n’ai aucun avis particulier sur cette SCPI (c’était la première fois que j’ouvrais des documents la concernant) mais je note qu’elle pourrait parfaitement rentrer dans le classement de cette file :
* la valeur de réalisation est donnée à 193.20€ / part dans le rapport annuel 2018 (voir p. 16);
* le dernier prix d’exécution pour Octobre 2018 semblait être de 156.38€ / part.
Cela nous donne une décôte de 19.06% et positionnerait cette SCPI favorablement dans le classement de cette file.

Pour compléter brièvement mon propos :
* c’est une SCPI de bureaux (+ quelques commerces) exclusivement franciliens à capital fixe;
* la capitalisation est supérieure à 300M€;
* le TOF au 2T 2019 était de 92.9%;
* le TDVM 2018 était de 4.87% (en regardant rapidement le rapport annuel 2018, on voit que la distribution est largement couverte par le résultat courant et que le report à nouveau est assez conséquent).

Dernière modification par cat (04/11/2019 14h41)

Il me semble que la problématique est un peu différente entre les SCPI à capitale fixe (Ufifrance) et variable (Primovie/Primopierre) :
* pour les scpi à capital variable, cela permet (normalement) d’être toujours en avance sur la collecte;
* pour les scpi à capital fixe, cela permet de continuer à développer le patrimoine même sans augmentation de capital.

Plus que les montants, ce sont pour ma part plutôt les durées très courtes qui me surprennent (les SCPI de Sofidy ont aussi un endettement permanent mais sur des durées bien plus longues).

Je pense néanmoins que l’on s’éloigne un peu du sujet de la file.

Mon intention initiale était plutôt de placer Ufifrance dans le classement mais si l’on veut en parler en détails, il faudra effectivement mieux se tourner vers une file appropriée (celle que vous indiquez par exemple Surin).

Pour l’histoire des échéances de crédit in fine, j’imagine que le capital peut être remboursé :
* de manière anticipé, s’il y a des arrivées de fonds (vente de biens, forte collecte) dont on n’a pas l’usage immédiat;
* en reportant l’échéance par exemple avec un emprunt du même type (éventuellement plus long avec un meilleur taux, comme le font en permanence les foncières cotées);
* en réorientant une (bonne) partie des revenus pour régler les échéances.
ou alors dans le pire cas, la banque récupère les biens mis en garantie ;-)…